河南商报首席记者 吴军 文/图
新鲜出炉的郑焦一体化发展规划，给了市场更多猜想。
近日，在焦作武陟开货运公司的成先生联系河南商报发哥，称其在武陟县嘉应观的物流园，有20多亩空地，准备建个冷库，建成后预计出租给郑州的企业和批发市场，租金要比郑州的冷库便宜一半，是否可行？
物联云仓的数据显示，2020年上半年，郑州冷库空置率为5.49%，全国冷库平均空置率约为13.87%，两个数据对比，说明郑州的冷库目前还处于供不应求状态。
但业内分析认为，冷库的后期运营还取决于投资者的人脉、当地的上游资源以及是否有专业运营团队等。
咨询：货运公司老总在焦作武陟有20多亩地，建冷库出租是否可行？
再有一个月，客户租约期满，成先生的物流园区就有十来亩地要空下来了。
成先生是焦作武陟人，在当地开货运公司多年，现有各种运输车100多辆。除此外，成先生自有的物流园区，还有20多亩地。其中的十来亩，租给了一个生产免烧砖的客户，但一个月后，随着租约到期，这个地就会空下来。
因为业务关系，成先生经常往来于郑州、焦作，从他所在的武陟县嘉应观物流园出发，四五十分钟左右，即可抵达郑州东区。路程的方便，加上公司有批量运输车，让成先生有了个大胆设想：能否利用现有的场地建设冷库，然后租给郑州的冷冻食品企业、冷链企业以及冷冻食品市场。
“我看你2月份写的一篇报道，里面提到，郑州冷库租金100元左右，我这边建成后，只收四五十元就行，比郑州能便宜一半。”同时成先生又表示，他之前一直在给普货做运输，从来没接触过冷库，所以，希望河南商报发哥能给他提供一些数据参考和建议。
现状：焦作是四大怀药生产地，有冷库发展基础
在河南冷链物流专家、河南牧业经济学院物流与电商学院党委书记于晓胜看来，焦作有大力发展冷链、冷库的基础和条件。
从政策层面来说，当地政府很重视物流行业的发展。
2021年4月初，《郑焦一体化发展规划（2020—2035年）》经省中原城市群建设工作领导小组同意后正式印发，规划范围包括郑州市、焦作市全域，其中郑州市域、焦作中心城区、武陟县、温县为一体化重点发展区域。《规划》提出要着力构建“一河通五轴、一带联两心、两山协两拳”的总体发展布局。其中，“一带”，即郑焦产业带，重点建设郑焦科创走廊、郑焦智造走廊、郑焦晋智慧物流走廊。
在此之前的2020年10月底，焦作市人民政府印发了《郑焦物流融合发展规划》，先于“1+4”郑州大都市区建设提到的郑汴、郑新、郑许融合发展出炉。
其次，从当地物流行业发展来说，焦作是全国首批供应链创新与应用试点城市。截至目前，焦作市拥有货运企业800余家，营运货车近10万辆，规模以上专业物流企业100余家，可以弥补郑州在货运车辆需求方面的缺口。
第三，焦作的产业基础适合发展冷链和冷库。就食品行业来说，焦作市拥有食品800亿元产业集群，其“四大怀药”（山药、牛膝、地黄、菊花）产量占全国的70%以上，苏打水产量占全国70%市场份额。
市场：郑州冷库缺口最高可达50万吨，高标仓尤其缺
焦作武陟当地有冷库需求，但成先生的计划是，建成的冷库要对郑州供应，那么，郑州冷库市场目前处于什么状态？
新密藏金源冷库隶属于国有控股企业河南藏金源仓储（集团）有限公司，其建成的一期10万吨冷库自2016年启用，是国内比较少见的单体钢结构8层冷库，可辐射周边40多个地级市，截至2021年4月9日，出租率达90%。
其运营总监肖建国称，冷库的使用有淡旺季之分，每年的8月份到春节前，是旺季，此时，郑州的冷库是不够用的，缺口达30万至50万吨。像万邦市场、信基冻品市场、中原四季水产物流港、三全、思念、蜜雪冰城等市场或企业，都是冷库的需求大户。
其中，万邦目前有3个冷库，面积达10万平方米，2021年还会新增15至20万平方米的新库。三全在每年的冬季销售旺季，都会租下7个冷库，每个冷库面积在两三万平方米。因为郑州冷库不够用，思念则要跑到新乡获嘉、焦作武陟去找库。
