作者：谢婷
编辑：汪瑞杰
“地产不够，商业来凑。去年新城住宅开发业务毛利率太低，把整体的毛利率都拉下来了。好在商业表现不错，让整体表现不会太难看。”3月29日，新城控股(601155.SH）召开2020年年度业绩说明会，一名个人投资者在交流论坛上表示。
2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，踩线完成2500亿元销售目标，在行业内排名跌出前十，排名第12。与此同时，深受疫情冲击的新城商业表现超出预期，年内完成百座吾悦广场开店的目标。
新城控股走出了与“地惨股”截然不同的独立行情。近半年，新城控股股价累计涨幅高达40.9%，同期行业涨幅为-8.47%。同期，“涉商”房企如龙湖、万科、华润等，均跑赢大市。
一名香港分析师对腾讯房产表示，资本市场会倾向给予商业运营及物业管理服务收入占比高的公司较高估值，主要是因为零售商业物业比住宅的管理费及增值服务发展空间更高，更具备“搞钱”的实力。
新城控股的“住宅+商业”双轮驱动战略，已经出现微妙的变化。一方面，开发业务销售额出现下滑，规模扩张缓慢；另一方面，随着商业优势不断凸显，天秤也逐渐向商业倾斜。拥抱大消费，是否成为新城突围的另一路径？
毛利表现分化
“三道红线”、“五档房贷”、集中供地……监管去杠杆组合拳之下，房地产企业靠杠杆换发展的时代已经过去。当下，投资者考量企业不再以规模为唯一标准，谁更能赚钱，谁就能获得投资者的支持。
衡量企业盈利能力的重要指标，就是毛利率。自2018年以来，在“房住不炒”的政策总基调下，房地产行业整体规模增速呈现下降趋势，利润空间持续受到挤压，整体盈利水平下行。
处于规模扩张期的成长型房企面临更大的盈利压力，新城控股便是其一。2018年-2020年间，新城控股毛利率分别为36.69%、32.64%和23.5%，同比增长3.17%、-11、02%、-28.02%。
业绩会上，有投资者对新城控股毛利率下滑表示不满并提出质疑。对此，新城管理层表示，从整个行业大趋势来看，各地不断出台限地价、限房价政策，未来行业的超高回报很难再出现。
同时，新城也在进行反思。新城管理层透露，新城内部也在关注毛利率下降的情况。除了行业的因素，前几年公司规模 快速扩张，并战略性进入也包括部分非长三角的低能级城市， 没有体现出规模优势。人才储备显得不足，管控能力尚待加强。但是，随着团队能力的提升，目前盈利水平基本可控。2020 年获取的项目 86%位于高潜力城市，未来毛利率将会有所改善。
值得注意的是，2020年新城的毛利率表现出现分化，销售板块下滑明显，商业部分表现亮眼。年报数据显示，新城住宅销售毛利率为14.91%，比2019年减少10.69个百分点；综合体销售毛利率为31.58%；物业出租及管理毛利率高达70.76%，增加3.2个百分点。
事实上，近年来商业一直是新城的毛利率“扛把子”。腾讯房产梳理发现，2017年-2020年，新城物业出租及管理毛利率分别为69.5%、67.8%、67.6%、70.8%，表现明显优于住宅销售。同时，物业出租及管理毛利占整体毛利的比重也在增加，由2017年的4.98%增加至2020年的11.4%。
首提轻重并举
从2008年涉足商业地产至今，新城商业已经走过整整13个年头。2020年对新城商业而言注定是有里程碑意义的一年，这一年，新城商业已开业及管理输出的吾悦广场达100 座，正式进入百店时代。
年报数据显示，2020年新城控股新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目）；吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元；吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%。截至报告期末，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局。
近年来，新城商业发展按下快进键。2018年-2020年，新城商业实现商业收入21.64亿元、40.69亿元、56.70 亿元，同比增长116.4%、88%、39%。同期，新城商业平均出租率分别为98.83%、98.49%、99.53%。
