现在的开发商太难了！“不差钱”的国企首创也脚踩两道红线，靠“卖子求生”

作者：戴雪

编辑：乐燕红

国企历来给人不差钱的印象，尤其是国企房地产开发商企业，因其融资成本低，在行业内占据天然优势，让很多民营开发商甚是眼红。

但在监管政策趋严的大背景下，并不是所有国企开发商日子都好过，比如仍背负124亿元永续债的首创置业。

虽然2020年的永续债相比于2019年减少了差不多27个亿，但是，124亿的永续债还是吞噬了首创置业的净利润，直接的影响便是2020年首创置业归母净利润直接“跳水”。

年报显示，2020年首创置业归属母公司股东净利润9.82亿元，同比减少约54%；实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元，同比减少约49%，归母净利润增速远不及营收增速。

相关业内人士表示，首创置业净利润遭遇滑铁卢是由于疫情结算延期、费用错配、永续债合力造成的。但是，据腾讯房产梳理发现，124亿的永续债对于首创置业的净利润造成了至关重要的影响，永续债深陷旋涡，进而直接吞噬了净利润。

在股市上，首创置业同样遭到了资本市场的直接反噬。业绩发布第二日股价跌至近一年来最低位。3月30日，首创置业收跌18.55%，报1.01元每股，至4月8日收盘股价已经低至0.97港元/股，相比于2018年1月31日3.5港元/股的股价可谓一泻千里，而如今42.32亿的总市值相对于同行业来说亦是相形见绌。

原是“不差钱”的国企，却遭遇股债迷途，在“一半砒霜，一半蜜糖”的永续债“毒瘾”中消减此前越滚越大的“雪球”，首创置业经历了怎样的2020？

一半蜜糖，一半砒霜

腾讯房产发现，2020年，首创置业的归属母公司净资产约291亿元，其中约123.92亿元是永续债，占比约42.6%。与此同时，2017年、2018年、2019年该项数值分别为58.90亿元、134.76亿元、151.24亿元，逐年激增，仅在2020年“三道红线”的紧箍之下才出现了永续债下调的情况。

即便有降债动作，首创置业在2020年还是连踩了“两道红线”，这皆与负债率有关。

根据公司2020年年度业绩报告，首创置业剔除预售款以后的净资产负债率为71.3%，净资产负债率为127%，现金短债比年末为1.13，按照规定，房企剔除预收款后的资产负债率不超70%及净负债率不超100%，首创置业连踩两条红线。

永续债也叫无期债，在会计账目里，永续债通常列为权益，而不是负债，付给债券持有人的利息也不作为利息支出而是股东分红。对于发行方来说，永续债是既不会提高资产负债率，也不会稀释股权。不过永续债的融资成本也比一般债务要高，公司盈利净利需要先支付永续债的约定利息，剩余部分才可供股东支配。

永续债之于房企扩张，犹如“利器”，但企业如果长期背负大量永续债，利率会越来越高，影响公司利润，而化解的方法则是看公司能否将债化为销售，是否能够尽快进行赎回，否则则像越滚越大的雪球反噬自身。

百亿永续债待偿，对于首创置业而言，压力之重可想而知。然而，叠加而来的是，2020年以来，首创置业有众多债券密集到期，而举债动作大刀阔斧，多以借旧还新为主。

8月11日，首创置业全资附属公司Central Plaza Development Ltd.发行一笔为期363天金额为2亿美元的有担保票据，利率为4.5%。据披露消息称，“提取票据所得款项净额用作偿还现有债务、运营资金及一般公司用途”。

此外，去年仅3月-7月，首创置业先后发行了3次私募公司债券，金额合计达52.09亿元。去年11月，首创置业公告称拟发行不超50亿元境内公司债券，全部用于偿债；今年3月5日，首创置业拟增发1亿美元债券，年利率为4.65%。3月25日，首创置业公告称拟发行不超24.3亿元公司债，询价区间为3.4%-4.8%。

此外，就此前首创置业融资情况来看，据腾讯房产查询发现，截至4月7日，首创置业及其子公司应收账款融资高达129次，向银行借款融资涉及8次，境内存量债共35只，境外存量债4只，曾向华鑫国际、招商银行、中信信托进行3次股权质押，向平安信托、交银国际信托、中信信托、北京国际信托、广大兴陇信托总共进行9次信托融资。

对于首创置业债务情况，年报中明确表示，截至2020年末，首创置业净资本负债率是127%，较去年的同期161%下降了34%。公司有息负债为974亿元，比年初947亿元增长了27亿元，增幅2.9%。

800亿的“魔咒”

除了负债高企之外，对于首创置业来看，2020年堪比“至暗时刻”。销售额不仅没有完成早年的1400亿之约，连千亿阵营也没有挤进去，708亿元的销售额仅仅停留在2018年800亿元的销售目标之外，而对于2020年的销售目标，首创置业也是一降再降，可以说是三年销售业绩没有太大变动。

