城市研究丨广州月报：1月市场热度延续，2月供求下滑明显，信贷政策收紧（2021年1-2月）

政策速览

· 1-2月，广州房地产政策主要体现在加强市场监管及信贷调整，防止市场过热。

住宅市场

· 1月市场热度延续，2月受春节假期影响，供求下滑明显，但仍好于2020年同期。

土地市场

· 1-2月，广州住宅用地供应较少，但出让地块较优质，竞争激烈，其中黄埔两宗宅地摇号产生。

企业表现

· 旧改加速推进，企业融资多元化。

政策速览：市场监管加强，信贷政策收紧

2021年1-2月，广州房地产相关调控政策密集出台，主要包括市场监管、信贷调整、人才安居保障建设三个方面。

1) 市场监管：加强房屋交易、中介市场及住房租赁管理，防止市场过热及防范风险

在市场监管方面，主要加强房屋交易监管、中介市场管理及住房租赁管理。

1月12日，广州住建局发布《广州市房屋交易监督管理办法》，加强预售资金监管，一定程度上减少“烂尾楼”的发生，保障购房者权益。自2020年以来，北京、成都、佛山、唐山、银川、桂林、福州、银川、石家庄、长沙、惠州、长春、荆州、汕头等多个城市均相继出台政策加强预售资金监管。

2月2日，广州住建局发布消息，要求中介不得参与或炒作哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为，广州市场自2020年四季度以来持续上涨，市场上出现业主抱团涨价、中介炒作等现象，该政策的出台将进一步规范市场行为，防止市场过热。

2月22日，广州住建局发布《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》，重点加强租赁资金监管，2020年，租房平台“暴雷”频出，社会影响恶劣，对房屋租赁市场秩序构成严重干扰。此次政策的出台，通过对房屋租赁资金的监管，加强房屋租赁市场管理，保障租赁市场安全。

2) 信贷政策：限制个人住房贷款额度并上调房贷利率，信贷政策开始收紧

1月23日，广州出台房地产贷款管理政策，限制个人住房贷款额度，1月27日，广州四大行同时上调首套房及二套房房贷利率，信贷政策开始收紧。背后是贷款需求旺盛及银行额度吃紧。

自2020年12月31日，央行出台银行业房地产贷款集中管理制度以来，上海、深圳等地区相继出台了信贷收紧政策，亿翰智库认为，未来房贷调控和利率变动将更加“一城一策”化。部分地区若需求旺盛，新增贷款额度不能满足需求，房贷利率则可能会上涨，但有些银行额度相对充裕，价格则不会上涨。

3) 人才安居：南沙拟加强人才安居保障建设

2月19日，广东省南沙区出台政策，拟加强人才安居保障建设。南沙区由于规划利好，近两年成为广州房地产市场成交热点区域，对于相关规划的推进，需要人才支撑，人才安居工程的推进，对于加快南沙区的发展至关重要，打造宜居宜业优质生活圈将成为南沙吸引国际人才的一大关键。

表：2021年1-2月广州房地产行业相关政策

资料来源：亿翰智库

住宅市场：1月市场热度延续，2月供求下滑明显

1) 整体市场：1月市场热度持续；2月受春节假期影响，市场供求下滑明显

2020年12月房企年底冲刺业绩，住宅供求均达到高位。2021年1月，广州市场供求均下滑，但市场热度仍在。一手住宅成交面积为164.9万平米，环比下降27.6%，同比上涨190.3%。供应面积为98.7万平米，环比下降55.3%，同比增长117.0%。

2月，受春节假期影响，商品住宅供求量环比下滑明显，供应面积为28.7万平米，环比下降71.0%，成交面积为42.0万平米，环比下降74.5%。但由于“就地过年”政策利好，各大房企积极营销，2月成交好于2020年同期，成交同比上涨83.4%。

广州一手住宅成交均价自2020年12月来表现平稳，维持在30000元/平米左右。

图：2020年1月-2021年2月广州一手住宅市场供求量价

数据来源：亿翰智库

表：2021年1-2月广州一手住宅供求量价及同环比

数据来源：亿翰智库

表：2021年春节期间广州房企典型项目营销活动

数据来源：亿翰智库

2) 分区域市场：增城、南沙、黄埔市场成交活跃，荔湾供应增加助推成交上涨

从区域市场来看，黄埔区、增城区、南沙区为成交主力区域。

其中，增城由于供应量大，不限购，以及价格优势，一直是广州成交主力区域，1-2月合计成交面积 42.9万平米，位列第一。

南沙得益于区位优势和低门槛的人才购房政策，以及规划利好，近两年成为广州成交热点区域。尤其是深圳、东莞加强调控之后，南沙深圳客比例大幅上涨，1-2月合计成交面积34.6万平米，位列第二。

