重要提示，青岛这个新区实力已吊打2省10城38个百强市！

我在昨天的文章《青岛主城区范围重新划分，城阳入围，黄岛落选》中写到，在青岛十四五规划里，黄岛区（西海岸新区）意外落选青岛主城区。

这篇文章发布后引起了很多朋友的感慨，他们既为西海岸新区未来的命运忧心，又为自己在西海岸新区的房子担心，没买房子的朋友更是纷纷问我怎么看待这个规划对西海岸新区楼市的影响。今天就来聊一聊这方面的话题，步入正题之前先让大家看一个不一样的西海岸新区。

01 西海岸新区的实力：市内篇

下图是2020年青岛7区3市的GDP排名：

2020年青岛全市的GDP为12400.52亿元，西海岸新区为3721.68亿元，占青岛全市GDP的30%。

青岛传统4区，市南、市北、崂山、李沧的GDP之和为3666.8亿元，小于西海岸新区的3721.68亿元。在青岛“三湾三城”里，市南、市北、崂山、李沧是东岸城区，西海岸新区是西岸城区，仅从GDP来看，西岸城区已经超过了东岸城区。

北岸城区一般是指城阳和胶州，这两个区市的GDP之和是2435.49亿元，即使再加上即墨后为3713.85亿元，仍小于西海岸新区的3721.68亿元。

也就是说，西海岸新区已经成为青岛“三湾三城”中的GDP老大。

02 西海岸新区的实力：省内篇

西海岸新区是国家级新区，在青岛各区市内比较对其他区市是不公平的。那我们让西海岸新区以城市的名义参与山东16市排名，看看西海岸新区的表现怎样。

山东共有16个城市，西海岸新区GDP排到第7名，超过了10个城市，在山东省内是一个十足的中上游城市。

排在西海岸新区后面的是淄博、菏泽、德州、威海、东营、泰安、滨州、聊城、日照、枣庄，来自这些城市的朋友可能难以置信，自己城市的GDP还不如西海岸新区多。

尤其是，西海岸新区的GDP大于两个枣庄，略小于两个日照，经常有来自日照的朋友问我西海岸新区的房子能不能买，看看GDP就知道了。

03 西海岸新区的实力：国内篇

西海岸新区若以一个省的名义参与国内31个省市的排名，表现也不太差：

西海岸新区2020年GDP高于青海、西藏两个省份，略小于宁夏，这个成绩是非常不错的。

西海岸新区若以一个城市的名义参与国内城市的排名，表现更加耀眼：

西海岸新区不但进入了全国百强市，还位列全国63名，超过了38个百强市。

曾经以为很NB的大湾区的珠海、中山，内蒙古第一强市鄂尔多斯，新疆首府乌鲁木齐，环京城市廊坊，中国十大海港连云港，排名都在西海岸新区之后。

04 西海岸新区买房建议

得益于强大的经济实力，山东省曾专门发布《山东省青岛西海岸新区条例》，在相关行政许可、监督检查、行政处罚等方面赋予西海岸新区省级管理权限。

西海岸新区与青岛的关系，有点类似于青岛与山东的关系。以西海岸新区的体量，我们不能把她简单的看成一个区，而至少应该当做半个城市来看待。

或许正是因为西海岸新区的大体量、大面积，青岛在划分主城区的时候才感觉不好下手，把老黄岛区单独拉出来不合适，把整个西海岸新区都归为主城区更不合适，远不如城阳区的小体量、小面积好“拿捏”。

上面说过，西海岸新区是经济实力那么强的一个新区，所以我认为即使没有归为青岛主城区，也不会太影响西海岸新区房产的价值。

但每个事物都有两面性，我们也无法否认西海岸新区的一些问题。

西海岸新区产业的来源，一是招商引资，二是青岛市区产业的转移。无论从青岛的十四五规划，还是青岛环湾发展的大局势来看，青岛的经济发展中心都会向北偏移。青岛十四五规划已经明确提到城阳“承接老城区部分功能疏解”，青岛市层面的招商引资也会对北岸城区有所偏爱，这将对西海岸新区经济的长期快速发展产生一定的影响。

另一方面，西海岸新区太大了，虽然GDP很高，但分摊到2096平方公里土地上就不那么显眼了。要知道，深圳市面积才1997平方公里，却承载了27670亿的GDP和1300多万的常住人口。天津的滨海新区GDP还要大于西海岸新区，但房价只有核心区高点，其他区域这几年都跌成了狗。也就是说，西海岸新区3721.68亿元的GDP无法全部罩住2096平方公里土地上的所有房子。

结合以上两点，我看好西海岸新区的楼市前景，但要分区域对待。

西海岸新区的未来不知道能走到哪一步，保守来说我认为在西海岸新区投资买房最西边不要超过两河路，离前海近点最好，胶州湾内海沿岸也就是黄岛北投资空间要小点。

自住最远到胶南核心市区。胶南这几年土地出让太多了，房子已经供多于求。胶南核心市区配套完善、可出让土地不多，自住没有任何问题。胶南核心市区虽然可出让土地不多，但受到北面、西面大批量供地的夹击，不建议投资客入手。

至于胶南北和胶南西，今后几年将是新房、次新房的海洋，需要谨慎入市。

最后说一句多余的话，有读者朋友经常和我说，你写同一件事一会赞一会贬，都搞不懂你的观点了。其实，我写的都是客观事实，没有任何一个事、人、城市是完美的，都有两面性，我只想把一个真实的事物和真诚的建议呈现给大家，如此而已。