从各项指标来看，首创置业的发展存在隐忧。其中，2020年首创置业累计签约金额约708.6亿元，同比减少12.31%，销售达标率为88.58%；2020年ROE为0.12%，同比下降97.14%；ROA为0.02%，同比下降97.44%；每股收益为0.01元，同比下降97.98%；每股净资产为6.66元，同比下降8.86%；每股营收为5.23元，同比下降6.57%；2020年税后毛利率约为24%，与2019年的33%相比减少9个百分点。

首创置业将业绩下降的主要原因归咎于新冠疫情的影响。在年报中，首创置业表示，受疫情影响，集团商品房开发进度延迟，一级开发节奏放缓，奥特莱斯店铺业绩下滑，同时集团重点发展的北京、天津等核心地区深受国家房地产限购限价等调控政策影响，商品房销售速度减慢、若干项目毛利承压，导致报告期房地产结转利润及毛利同比下滑。

腾讯房产梳理发现，2020年首创置业签约金额方面，京津冀、长三角、粤港澳的签约金额分别为309.48亿元、217.41亿元、36.55亿元，京津冀还是占据了大头的位置。但是，受京津冀限购等政策影响，该区域的房地产销售情况并不尽如人意，进一步拉低了增长率。

此外，首创置业投资的澳洲房地产项目销售和施工进度均受到不同程度的影响，项目回款进度面临压力，也让首创置业的业绩“雪上加霜”。首创置业在年报中表示，公司将全力加强对海外投资的风险管控，国内外联动，全力促进项目恢复正常运转，争取回款安全。

首创置业业绩的不理想也表现在销售排名的连年下滑。

作为北京市国资委所属的大型国有企业集团，首创置业也有其高光时刻。

2002年在北京所有的国有企业里，其利润曾经排名第一。至2015年时，首创置业以325.1亿元的销售额，位列行业第23名，而2016年、2017年首创置业的销售额行业排名接连下降，跌至第30名和第38名，2019年更是跌至第43名，2020年则直接变为56位，跌出了前50强。

首创置业也曾改变布局单一的情况，2015年之后首创置开始进一步扩大城市投资区域布局，逐步升级为京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈。

年报显示，2020年首创置业的三大核心城市圈（即京津冀、长三角和粤港澳大湾区）实现签约额563.4亿元，占比约80%，其中长三角、粤港澳区域签约额分别同比增长约12%、21%；武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等其他潜力型、强二线单核城市实现签约额145.1亿元，占比约20%，较2019年同期提升近10个百分点。

有业内人士表示，诸多土储聚集在一线城市，楼板价高，耗费资金多，也加重了首创置业的成本，致使负债率变高，受限购政策影响限制较多。

在新增土储方面，2020年首创置业新获北京、南京、重庆、武汉、青岛等地共10个项目，土地投资总额人民币189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，其中，北京项目占据3个，京津冀依旧占据重要比重。

卖子求生

销售业绩的不理想，加之债务承压，首创置业不得不走上了卖子求生的道路，以此来降低负债。

3月29日，首创置业发布公告称，拟向控股股东首创集团剥离旗下奥特莱斯业务。奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。

据了解，首创钜大是中国唯一以奥莱为核心主业的上市公司，被定位为首创置业旗下唯一的商业地产平台，10多年前，首创置业曾以倒灶“住宅+奥特莱斯”为核心的奥莱商业地产，通过奥莱品牌价值带动周边住宅价值，当然更多的是以此为噱头，为公司快速扩张、低成本拿地的武器，促进住宅销售。

据腾讯房产发布的《2020年中国重点城市商业吸引力白皮书》显示，受疫情影响，2月全国各大城市商场闭店停业，客流量急剧下降，至3月开始逐渐复工复产。6月北京爆发新发地疫情，各大商场再次受到较大影响，访客量再次下降。

受此影响，2020年首创钜大营收10.24亿元，同比大降45.8％；毛利率约为33.77％，同比下滑28.31%。同期，首创钜大的年度亏损高达3.2亿元，大增43%。此前在2019年，全国12家首创奥莱实现销售额超100亿元，同比增加56%。首创置业减免奥莱等项目租金总额超人民币1亿元。

事实上，这已不是首创置业第一次“卖子”奥莱。5年前，首创置业就以23.72亿价格将北京、昆山、湖州3个奥莱项目卖予首创钜大。

根据年报显示，目前首创置业奥特莱斯综合体的代表项目包括北京房山奥特莱斯项目、海南万宁奥特莱斯项目、浙江杭州奥特莱斯项目、湖北武汉奥特莱斯项目、山东济南奥特莱斯项目、云南昆明奥特莱斯项目等。

与首创置业“结缘”10余年，中国最大的奥特莱斯综合运营商，也未能摆脱被摆上“货架”的命运。等待的是国有资产评估、获得相关监管机构、董事会及独立股东的批准。

面对两道红线的重压，首创置业选择的是断臂求生，减少损失及服务压力，降低杠杆，这好过将其卖给外来者，而面对净利润下滑，首创置业管理层在业绩发布会上也强调：快速回笼资金、强化非竞争新拿地、严控投资节奏、做到投一赚一，重组奥莱、分拆物业上市。

2021年首创置业会迎来业绩及股债市场的转折吗？腾讯房产将持续关注。