四大信号力证，青岛区域发展重心或将转移！

一个城市的发展重心在哪，通过蛛丝马迹总能发现些许信号。在过去这些年，因受不同大环境、不同市领导、不同规划的影响，西海岸新区、蓝谷、高新区、上合等新区都曾担当过青岛的发展重心。

细数这些新区，西海岸新区、蓝谷、上合好歹还有一些产业，高新区却是扔了一些大项目、盖了一大片小区就没下文了。

我在《从青岛城市的扩张过程，看哪里的房子值得买？》一文中写过，青岛刚开始走得是“摊大饼式”发展，后来变成了“蛙跳式”，蓝谷、军民融合区、自贸区、董家口等天南海北的发展新区，这只“娃”跳来跳去，到最后和青岛主城区陆路相连的城阳区都没有发展好。

城阳区目前能够拿得出手的只有城阳街道，与李沧区相邻的流亭、夏庄和北边的惜福镇还是城乡结合部的现状，西边的红岛、上马、河套、棘洪滩还有不少的地方是农村地界。

青岛虽然是一个二线城市，但财力、人口实在有限，重视这里就丢了那里，顾此失彼在所难免。政策规划不在于多么高大上，而在于坚持，在于不同主政领导长年累月的坚持。所以我们看到，青岛虽然搞了这么多新区，但在全国能够拿得出手的还是少见。

另外，不同新区之间、新区和青岛市区之间都存在很大的“断裂带”，相互之间很难融合、统一发展。

我想青岛的相关领导也对这一现象进行了深度思考，因为近期的一些信号证明青岛的发展重心或将再一次转向城阳所在的北岸城区。这与其说是一次重心转移，不如说是历史回归。

01 十四五规划

在青岛发布的《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，有两点值得注意，一是下面这张规划图：

上图中最粗的箭头是青岛市区-城阳-胶州，比去蓝谷、西海岸、莱西的箭头粗多了。不要简单以为箭头的粗细是随机的，要知道政府的任何文件、任何细节都是有理可据的，箭头的粗细恰恰证明一个地方在十四五期间的重视程度。

二是城阳荣升为主城区，黄岛、即墨、胶州则为三大主城片区。

《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提到：有序推进城阳建成区、青岛高新区和流亭机场片区规划建设，完善交通、市政、文化、科教、医疗等基础设施和公共服务设施，承接老城区部分功能疏解，集聚高端资源要素，吸纳年轻人创新创业，打造主城区新的崛起板块。

上面这一段也可以看出，未来城阳发展的重点在城阳街道、高新区、流亭，也就是城阳的中西部，这也和上述规划图中最粗的箭头在城阳略一停留即拐向高新区、胶州相符。

02地铁建设

青岛已经运营的地铁线路是1号线北段、2号线、3号线、8号线北段、11号线、13号线，在建的是1号线南段、2号线西延线、4号线、6号线、8号线南段。

这些地铁中，经过城阳的有1号线（后期会改为7号线）、8号线，经过西海岸新区的有1号线、6号线、13号线，经过胶州的有8号线，经过即墨的有11号线，城阳在其中并不是拔尖的。

根据新闻报道，青岛地铁三期规划将计划上报2 号线二期(东段)、 5 号线、6 号线二期(南段)、7 号线二期(南北段)、 8 号线支线、9 号线一期、15号线。

三期地铁规划建成后谁最收益？非城阳莫属。

三期规划建成后，西海岸新区仍是只有1号线、6号线、13号线，城阳区则拥有7号线、8号线、9号线、15号线四条地铁线。

其中，7号线、8号线、15号线分别把城阳中部、西部、东部与青岛市区连了起来，9号线则从西往东把城阳主要区域给串了起来。

青岛地铁三期规划主要在十四五期间建设，这似乎与十四五规划吻合。

03 共有产权

城阳区自从2020年3月就推出了共有产权政策，中间经过几次调整，今年更是把人才标准放宽到中专。

共有产权对城阳楼市的带动作用明显，主要体现在清库存、涨房价、抬预期三个方面。当然，更重要的是共有产权政策为城阳拉来了一批人口，尤其是人才。

在城阳实施共有产权伊始，我就一直很纳闷：为什么只有城阳实施共有产权政策，其他区市不实施？

网上一直都有期待西海岸新区、胶州、即墨等区市实施共有产权政策的声音，但最终都落了空。

要说是为了城阳区清库存，那么西海岸新区、胶州、即墨更加需要，这三个区市的新房库存都高于城阳，这一点我在《论十大新政对青岛楼市的影响！》一文中已经说过。

城阳共有产权政策不但吸引外市人才，其中有一条还规定：具有非城阳区的青岛市户籍人才，且在青岛市其他区市有一套住房的人才，可以申报购房，但必须在签定正式购房手续后一个月内承诺将户籍迁至城阳区，并由所属单位加盖公章确认。

可见，城阳对青岛其他区市的人才也有所觊觎的。

看到共有产权对楼市的带动作用如此明显，我想其他区市不是没有实施相同政策的想法。最终只有城阳被允许实施共有产权，其中深意值得玩味。

至于高新区为什么不实施共有产权？那是因为高新区新房库存是青岛各区域中最低的，没有必要实施共有产权。

04 招生政策

我想大家对青岛上个月公布的2021年中小学招生政策还记忆犹新，其中有几条值得注意：

虽然在小学、初中招生上，市内三区（市南、市北、李沧）是一个整体，崂山区是一个，高新区是一个。但在中考上，局属公办普通高中面向市内三区、崂山区和高新区招生。

青岛五十八中高新校区面向四区（市南、市北、李沧、崂山）、高新区、城阳区红岛街道、河套街道招生。

也就是说，高新区在中考报录中已经和崂山区同一级别了，这是城阳其他区域、西海岸新区、即墨区都不曾享受到的待遇，代表着高新区在教育上获得了青岛“主城区”的认可。

以上四个信号，都指向了城阳区，我想这不是巧合。城阳区作为与青岛市区唯一陆路相连的大区，曾经得到的重视并不足够。十四五期间，青岛以最大的善意给了城阳机会。

同时，发展重心的北移，也是在胶东经济圈协同发展中给出了青岛机会，这一点我在《青岛市政府搬迁和胶东一体化的潜在关系（大胆猜想）》一文中已经详细说明。