广州东进政策，黄埔被规划为“第二CBD”，承接天河需求外溢，1-2月合计成交面积27.6万平米，位列第三。

广州核心区依旧供应紧缺，但荔湾广钢板块由于2020年新盘集中供应，如保利东郡、珠江金茂府、保利碧桂园·公园大道等，带动市场成交上涨。

表：2021年1 -2月广州各区商品住宅供求量价

数据来源：亿翰智库

3) 库存及去化：库存量持续下滑，去化周期维持在8个月左右

2021年1-2月，由于供应下降，库存量持续下滑，2月，商品住宅库存量为1008万平米，去化周期维持在8个月左右，处于健康水平。

图：2020年1月-2021年2月广州商品住宅库存量及去化周期

数据来源：亿翰智库

4) 预售证情况：1月预售证集中发放，外围区域依然是新盘供应主力

1月，广州集中放发了一批预售证，值得注意的是，得益于近年来核心区土地供应提升，核心区2021年会陆续有新盘放出。1月，核心区有3个项目入市，其中天河区金地风范雅院，推出248套；荔湾区雅居乐西江月苑位于白鹅潭CBD核心区，推出275套，为临江复式豪宅；海珠区中海观澜花园，总货量1071套，此次推出288套。

2月，广州预售证发放节奏减缓，其中获批套数最多的是位于南沙蕉门河板块的中国铁建麓语熙岸花园，获批392套。

表：2021年1月广州获批预售证项目

数据来源：广州住房与城乡建设局

表：2021年2月广州获批预售证项目

数据来源：广州住房与城乡建设局

土地市场：优质地块竞争激烈，黄埔两宗地块摇号产生

1-2月，广州住宅用地供应较少。共成交6宗住宅用地，累计成交面积为84.5万平米，但出让地块较优质，多位于海珠、黄埔核心区，吸引众多房企竞拍，带动成交楼面价上涨。

图：2020.1-2021.2广州住宅用地供求量价

数据来源：亿翰智库

表：2021年1-2月广州住宅用地供求情况

数据来源：亿翰智库

黄埔化工厂两宗旧改住宅用地，均“触顶”之后摇号产生，其中黄埔东风化工厂旧厂地块，共吸引15家企业，经过2小时88轮竞价，进入摇号阶段，最终被卓越集团以19.4亿元+竞配建面积1.3万平米竞得，楼面价为23054元/平米。另一宗为黄埔化工改造居住用地，共吸引11家房企竞拍，经过88轮竞价，达到竞价及竟配建上限，进入摇号阶段，最终被越秀地产旗下纬信实业以33.4亿元+竟配建2.2万平米竞得，楼面价为23123元/平米，溢价率45%。黄埔化工厂位于老黄埔，临近广深沿江高速，附近有地铁13号线南海神庙站，以及在建中的五号线东延段。

海珠区石岗路地块，经过69轮竞价，被中海地产以22.1亿元顶价+竟配建450平米摘下，楼面价达50011元/平米，成交楼面价位于广州第五高位。海珠赤沙车辆段地块，被广州地铁以82.3亿元竞得，楼面价27087元/平米。该地块在赤沙TOD上盖，位置优越，靠近在建地铁12号线赤沙站以及11号线赤沙滘站。

图：2021年1-2月广州住宅用地成交地图

资料来源：亿翰智库

企业经营：旧改加速推进，房企融资多元化

1) 投资：旧改进程加速，增城、黄埔、荔湾为推进热点区域

2021年1-2月，广州旧改推进火热，奥园集团、合景泰富、越秀地产等企业分别在广州拿下旧改项目。荔湾、黄埔、增城为旧改推进主要区域。旧改已成为广州主要供地之一，未来企业要想在广州加大布局，旧改是必经之路。

表：2021年1-2月广州房企投资情况

资料来源：亿翰智库

2) 融资：房企融资多元化，ABS、债券、票据齐发

2020年8月，“345”资管新规出台，行业正式进入去杠杆。随着融资监管逐渐加强，企业不断探索多元化融资方式。

2021年1-2月期间，广州房企融资以公司债为主。保利置业、美的置业等均成功发行公司债。

表：2021年1-2月广州房企融资情况

数据来源：亿翰智库

3) 战略及组织变动：碧桂园服务收购蓝光嘉宝，越秀服务申请上市

2021年1-2月，广州房企战略动态主要有合作、收并购、物业上市等。其中，热点动态有，碧桂园服务收购蓝光嘉宝，方圆房服收购广州方圆现代生活服务，越秀服务申请上市。上市潮与收并购潮是近年来物管行业的趋势，既有利于快速提升规模，又有利于业务结构的完善和公司估值的提升，未来可能有更多类似的收并购出现。

表：2021年1-2月广州房企典型战略动态及组织调整

资料来源：亿翰智库

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