武汉楼市“小阳春”，在路上吗？

3月1日，武汉有约140万孩子开学。从幼儿园到中小学。

每个孩子背后至少4－6位家长，至少560万的人与上学有关。得中小学生者得天下。

还有一组巧合的数据：武汉在校大学生约140万。武汉每8个人中就有一个是大学生。140万幼儿园中小学生＋140万在校大学生，可以看出武汉是一座有潜力的活力之城。

最近几年，武汉是全国新房销售的流量之城。刚刚过去的2月份，武汉新房成交8649套。这其中有一周的春节假期影响，环比无意义。目前，单日成交量恢复到约500套水平。

截至2月28日，今年已有2.63万人在武汉买房。成交前三强区域是光谷、汉阳与洪山。

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“小阳春”的第一个特征，是新房多。

2月份，武汉新房拿证15个。

2020年12月份，武汉新房拿证118个。2021年1月份，44个。与之相比，2月份，开发商多是消化存货。这其中有春节的影响，更有工期、蓄客等方面的综合作用。

一花独放不是春，万紫千红春满园。3月份，预计项目集中拿预售证。因为之前的宽松拿证政策，即将在3月31日结束。开发商会抢这个“331”窗口期卖房。

按照惯例，3月份是传统的新房销售月。今年不同的是，刚出台的土地新政，对开发商回笼资金提出更高需求；“331”窗口期前，新项目抢开。

大规模拿证后，市场上的新项目、新房源，给人们印象是，可选的房子剧增，每周都有开盘加推。

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“小阳春”的第二个特征，是区域热。

长江两岸，成为主战场。从改善住宅、豪宅到高端公寓，从汉阳、汉口、武昌、青山，区域市场热度空前。

三四年前，提出武汉进入“长江时代”。后来，长江主轴变成长江两岸。“陆家嘴”、“深圳湾”、长江右岸、武昌湾等新区域板块出现。双循环经济格局之下，长江的战略地位，再次被提升到新高度。

武汉通江达海，长江不仅是交通枢纽、生态命脉，更是武汉的城市未来。这是人们买长江的理由，而不是简单买江景房。在长江两岸，占据一席之地。

武汉长江中心、华侨城红坊、武汉滨江天街等新项目将亮相；复星外滩中心、中信泰富滨江金融城、月亮湾壹号、融侨滨江城等加推新品；江城之门的公寓认筹。

光谷热、天河热、经开热，这都是正常现象。这些区域背后有科技产业、会展产业、汽车产业。这些产业背后就是企业与人。产－人－城的逻辑将在这些区域发挥到极致。

上述区域将是今年3月“小阳春”的龙头区域。它们率先热起来，其他区域跟进。其他区域，则是个盘热。或是学区项目，或是百万方大盘、地铁盘。

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“小阳春”的第三个特征，还是看成交量。

供应多，成交自然多。当然，每家分到手的客户相对减少。

有数据表明，武汉新房总库存是约40万套（准确说，约4000万平米。为了方便记忆，换算成40万套。包括新增与库存。）

假设2021年，武汉新房成交20万套，再次登上全国前三强。上半年8万套，下半年12万套。

上半年减掉1-2月的2.63万套。剩余4个月，新房成交5.37万套，平均每个月约1.4万套。

从现在看，3月份起“小阳春”，持续到五六月份，上半年很轻松破8万套。这是大概率的事情。

所以，建议买房人多关注3月份的新房成交量。如果超过2万套，则是黄金版的“小阳春”，1.8万套左右，则是白银版“小阳春”。若市场走出上述行情，早买早安心。

此时买房，不再是只看价格，而是看未来的生活，需要什么。需要学区，就买学区房；需要风景，就买江景房；需要品质，就买大牌。

总结成一句话，阳春三月好买房，莫到后来悔断肠。

［后记］

今年很特殊，可能是大牛市。

3月份，武汉的新房总数据，可能很漂亮。这是大规模上市、开发商缺钱带来的结果。但对每个项目而言，压力依旧很大。

比如市场上1万个买房人，以前是50个楼盘瓜分，现在是150个项目瓜分。此时是比拼销售内功与产品能力的时候，买房人会用钱投票。

从宏观上看，武汉的经济利好兑现。一季度，武汉有215个重大项目集中开工，累计投资3300多亿。重大项目在哪里，未来就在哪里。

这些城市产业利好，最终会流向房地产市场。慢慢发现，两三百万在武汉买房，越买越偏。

文｜杨光华（地产写字人）