“两会”，楼市的信息量很大，这些要注意……

今年的两会，关于房地产，内容简短精炼，但信息量非常大。当前，热点城市的楼市全面回暖，并开始了新一轮调控（深圳、上海、东莞、杭州等），力度也比较大，而楼市热度已经开始向二线城市蔓延，比如2020年明显回落的郑州、天津、青岛等，春节后房子卖的非常好。

大家对未来楼市走向比较迷茫。毕竟，房价、地价又上新高位了，而土地、融资都开始落实长效机制了，无论是2020年下半年推出的“三道红线”、房贷“五类分档”，还是春节后祭出的土地供应“两个集中”，都在挤泡沫、降成本、控杠杆。这样的话，未来房价上涨的空间还有多大？

大家都很迷茫。从深圳、上海的调控来看（二手房指导价、积分摇号、新城建设），可谓掐住了楼市的七寸，就是控杠杆、从源头上控制涨价的同时，将红利给到无房户，把政府规划利好转到外围，从而将中心区的僵局打破。现在看，政策的信心和决心很大，楼市已经开始降温了。

那么，在此背景下，开发商要不要拿地，购房者要不要入场，换房的要不要加紧节奏，资产配置的还能不能“加仓”等等，对这些问题。对于这些问题，我们从今年两会政府工作报告的解读中，给大家提供一些信息。首先，我们还是把政府工作报告中，关于房地产的内容和大家重述一下。

报告提出：“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

两会关于住房的表述

2．

首先，主题很鲜明，再次强调住房的居住属性，保障各类人群的有效需求，但重点是中低收入人群和夹心层的自住需求和刚性需求。报告用了“保障”，而不是“满足”，这与过去是很大的不同，彰显了住房工作的重点转向住房保障和租赁，对商品房市场，要求在高位上保持平衡。

但是，也不会对商品房市场明显打压。一方面，调控重点在热点大城市，比如深圳、上海、杭州。另一方面，在扩大内需，促进消费和国内大循环的大背景下，住房将作为其中的重要一环，只要是合理需求、自住需求，都应该得到满足、得到政策支持和保障，特别是中低收入人群和夹心层的自住需求和刚性需求，将是2021年支持的重点，也是大城市未来住房需求的主体。

多渠道保障中低收入人群、新市民和年轻人的住房需求。一是保障低保低收入的公租房需求；二是保障新市民和为社会提供基础公共服务人群，他们对于低租金、小户型的租赁需求，这就是政策性租赁住房的需求；三是新就业大学生对于秩序规范的租赁需求，这就是长租需求；四是夹心层的租购需求，包括政策性租赁住房、共有产权住房。目的很清晰，分流商品房的需求。

五是市场对于普通住房的需求，尽管政策未提，但在扩大内需、促进国内大循环的背景下，也会得到支持。所以，目前二三线城市楼市回暖的行情，应该还会延续下去，至少上半年不会受到明显抑制。

调控政策连续稳定、传达稳定市场的预期。

从报告看，“房住不炒”依然是顶层设计，不可动摇的制度之纲。近期，深圳、上海等城市严厉的调控，彰显了高层对这几个地方在落实“房住不炒”上非常不满意。可见，只要重视了，就不会没有大招，要敬畏政策的力量，敬畏市场的规律，敬畏领导层治理楼市的强大智慧。

当然，调控不是打压，而是保持平稳，助推新市民有获得感。所以，“三稳”是调控政策的出发点和落脚点，也是各地“一城一策”长效机制的目标。也就是说，只要楼市稳定下来了，调控就到位了，不会再穷追猛打了。所以，2021年房地产调控，将保持政策的连续性和稳定性。

此外，各地基于国家的指导精神，小步快跑、政策高频化，灵活适度调整自己的调控政策，有保有压（打击投机、支持自住），政策更加精细化，强调系统性、整体性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一揽子推进，这在上海、深圳、杭州等热点城市近期的调控政策上，体现的很明显。

国家第三次提出解决好大城市的住房问题。2018年7月底，国家提了要解决好大城市的住房问题。2020年底，中央经济工作会议，也提出了这一导向，这次是对中央经济工作会议的贯彻落实。这次会议从土地、金融、建设、供应类型等方面，提出了一揽子系统性的予以保障。

政策开始告别碎片化。调控的重点开始转向大城市，这是楼市调控的主要矛盾，矛盾的主要方面，就是政策要协同，告别碎片化。因此，2020年以来，土地供应“两个集中”、融资“三道红线”、房贷“五类分档”，都是从源头上的长效机制建设，让几个重点部门的政策能协同起来。

2021年，继续鼓励规模化住房租赁发展，重点解决长租公寓、租房企业高成本、高税收的问题，这也是2020年长租公寓陷入困境的主要原因，也是委员代表在此领域提的比较多的。可见，国家培育住房租赁市场，打造租购并举住房新制度的决心比较大，未来将有相关的政策措施落地。

积极推进供给侧改革。大城市土地、住房供应结构全面调整。土地方面，单列租赁供地计划、保障房用地应保尽保，在这个基础上，增加商品房供地并向新城（比如上海）、热点区域倾斜（比如广州）；住房方面，公租房、政策性租赁住房、长租房、共有产权等体系已完善，解决不同类型的需求。

保障做好了，市场就可以放开了。现在，深圳、上海重启价格管控，就是因为新市民、新就业大学生的住房问题非常突出。未来，政策重点就是解决这类需求，所以一时半会儿限价还难以解除。而且，在一二手房价联动调控、地价房价联动调控的情况下，未来房价会稳定下来。

综上，2021年深圳、上海楼市会趋于稳定，未来1-2年将会呈现横盘的走势，2020年加杠杆买了上海、深圳的，估计会在高位上站岗了。目前，已经开始趋暖的二线城市，上半年继续回暖，直到年中，估计会有新一轮的的调控政策出台。因此，上半年对于二线城市来说，应该是大家加仓的机会。

当然，关系2021年楼市走向的，还有资金面，从两会国家支持中小微融资、继续降成本的表态，以及货币政策“不急转弯”来看，2021年货币政策还会相对友好，这对于2021年楼市是巨大的支撑。我们认为，拉长时间来看，2021年依旧是上一轮周期结束后的修复和上升期。

2021年继续支持中小微降成本