开启地价刺激模式?嵊州热门板块地价又上涨

文 | 竹子 「红烧竹子」

每当一个「地王」登场,市场就会热衷于描绘嵊州未来房价,给市场打鸡血

昨天嵊州城西出让了三宗宅地,均位于嵊州城西小砩地块,据说吸引到了十余家开发商。

小砩地块就在金昌于2016年12月份拿下的白鹭金湾向西隔江而望,南面跨过澄潭江有近在咫尺的高速和高铁,北面和西面有充满规划的大城西,东面有覆盖嵊州新昌的大型商业综合体。最终小砩地块仍然被金昌拿下了,最高成交楼面价8135元/方,溢价率34.9%,刷新城西乃至嵊州楼面价

是的,还是金昌,虽然小砩这个地方会刷新最高楼面价这事儿并不让我惊讶,但是金昌一口气又拿了小砩三宗地,复刻了2016年其大手笔一举收入三宗下南田地块的场景,着实让我对这个房企充满了期待。

不由得想起去年8月,同样位于城西板块,也是金昌刷新的嵊州楼面价纪录——南沿路大三角地块,成交楼面价5473元/方。

毫不夸张的讲,我认为小砩未来的房价肯定是低不了了,全新的嵊州拼图正在一点一点拼成现实。

小砩这三宗「连襟」地块,刚拿出来挂牌公告的时候,就一石激起了千层浪,吸睛指数堪称五星级。

「吸睛」的原因之一是它的起拍楼面价就逼近上轮南沿路大三角的最高成交楼面价,45万方左右的体量也称得上是小巨无霸了,更何况,在嵊州目前新房存量告急的情况下,小砩地块无疑是房企和购房者眼中的“香饽饽”。

我想先稍稍来谈一下金昌为什么要斥“巨资”拿下小砩三宗地?

1.提高相关楼盘转化率

据悉,金昌·白鹭金湾2021年3月的签约均价已经达到了1.5万元/方,香湖明月也在1.3万元/方,虽然均价相对于中国铁建的嵊星湾和官河府来说都比较高,但成交量却望尘莫及,因此我认为金昌需要一个土拍市场的火热契机来助推其高房价得到高转化。简言之,小砩地块需要一个成熟的开发商来用心经营,而金昌也需要小砩地块位置优势继续巩固在嵊州的地位,同时依靠小砩的土拍热度提升其香湖明月的转化率。

2.降低拿地成本,提高热度

目前能够在各大平台上能看到的基本上是金昌以8135元/方的成交楼面价拿下了小砩地块,实际上综合来说,小砩R/B2021-21号地块成交总价73200万元,土地面积61106平方,容积率1.60-1.96,配套0平方;小砩R/B2021-22号地块成交总价52100万元,土地面积44113平方,容积率1.60-1.76,配套0平方;小砩R/B2021-23号地块成交总价78500万元,土地面积53612平方,容积率1.60-1.80,配套10550平方。最高成交楼面价确实是8135元/方不假,但三宗地总土地面积158831平方,成交总价203800万元,则最终楼面价为6540-7290元/方。

通常我们只要记得金昌拿下了小砩地块成为嵊州「新地王」就好了,因为这两天我估计这个事儿能被嵊州大街小巷都知晓,但加仓降成本这事儿,和我们的关系确实不大,只能说金昌赚的更多了。

3.产品复制+规模效应

现在金昌的楼盘基本上都是复制复制复制,拿到地规划图纸就做好了,无论是白鹭系列还是香湖系列,在嵊州白鹭是看得到的,香湖是正在造的;再加上在嵊州多个项目具有极强的规模效应,与之类似的还有融信、碧桂园、恒大以及新城,这也大幅节约了管理成本与营销成本,同时,香湖明月和白鹭金湾共用一个售楼处,也大大提高了金昌在嵊州的销售联动。

4.提高嵊州整体楼市未来预期

嵊州的房价在绍兴乃至浙江是垫底的水平。是被绍兴区域所有其他区县市吊起来打的那种垫底房价,这大抵是众所周知的秘密了,而嵊州当下也确实需要小砩地块的热度来重振民众对嵊州楼市的未来预期,城西片区是未来嵊州将大力发展的区块,金昌此次土拍的表现让我感受到了政企合作在经济刺激中的重要地位。

求木之长者,必固其根本;欲流之远者,必浚其泉源。

一方面,金昌对「嵊州新城市中心」这个事琢磨得特别清楚,时间拨回2009年,金昌携白鹭系列首入嵊州,于嵊州曾经唯一一处湿地公园,以岛居为规划理念打造「白鹭香溪」,先把金昌品质深入嵊州人民心中;2016年,金昌于嵊州市城南新区唯一三江口交汇处的三宗宅地,以国际湾区生活打造「白鹭金湾」,带动嵊州人口整体南移并且热度至今只增未减;2020年,同样也是三江口,金昌将香湖系列首次带入嵊州,虽然我个人对南沿路大三角的香湖明月持保守态度,但不可否认的是,金昌一直在以较好的口碑深耕嵊州。同样地,小砩的三宗宅地,不仅与白鹭金湾遥相呼应,更是以一个成熟的姿态为嵊州人民带来对未来的信心。

