金水北:当配套可以被量化!

不知不觉,金水北的价格已经突破2W+。

金水北属于大北区的一部分,在金水北众多城改项目没入市前,大北区的主战场都在连霍北的惠济核心区。

那个时候正弘澜庭叙、锦艺四季城、锦艺金水湾、美景麟起城、万科天伦紫台等众多项目是大北区的主角儿。

后来随着金水北的城改项目:美景美境、瀚海思念城、名门翠园、瀚海天悦城、美盛教育港湾、保利海德公园等楼盘入市,这里才逐渐变得热闹起来。

金水北我们定义范围是:贾鲁河以南、京广快速以东、北三环以北、中州大道以西。

其实它包含了两个金水和惠济两个行政区,比如我们熟知的万科江山府、万科老鸦陈地块以及丰乐奥体公馆实际上都属于惠济。

如今金水北可以选择的项目并不多,美景美境、瀚海思念城已经清盘;名门翠园的多方势力依然在互相较劲,看谁先做出让步;瀚宇天悦城、美盛教育港湾、保利海德公园、和昌优地价格逐渐攀升,不断刷新着金水北的记录。

从当初的均价1.6W到现在的2W+,美盛教育港湾和瀚宇天悦城已经卖到了二期,价格也从刚开盘的1.7W左右,到现在的1.9W甚至2W+;和昌优地当初最低价格1.5W+,现在精装修1.9W+;保利海德公园也已经卖到了4号院,价格也从当初的精装不到1.7W,到现在的1.9W左右。

还有华瑞紫金嘉苑,当初特价房最低1.45W左右,如今都卖到1.7W+了,并且房源所剩不多;融创中原大观接近1.9W的价格,还剩余部分房源在售;碧桂园天麓最高精装修价格突破2W+,如今首期也没啥房子了。

同样都是金水北,这几个项目对比一下,为什么能卖到如今的高价?

美盛教育港湾有金水外国语学校+纬五路一小分校;瀚宇天悦城有龙门第二实验学校+地铁4号线;保利海德公园有纬五路一小+省教育直属学校联合办学+精装修+品牌;和昌优地有地铁+精装修。

华瑞紫金嘉苑有地铁4号线+龙门第二实验学校;碧桂园天麓有地铁+精装修+品牌;融创中原大观有地铁+品牌。

每一个项目都有自己的特色,都有自己的优势,涨价理所当然,再不济,你看看管南的那谁都涨到一万七了,我金水北不要面子的吗?

金水北作为曾经郑州最大的城中村集群,目前又成为郑州城改项目最多的片区。

之前庞大的城中村给金水北创造了大量的潜在购房者,众多郑漂打拼多年,有了经济实力之后依然选择在这里落地生根。

一直劝大家买房要摒弃地缘情结,但是很多人在实际买房过程中依然很难做到。

毕竟经常在这一片生活,突然让你跑到管南三环外或者常西湖片区,你会感觉这里荒的一批,平时逛街购物都成问题,一点也爱不上。

所以,大多数人愿意为这些现成的配套买单,那就说明它有价值。

02.

仔细盘算一下,目前金水北可选择的空间很小,核心区域综合实力稍强一些的仅剩瀚宇天悦城、美盛教育港湾,就连品牌稍弱一些的华瑞紫金嘉苑都卖到1.7W+了,更重要的是没啥房源了。

如果等华瑞紫金嘉苑卖完,那么金水北基本上就告别1.7W的价格了。

除了在售的项目,我们还应该把目光放在代售地块上,来,跟着无人机看一下金水北的未来。

先看位于绿地云都会北侧,文化路龙门路东侧的越秀路砦项目。广州越秀在2020年与金水区人民政府签约,拿下路砦城改项目,共计7宗住宅地,约352亩,容积率3.2-5.4,限高100米。