百店时代，新城商业急需调整底层管理架构以融入新发展台阶。2021年1月8日，新城控股宣布，新城控股商业开发事业部将裂变出更多的区域公司。新城商业实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式，此前总部下辖南区、中区和北区三大区域公司，此次则裂变为四大区域公司，新增西区区域公司，中区更名为东区区域公司，自此形成东南西北四大区域公司。
业绩会上，新城控股董事长王晓松表示，“总部-区域-项目”的三级架构是新城商业的优势之一。目前，已经拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的专业商业运营管理团队。架构调整能提升组织效能，以及建立健全公司商业管理人才体系及梯队，从而提高人均利润产出。
3月9日,龙湖商业发布「知轻重 有所为」官宣海报，宣布全面启动轻资产模式。轻资产管理输出能为企业储备优质项目资源，缩短对外扩张的时间和成本，商业轻资产运行正成为行业趋势。
业绩会上，当被投资者问及新城商业未来是否也会将轻资产模式提上日程时，新城管理层的答案是肯定的。
“行业集中化的趋势正在加速，2020 年以来，中小企业受人才和经营能力等限制，与头部企业在运营管理等方面差距进一步加大，中小企 业期望通过委托管理，提升项目的经营管理水平。”新城管理层表示，新城已经具备较强的管理输出能力。在新项目开发建设方面，商业规划能力和供应商、施工合作方等资源，可以在成本可控的前提下，帮助中小企 业将项目建设得更快更好。“从 2020 年起，公司已经将轻资产作为商业发展的重要组成部分，实行轻重并举的发展战略。不只追求数量，更考虑质量。”
新城方面表示，2021年在项目拓展方面，轻资产项目争取不少于15个。可供对比的是，截至2020年底，新城通过管理输出的已开业吾悦广场为2个。此外，新城商业于2020年年底新签约 5 个管理输出项目，尚未纳入2020年报表。
这意味着，新城将在今年加大力度获取管理输出项目，签约项目将实现翻倍。
商业权重增加
地产开发天花板逼近，存量赛道崛起，“住宅+商业”双轮驱动的新城，是否会切换赛道，将重心转移至商业？
从开发业务看，新城近年来开发业务确实有“缩量”趋势。2020年新城销售额约为2510亿，而2019年约为2709亿元。当同行都在冲刺时，新城因王振华事件而被迫甩卖项目，最终掉队走出前十。2021年，新城将销售额目标定位2600亿，同比仅增长3.5%。
也就是说，即使完成年度目标，新城的销售额规模仍不会超过2019年。按此推算，2019年-2021年，新城住宅开发业务几乎止步。
当被投资者质疑目标过于保守时，新城管理层并未正面回应，仅表示2600亿的目标是充分考虑到行业的变化，结合内部的战略的结果，新城有信心完成 2600 亿的全年销 售目标。
从现有规划看，新城今年将降低住宅竣工比例，增加商业竣工比例。新城表示，2021年预计竣工4309万平方米，其中商业1557万平方米，住宅2752万平方米。与过去相比，商业竣工的比例达到前所未有的高度。
那么新城控股商业在规模、毛利等方面表现优于住开业务，未来新城会逐渐强化商业，淡化住宅吗？
对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对腾讯房产分析，在面临传统住宅住宅板块利润下滑的现状下，房企面临着转型的压力，部分房企选择向商业、养老、文旅等板块投资布局。新城控股采用住宅+商业双轮发力的模式，在市场规模以及毛利方面，商业板块表现均优于住宅板块，对于新城控股来说，面对传统住宅板块整体利润下滑的局面，未来或将会逐渐调整布局，在保证住宅项目稳步开发的同时，或将会在商业板块投注更多的精力。
“新城的商业虽然长得快，但还没长大。要靠住宅的现金流养活，暂时无法断奶。”IPG中国首席经济学家柏文喜对腾讯房产表示，新城商业的很多项目都处于三四线城市，培育时间较长，资产增值速度和现金流都比较差，还需要依靠住宅业务的现金流去回哺。因此，随着商业自持和管理面积、资产规模的迅速增加，新城强化与重视商业是必须的。但是，住宅业务作为维持公司规模和实现现金流平衡的主要依托，是不可能淡化的。