普通冷库和高标冷库相比，后者更为紧俏。
一位不愿具名的业内人士透露，即将于今年6月份在郑州开业的盒马生鲜，自春节过后，一直在找1500平方米的高标智能冷库，但几个月过去了，至今尚没找到。
分析：租金便宜一半，郑州商家会否跨过黄河去焦作租冷库？
为了吸引郑州市场商家、企业前往，成先生的定位是，冷库价位比郑州便宜一半。
物联云仓公布的数据显示，截至2020年6月，全国冷库平均租金为85.27元/㎡/月，平均空置率约为13.87%。
郑州的冷库空置率则为5.49%，远低于全国平均水平。
仓库抢手，导致了郑州冷库的租金逆势飞扬。
郑州冷库2019年的租金为89.19元/㎡/月，2020年上半年租金上升为95.5元/㎡/月，在全国排第8位，位次上升2位。
物联云仓郑州城市合伙人王坤称，根据不同的地段，郑州冷库的租金一般在90元至120元/㎡/月。
成先生给出的四五十元的价格会否吸引一部分企业？
肖建国称，价格只是客户选择冷库的参考因素之一，园区是否有专业的运营管理团队才是决定因素。而目前在郑州，冷库的专业管理团队也就七八个。
中国交通运输协会投融资分会园区工作委员会副秘书长、中国仓储与配送协会仓储园区专业委员会（筹）副秘书长贾进克称，在哪儿建冷库，是建普通冷库，还是高标冷库，还有几个因素必须要考虑：当地经济属性，同行业占比如何；隔壁是干啥的，周边的资源和自己将是互补，还是相冲；运营团队是否专业，老板格局是否够大；公司的人脉、协作资源如何等。
算账：20亩地建成的冷库，几年能收回成本
建什么样的冷库更好出租？
贾进克称，根据不同的定位，冷库共有四大类：产地冷库，像中牟是大蒜、花生、西瓜等蔬果产地，当地就有很多这样的冷库；市场配套冷库，像万邦市场、信基冻品市场、中原四季水产物流港的冷库，都属于这一种；自用冷库，如三全、思念自建自用的；第三方冷库，比如成先生这种，自己建了准备租给别人用的。
“成先生如果想建冷库，还是要先找好用户和服务定位才行。”河南省物流与采购联合会冷链行业分会秘书长郭鹏认为，目前武陟区域所建冷库，大多以自建自用为主，还有部分是三全、思念等大型冷冻食品制造商的外协厂。如果成先生没有自己的食品加工厂，建议他组建第三方的冷链物流公司，为客户提供冷链运输服务，可以城配，也可以远途运输；要么就是把库建好租给有需要的其他商户，但是这些商户不见得就是郑州的，租户一定是在武陟有冷库使用需求才行。
贾进克称，按现在市场上缺口大的高标冷库算，每平方米建设成本在3000元，如果加上设备，再加2000元，10亩地的建设，按三分之二的使用面积算，投资也得2000万元。如果成先生没有稳定的上游资源、客户等，10年也不一定能收回成本。
郭鹏的算法相对比较乐观。
20亩地可以预建2座5000㎡的高架库，库高可以做到9米左右（4层货架），单一建冷库不含土建和钢构，一座5000㎡的高架库制冷方面的造价在700万元左右（常规配置），两座也就是1400万元（这20亩地内还需配建发货区域、机房、泵房、消防室、办公室、货车停靠区域等），这种高架库在嘉应观区域的租金大概80元左右/㎡/月，一个库每月的租金约40万元，不含电费。含上电费，中间冷库租赁不能断节，预计2到3年收回成本（冷库建造方面）。10000㎡的冷库土建和钢构部分加起来预估也要1000万元左右。
若是按成先生说的月租四五十元，那只能建4至5米的常规冷库了。这样土地利用率太低（所有费用投入可以减少35%）。冷库建设可以70%是冷藏，30%是保鲜。10000㎡的冷库完全建成投入使用，需要从进场施工起算，工期得3-4个月。正常冷库租赁3年左右就能收回成本。
（编辑 吉倩倩 吕瑞天）