摘要：到底是讲郑智，还是互相妥协维持相对不差（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
住建部到浙江、江苏两省督导；
上海、杭州调控再打补丁；
银保监会一把手郭，日前再次严厉喊话房地产……
1月份时，杠杆地产说，2021年楼市很特殊。
春节后我说，2021年是否有小阳春，主要看央行。
和往年比，楼市确实展现出一些显著变化。
一年一度重要会前，各地、部委的动作、表态，合在一起看，更能体会2021年的不同。
这些动作对相应城市、地区的楼市，到底会产生什么影响？2021年楼市走向何方？
1、楼市当下最大任务：遏制投机炒房
注意一个细节，住建部倪虹副部长近日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。
在此之前1月下旬，也就是春节前，倪虹赴上海、深圳、北京等多地调研督导房地产市场情况。
只要是他到过的地方，楼市调控没有不进一步收紧的。
此前，上海竞拍法拍房，需要“房票”。上海人离婚三年后，才能重新获得“房票”；
深圳严查收入证明、个人征信，确保“房票”真实性；
杭州春节前明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。落户不满5年，只能买1套；
北京相关领导表示，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。
而近期调研督导新闻同时：
3月3日，杭州堵上了法拍房购房“漏洞”，要求进一步加强住房限购、严控经营贷消费贷流入楼市。
上海着重跟进“限售”政策，按照优先购房政策购买的新建商品住房，网签备案满5年后方可转让，并加强土地出让供应和价格管理。
这些调控政策的升级背后，如倪虹指出的，坚持问题导向，加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。
在杠杆地产看来，这是楼市近期最核心的任务。
此判断不仅来自于住建部官员的表态，也可以参考银保监负责人日前的讲话。
“房地产核心的问题还是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者是投机，这是很危险的。因为你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。”
此话是3月2日，银保监会的一把手、兼任央行职务的郭在发布会上说的。
此前的文章中，杠杆地产做了回溯，近几个月，郭至少是第三次严厉喊话房地产了。
监管层担心投机背后，第一，考虑刚需的基本需求，总要给人点出路，割韭菜太凶猛不像话。
第二，金融化、泡沫化会推高坏账风险，一旦发生意外，后果该谁买单？
第三，投机风气太盛，伤害世道人心，还谈啥做强国、科技大国。
因此，遏制投机炒房，是房地产调控近期最核心的任务。
比如此前，贷款集中度管理，也是这个目的。控制涉房贷款规模与增速，本质上就是控制杠杆，投机说来说去，都是借金融机构的子弹，办自己发财的事。
小结一下这部分，2021年楼市调控狠！早！快！房地产进入“两会时间”，今年好像特别讲郑智。
2、对上海、杭州楼市有何影响？
第一，上海进入“三限”时代。土地限价、新房限价、新房限售，上海过去几年都是很讲郑智的，2020年迄今的行情，更多是正常释放。
此次升级后，杠杆地产认为，上海官方将沿着讲郑智继续稳妥前行。
第二，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让，一定程度提升投机者的持有成本。不过，优先购房政策具体执行，也需要观察。
按照媒体报道，上海试点打分优先购房政策的盘、人其实还不多。
第三，期房交房少则1年，多则2年甚至更久，限售时间从购房合同网签备案开始计算，到交房时已经1、2年，拿到房产证再过1、2年，很多也就可以交易转让了。
这个时间，多数人还是能接受。
2016年-2020年上海二手房成交套数（万套） 图表来源|乐居（特此感谢）
第四，上海楼市政策是有收有放、有疏有堵。调控在升级，同时，上海日前发布了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知：
新城是上海推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构的重要战略空间。《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确，将位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。必须把新城高水平规划建设作为一项战略命题，抓住“十四五”关键窗口期，举全市之力推动新城发展……
整体上房住不炒，但5个新城，是上海楼市的新热点和增量。
第五，杭州打补丁效果有待观察。此前杠杆地产分析过，杭州的楼市是多方因素形成的结果，法拍房量毕竟不大，堵住口子对楼市整体的影响，大概还有待观察。
第六，加杠杆难度在提高，杭州楼市势头放缓倒是可能。经营贷、消费贷当然并不好管，话说中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息，也不是多大个事。
真要靠房子赚钱，大家都是理性同时也是狂热的。
住建部到浙江杭州刚督导过，楼市势头放缓应该是大概率，领导的权威还是该有。
3、2021年楼市看3点：地价、供应、子弹
各种政策说得热闹，但归根结底，房子和其他商品一样，得看成本和供应，同时房子单价高，炒或者不炒，还要看子弹到底提供了多少。
先从成本说起，建安成本差不多浮动不大，核心是地价。也就是我们常说的面粉价格。
如果一个地方一边说狠话，一边不停推高地价，你说他到底是真调控还是假调控？
下图是中指院2020年部分城市的地价统计截图，特别要感谢该机构。
接着我们看2019年的，如下图。
哪些城市平均地价涨幅明显，杠杆地产就不点名，杆友一看就懂。
接下来，还是上面2个图，对比下供应和成交的宅地面积。
我们会发现，除了武汉（全域）、重庆（该市中心9区）供应和成交增长明显外，其他城市好像很稳定，甚至减少。当然厦门、深圳也算是不小幅度增加，但总量本身很低。
最后杠杆地产谈谈子弹——也就是银行到底放出来多少水。
2020年水放了不少，各种经营贷，以及其他资金变相进入核心城市楼市，大家都是看懂了的。
从这个角度说，控制住贷款水龙头，局部过热也就自然降温。
难的也是这一点，全面控水几乎没有可能，资金要寻求出路和回报。
那么，只能捏住关键。比如深圳，银行放贷按照指导价来，二手房套利空间变小，热度自然下降。
但这样做的后果是干扰了市场。
比如2020年至今的局部火爆，主要是价格倒挂、改善、学区、高端房产。这些盘，和多数人本来就没有太多关系，只有狗屎运的普通人才能买到。
政策和贷款的从严调控，会导致冷热更加分化——本身目前多数城市、板块就是稳定的，只有少量区域以及学区等需求显著，如此一来，资金本身要寻求出路，核心区、学区房等很可能被更进一步追捧。
调控越严，分化加剧可能越大。
同时，如果大水继续，不论政策多严，调控压力依旧会很大。
利率方面，2月20日LPR（贷款市场报价利率）继续维持不变，如下图。
1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。这已经是2020年4月以来，连续10个月未作调整了。
近期各种信息都给人一个感觉，货币政策在回归中性，加上银保监会的喊话。
但是数据不会说谎，“用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”，我朋友杠杆游戏的这句slogan真的很有道理。
1月末，广义货币(M2)余额221.3万亿元，同比增长9.4%，增速比上月末低0.7个百分点，比上年同期高1个百分点；
1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。分部门看，住户贷款增加1.27万亿元，其中，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元……
2020年同期，杠杆游戏注意到：
人民币贷款增加3.34万亿元，同比多增1109亿元。分部门看，住户部门贷款增加6341亿元，其中，短期贷款减少1149亿元，中长期贷款增加7491亿元……
2020年1月有点特殊情况，加之春节早。可即便如此，2021年住户贷款这个增量，依旧非常耀眼。
央行最新的2020年四季度货币政策执行报告说：
下一阶段稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，坚持稳字当头，不急转弯，把握好政策时度效，处理好恢复经济和防范风险的关系，保持好正常货币政策空间的可持续性。
所以，似乎归根结底就看央行的了。到底是讲郑智，还是互相妥协维持相对不差，等着看吧。
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