撰文：汪瑞杰
编审：乐燕红
在香港上市的内房股里，华润是涨幅较高的一家，从今年开年最低点到现在，股价涨幅已经超过30%。
高毛利、高利润增速，还有高毛利率的商业业务，撑起了华润节节攀升的股价。财报显示，2020年华润置地实现收入1795.9亿元，同比增21.2%。其中，开发物业营业额为人民币1571.4亿元，按年增长23.5%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币127.9亿元，按年增长4.5%。
营收利润两位数增长，但去年综合毛利率为30.9%，比2019年同期的37.9%有所下降。全行业面临的房地产开发业务毛利下降的局面，华润也不能幸免。开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%；投资物业（包括酒店经营）毛利率为66.4%，与2019年同期持平。
“受行业影响，2016年、2017年拿了一些高价地，结算时间落在2020年，所以我们进行了减值准备，再加上部分联营合营的项目，对核心净利润影响25.8亿元，由此拉低了项目结算的毛利率。”华润置地首席财务官郭世清表示，毛利率下滑会持续至2020年底，最低或为25%，之后会触底反弹。
华润的“3+1”业务模式在营收上收到了成效。“3”即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活（01209.HK）为核心的轻资产管理业务；“1”是围绕城市建设与运营、长租、康养、产业、影业和教育等业态为主的生态圈要素型业务。
业务一多，要讲的内容就多，华润的业绩发布会开了两个小时。从开发物业到商业自持，华润的回答可以一窥新时代下地产的破局方法。
开发和商业业务双双增长
2020年华润实现销售2850亿元，比2019年2426亿元增长17.5%。这一签约增速在同步房企中表现不错。
年报显示，截至报告期末，华润已销售尚未结算的签约额为人民币2728亿元，有待陆续结算。其中，已锁定于2021年内结算的开发物业营业额已达人民币1576亿元。未来有充足的业绩保障。
拿地方面，2020年华润新获取项目69个，新增权益土地储备1148万平方米，聚焦高能级一二线城市。
投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币127.9亿元，按年增长4.5%。财报显示，华润在经营不动产业务方面，土储面积达988万平方米，购物中心占比59%，已开业万象系列购物中心45个，储备项目57个。
截至2020年12月31日，华润拥有6809万平方米土地储备，足够未来数年的开发需要。
业绩会上，华润置地总裁李欣称，公司给这两块业务设定了“十四五”小目标。预计到2025年，华润置地在2025年权益签约额将达3720亿元，包括购物中心、酒店和写字楼在内的经营不动产业务租金收入将达256亿元。
华润多元获取土地的方式一直很强。在多元化拿地方面，城市更新业务也成为华润发力的一个方向。“截至2020年底，重点推进旧改项目是17个，总开发量2600万平方米，货值2100亿元。”李欣表示，城市更新将会是华润未来五年重要的土储来源。
财务指标良好，争取撬动更多杠杆
华润维持了一直以来的良好财务表现。
2020年末，华润置地现金短债比为2.52，净负债率为29.5%，剔除预收资产负债率为59.7%，属于绿档房企。2020年，华润置地有息负债规模为1650亿元，全年借贷支出为79亿元，综合资金成本约4.8%
较低的净负债率让华润有充足的财务空间能够进行投资扩张。同时，央企的低融资成本也让扩张更具优势。
业绩会上，李欣表示，在“两集中”供地政策之下，华润置地考虑撬动更多资金杠杆。“杠杆在使用过程中的弹性问题，我觉得这个空间是存在的，结合‘两集中’的供地，是不是可以阶段性的可控性的打开一点杠杆，来获取一些比较好的土地机会。这个考虑我们现在是有的。”
目前要求实行“两集中”政策的22个城市，与华润置地深耕布局的城市重叠度较高。“所以未来在‘两集中’的22个城市中，我们会认真地用好华润置地的财务优势，然后希望能够抓住时间窗口期，把土拍市场的资源和机会把握住。”李欣表示，未来要在不突破财务底线的情况下，把握土拍市场机会。