▲越秀路砦项目地块

越秀2019年收入郑州,拿下南龙湖6号地,路砦项目是其首次进入郑州主城区,位置极好,周边有魏河、东风渠,未来生态环境也是一大卖点。附件还有金水区文化路第一小学翰林校区、文化路三小长安校区及金水区艺术小学宏康校区。

商业方面有绿地负责开发商业地块,绿地云都会规划6栋公寓、3栋独栋商业及3万方滨河商业,再加上文化路以西的金水锦艺城商业,后期逛街不成问题。

再看越秀这家房企的实力如何,越秀集团1985年成立于香港,是集房地产、金融、交通基建于一体的公司,同时还是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一。

2020年,越秀地产实现957.6亿元销售额,同比增速达到32.8%,因为有国企背景,越秀地产在拿地以及融资方面也更有优势,实力相当强劲。

综合来看,地铁+河景+多个商业中心+小学+越秀品牌,预计开盘价至少2W+。

越秀路砦项目东侧就是改造范围用地近千亩的康桥高皇寨项目,其具体位于魏河以南,花园路以西。

▲康桥高皇寨地块

康桥已摘地94亩,容积率3.5-5.0,产品基本可确定为全高层,据说康桥会打造下一代湾系产品。可参考康桥美庐湾、康桥香麓湾。

综合来看,地铁+河景+品牌+湾系产品,预计开盘价至少2W+。

▲万科老鸦陈地块(红色标注)

另外,万科老鸦陈项目必须要提一下,虽然是惠济区,但是自从其拿地那一刻起,它就注定成为一个万众瞩目的城改项目。

老鸦陈作为最难改造的城中村,后续开发面临着诸多问题,人员杂乱、拆迁安置量巨大,这就意味着老鸦陈城改项目所需耗费的成本极高。

万科之所以敢迎难而上,势必要拿出溢价能力极强的产品,据悉老鸦陈城改项目将是万科引进郑州的首个第四代住宅项目。预计开盘价格在2W左右,到时候位置更好的金水北价格势必会被抬的更高。

除此之外,还有连霍以北的建业花园里三期,产品定位改善,据说价格也在2W左右,至此,金水北2W的价格被坐实。

03.

金水北之所以能承受的起2W的房价,离不开区域内完善且优质的配套。

金水北南接金水老城区,东临北龙湖,区位优势明显,溢价能力更强;距离老城区近,可以享受老城区人口外溢,再加上未来北龙湖的高端金融、科技产业,必然会吸引大量的购房人群,毕竟北龙湖南岸豪宅单价已经稳定在4W+,同时可选择的房源也不多了。

之前我经常给粉丝说,自住购房通勤时间非常重要,我们可以就业区为圆心,在30分钟通勤半径内选择目标。

这时候一路之隔,并且已经开通地铁4号线,又有三全路、国基路、北三环等多条东西干道连接的金水北,必然会成为北龙湖外溢购房者的首选目标之一,其潜力之大不言而喻。

交通方面有地铁2/3/4/7号线,其中三条已经通车,还有一条在建中。三纵一横的地铁线网布局,基本覆盖金水北全部范围,公共交通便利性极高。特别是4号线更与北龙湖金融岛和北岸中原科技城无缝衔接,是条实打实的富贵线。

商业配套有YOYO PARK以及大量成熟底商,未来规划的大型商业中心有金水锦艺城、绿地云都会等。再加上东风渠、魏河、贾鲁河等丰富的水系资源,非常宜居。

如果我们把房子看成是钢筋水泥的组合体,那么这片组合体放在鹤岗、玉门,每一天都在贬值,但如果放在北上广深的主城区内,那么价值就不可同日而语。所以你要明白的是:房子本身不值钱,值钱的是配套。

地铁+1500,北龙湖为邻的区位+1000,东风渠、魏河、贾鲁河的河景+1000,成熟的商业配套+1500,以金水北二手房中位数1.5W为底,加一起整好2W。

这背后的逻辑,你想明白了吗?