另一方面,嵊州现在的城市战略是「高铁新城」,但高铁新城一定不仅仅只是独自发展,而是以高铁新城为原点,串联高铁新城、越剧小镇、丽湖片区、城西C街区等人气区块,推动嵊州发展打开全新局面。《2021年政府工作报告》中明确提出,嵊州将努力打造省大花园建设典型示范县市,加快高铁新城开发建设,按照“一区引领、四区联动”模式,联合开发丽湖、小砩、越剧小镇等板块,基本建成站前核心区,启动丽湖大道、小砩桥及小砩区块市政配套项目,城市阳台基本建成,加快成为首位度最高的现代新城活力区。《嵊州市国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标》中提到,推动丽湖区块、小砩区块有序开发,建设未来城市新核心,打造五星级酒店、城市阳台、缤纷三公里慢生活街区等地标性建筑。也就是说,金昌此前持续十几年深耕嵊州,所以非常清楚城南区块的潜在价值。

不过话说回来,不管是哪个房企拿下,砸这么多钱在嵊州这座小城市,一定是不会亏待它的。因为,就算放眼整个嵊州,也很难找到类似小砩的土地,既有繁荣的过去,也有成熟的现在,更有异常确定的未来。

从小砩目前拍出的三宗地来看,其配套较为齐全,交通上离客运站,高速及高铁均在5-10分钟车程左右,生活上3公里内有成熟的吾悦广场及三江购物,教育上配有五爱幼教集团、剡溪小学、嵊州市初级中学、马寅初中学初中部等,医疗上也属于嵊州市人民医院的范畴。

同时根据地块规划条件,R/B2021-22号地块会有一个面积不小于2万平方的酒店,R/B2021-21号地块西侧设置社区服务中心,并会配有一所18班以上的幼儿园。沿嵊义线及其与兴盛街交叉口处设置集中商业用房,商业用房建筑面积17900-18100㎡,建筑层数不低于3层,集中商业宜包含生鲜超市、餐饮、影院等功能。

至于原先规划的沿江月牙状地块是否会成为单独商业用地,还得看未来自然资源和规划局的决定,毕竟说实话我也没去看过那块地还剩多少开发余地。

从未来整体规划来看,小砩地块是嵊州城西C街区发展的重要区块,为未来丽湖区块乃至新城南奠定了夯实的基础。

嵊州城西目前的价值仍然是含蓄的,高铁通车的日益临近让更多人的心思都在高铁新城未来的发展走向,好多人都还没反应过来小砩地块作为嵊州城西C街区的核心组成部分,随着嵊州城市版图的不断扩大,它的心脏地位,正在逐渐浮出水面。

可它的价值到底几何,目前还需要运用想象力,运用八年前展望现在的城南新区那样的想象力。八年前,如果告诉你城南新区会发生天翻地覆的变化,告诉你高铁新城一定会走进我们的生活,你肯定会翻个白眼:米兰和卧龙边上都是农田,扯什么城南新区!

现在回头去想,会发现嵊州政府正在将一张蓝图绘到底,一点一点拔高了城南新区的高度,一点一点让嵊州变成了大城市的样子,一点一点让嵊州的高铁梦成为了现实,这样的变化,快的有点不可置信。

那么将来呢?还会那么快吗?

总结一下。

第一,小砩地块是一个很重要的位置,不仅是因为曾经在这里的农贸批发市场繁荣过,还因为在未来的规划中,是嵊州向西发展的领头雁。

第二,虽然小砩地块是被金昌一家独吞了,但是我更希望能够有更多的房企能在嵊州深耕发展,一枝独秀不是春,百花齐放春满园,无论是绿城对越剧小镇建设的贡献,还是中国铁建对高铁新城的付出,或是碧桂园/金昌/新城/恒大对城南新区的投入,这无疑是对嵊州未来的肯定,是嵊州政府交得出的满意答卷。

第三,金昌拿下小砩地块在我看来是一个中庸的结果,对嵊州而言,小砩是吹响嵊州发展新征程的号角,对金昌而言,在嵊州目前看起来很缺乏现房的情况下,又是一场血赚的生意,至于是挖掘本地潜力还是吸引杭州、上海等地投资客,我想金昌会有自己的玩法。但不得不说,此次小砩地块的楼面价,确实让我对未来丽湖区块的优质开发商充满了期待!

最后,我看好小砩地块的发展,我也看好嵊州住宅向西,工业向东的规划,我更看好向南和新昌协同发展,共同拥抱高铁带来的新机遇!

长风破浪会有时,直挂云帆济沧海!

今日主笔 | 竹子

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