深圳楼市酝酿巨变

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为什么说深圳是炒房客的天堂?

即使火爆得像深圳房价也必然要回归常识,长期而言,价格是由供求决定的。

中介与炒房客能够不断翻炒深圳房价,也是因为这两个要素。

一、人多地少。深圳的人口净流入在全国常年数一数二,但整体住宅当中,有一半是小产权房,不能合法地在市场上流通,供给大打折扣。

同时其土地狭小,只有大北京的12%,广州的四分之一多点,但是建成面积已经占据整个市区的45%,远超国际标准的30%。

而且过往深圳用地过于倾斜产业用地与商业用地,住宅用地占整体用地的比重,长期低于正常水平。

去年深圳的住宅供给已经大幅提升,是住宅用地比重也只有22.6%,远低于国家相关标准的25%至40%的下限。

这造成了写字楼空置率高达百分之三十,2025年还会攀升至45%,而打工人却无房可买的扭曲现实。

二、作为众多科技巨头与上市公司总部的聚集地,人均GDP常年领跑内地城市,而且GDP增速在北上广深当中也是第一的。

三、临近香港,是香港炒房游资北上的第一站,并且对标香港疯狂的楼价,已经让人欲罢不能。

种种原因,人为将深圳造成了一个供给少、需求大的高房价城市,给炒房客提供了非常好的炒房土壤。

过去十年深圳房价已经涨了277%,而工资只涨了121%。

只是这并非没有后果的,这几年,华为终端大部队去了松山湖,万人大厂沙井德昌搬到江门,福群集团搬到泰国

长此以往,第二产业的空心化会越演越烈,走上香港旧路。

但是,有几个事情,正在悄然改变深圳房价的走向。

第一、近日有网传文件显示有22个重点城市,包括北上广深,将集中供地,全年将分3批次集中统一进行土地出让。这两天有不少城市已经公布实施。原先零散不定时的供地,会把开发商的预期抬得很高, 非理性争抢部分地块,一次次推高房价。

此举相信对供给端的成本是很好的控制措施,目的是把过高的土地溢价率搞下来,这些溢价最终都会传导给房价,也可以说是房价一次次被非理性推高的最大元凶之一。

第二、同样是在供给端,深圳官方数据显示,2020年新房供给大增160%。

同时在城市更新方面,去年年底深圳出台了新的城市更新条例,它最重要的突破,是对旧改“双95”的规定——旧住宅区已签补偿协议的面积和人数,占比均不低于95%,政府可以对未签约部分房屋实施征收。以前的标准是“双百”。

有了这个条例,未来城市更新速度将会大幅提升,毕竟钉子户的比例一般而言也就百分之五之内的比例。

城市更新后,容积率也会提升,而且深圳多年的住房供应有将近75%是依赖城市更新,可以预见,未来新房供应量与速度都会有很大的提升。

第二、近期深圳在需求端大力打击炒房势力,指示银行按指导价发放贷款,而二手房指导价相比挂牌价,平均下来相当打了七折。

同时指导价是根据网签价格、并参考周边一手房成交价格确定的,可以说,就是实实在在的市场成交价,对于购房者是非常好的价格参考。

这挤出的是虚高的报价、炒作的泡沫。对于依然保持虚高价格销售的二手房,这就也变相提高了首付比例,降低了炒房杠杆。

第三、住宅用地占深圳整体建设用地的比例也将会有相当大的提升,官方已经表态这个比例未来两三年会提升至30%,相比2020年的住宅土地供应比重的22.6%,增加了7.2%,住宅土地供应量相应会提高31%,住宅供应量也会相应提升。这只是其中一个变量导致的住房供应量变化。而且去年深圳住宅供应已经同比提升了160%。

供给、需求、到预期,深圳楼市都在发生方向性的变化。

毕竟房价抬升,生活成本抬升,人才与产业像水一样因为持续抬高的地势而不断流出,会让这种空心化的现象越演越烈。

资本很容易找到成本更低的新欢,而到时候深圳将会被无情抛弃,高位卖房的也会被牺牲。

这是深圳前途与炒房客回报率的命运之战,深圳无可退避。

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