谢逸枫:时隔三年住建部约谈五城市是否会调控加码致房价下跌?

文/谢逸枫

不要慌张。2021年4月8日的住建部约谈五城主要负责人,这是常用的监督地方楼市调控措施,之前有督导地方楼市。一旦五城市降温,不会有调控加码。因为2018年5月住建部约谈12城,2018年8月约谈五城,其意义同在,即提醒地方调整调控的方向、力度、精准度。预计2021年热点(包括约谈城市)区域市场短期降温,成交增幅下降,房价稳定,不会出现大起大落。

必须要关注的是督导的8个城市,2021年1月和2月,前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。2021年3月,赴杭州、无锡调研督导。2021年3月下旬,赴成都和西安调研督导。2021年3月25日,督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。加上约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城,说明未来新一轮调控加码就在13个城市。

5个城市被约谈的背后,原因之一是房价上涨超出调控目标、市场预期。数据显示,3月,东莞均价28479元/平方米,同比上涨26%。广州均价42849元/平方米,同比上涨20.58%。宁波均价26556元/平方米,同比上涨11.52%。南通均价19839元/平方米,同比上涨10.3%。合肥均价18151元/平方米,同比上涨9.33%。

按照国家统计部门的2月的新房和二手房价看,同比涨幅大都超过了5%。综合国家统计局和中指研究院数据,广州、合肥、宁波、南通和东莞5个城市,新房价格同比增长分别为6.90%、5.00%、4.90%、5.46%和11.13%,二手房价格同比增长分别为9.80%、5.80%、10.10%、6.76%和超15.00%。

从2020年5月至2021年2月,广州新房、二手房均价已连涨10个月,平均环比涨幅分别为7.2%、9.7%。从2020年6月开始,合肥的新房连涨9个月,二手房连涨12个月。从2020年3月至今年2月,宁波的一二手房均价连涨12个月,仅在去年12月环比轻微下滑0.2%。其中,一、二手房每月环比平均涨幅约5.2%、6.2%。

按照288城房价显示,3月过半城市房价飘红,一线城市继续上涨。3月288城市中,共有148个城市一手房价格指数环比出现上涨,上涨城市数量相比上月减少3个城市。门峡(4.84%)、潮州(4.71%)、雅安(4.28%)三个城市涨幅居前。103个城市一手房价格指数环比下跌,下跌城市数量比上月增加17个城市。吴忠(-3.89%)、庆阳(-3.66%)位居跌幅榜前两位,运城和周口跌幅并列第三,均为2.81%。

高热度的土拍市场,地价上涨,地王频现,房企抢夺土地是触发这次约谈的原因之二。克而瑞数据显示,自2月23日天津率先发布“两集中”新政后,其统计的2月27日-3月17日的数据显示,涉宅土地溢价率超过25%的20个城市中,南通、东莞、宁波、合肥榜上有名,溢价率分别为50%、36%、33%、27%。

按照中原数据显示,截至3月31日,50城卖地7020.99亿,同比增26%,刷新历史纪录。具体来看,50城中,一季度,上海卖地超900亿,收入最多。杭州紧随其后,卖地超700亿。广州卖地超300亿,居第三名。在卖地收入增速方面,无锡增速最快,同比增长5292.97%。第二、三名分别为汕头和西宁。

一季度,共有上海、杭州、广州、北京、成都、宁波、武汉、南京、苏州、郑州、东莞、温州、天津、西安、长沙、绍兴、福州、无锡、南通、佛山、重庆21城卖地超百亿。一季度12家房企拿地超百亿,绿城中国、保利发展、建发、招商局、融创中国、万科拿地均超200亿。华润置地、海外发展、绿地控股、滨江房产、碧桂园、新城控股拿地金额均超百亿。

原因之三是之前出台的调控过于温柔,缺乏力度与针对性及有效性。约谈的5个城市中,广州(4月2日)、合肥(4月5日)、东莞(2月27日)、还有督导的西安均已出台过调控收紧政策。如合肥出台八条楼市新政,调整学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等升级调控。宁波和南通今年还没有新的调控动作。

相比南通已一年多未出台新的调控措施。宁波则于去年7月和12月两次出手管控楼市,政策包括强化购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整首付比例、严管商品房销售认筹行为。东莞则在2月底已行动,宣布延长购房社保、提高首付比例,且给假离婚买房打“补丁”。但供应端的调控力度偏弱,尤其是土地供应环节。

广州则是供应住宅用地比前5年年均供应量提高22%,定价过高项目将暂不核发预售证,人才政策购买的住房限售年限从满2年延长到满3年,重点加强对金融、开发商、中介行为监管。由于整体政策力度偏弱,短期效果并不明显,接下来各城市的调控政策或将继续加码。表明国家部委施压城市责任,不仅要求地方及时出台政策,更强调地方政策的落地性和实效性。

在过去3个月的时间里,全国各地出台的楼市调控政策已经累计超过100次,且均为收紧降楼市调控政策。截至到2021年4月12日,已经有10个城市出了楼市调控政策,包括深圳、上海、北京、杭州、无锡、东莞、成都、西安、合肥、广州楼市比较热的城市。一系列调控政策,包括集中供地、限购、限售升级,严查贷款、官方二手房参考价。因此,未来会有更多的城市加入新的调控政策。

原因之四是土地供应缓慢、不及时。2021年2月,要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”,第一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。第二是集中组织出让活动。按照2020年的供地情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗。

而高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。2020年“三道红线”试点以来,行业进入降负债、降杠杆的阶段,销售回款成为企业“回血”重要来源。若集中供地政策实施,一旦影响到房企资金,肯定是会影响到土地供应,导致供应缓慢,不及时。

针对“4月8日住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市的政府负责人”事件,好多人问,怎么看,笔者是这样看的。按照以往的城市“约谈、督导”事件看,是一次正常的监督地方楼市调控的惯例行动。因为过去十年,唯有2010年、2013年、2018年、2021年针对热点城市实施过“约谈、督导”地方楼市调控。

前三轮与第四轮住建部“约谈、督导”城市的地方楼市调控逻辑与原因,归根结底是城市之前的调控存在漏洞、调控效果不佳、手段与措施不精准。根本的原因在于楼市过热、投资投机炒房现象卷土重来、房价上涨重蹈覆辙、土地市场异常火爆、地价再创新高、地王归来、溢价率创新高、土地收入创历史新高、房企疯狂抢地。

其实没有什么值得大惊小怪的,2018年5月、8月,住建部就两次约谈地方。记得2018年5月,住建部先后约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原12城地方,强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。2018年8月,约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市。

而督导地方,都是老调重弹。2021年1月26日、3月3日、3月20日,住建部赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安六地调研督导房地产工作。不过,督导自后,六城市都出了新的调控政策,针对性与目的性,都是非常强,即稳定房价、地价、楼市预期,房住不炒,完善楼市调控政策,弥补漏洞与不足之处。

譬如2月2日的深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,同时银行将根据参考价发放贷款。无锡市3月2日将建立二手住房价格信息发布机制,对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架。上海3月3日的住房限售(购房合同网签备案满5年后方可转让)、完善房价地价联动机制、商品住宅用地出让实行限价竞价。

杭州3月3日加强住房限购,法拍房被纳入限购范围。严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。成都3月22日明确建立二手房成交参考价格机制,法拍房纳入限购。西安3月连续三次发文调控楼市,新房、二手房行售五年,外迁入西安户籍的须落户满1年才能买一二手房,且连续缴纳12个月的社保或个税(退役军人、经批准引进的各类人才除外)。

值得注意的是前四轮住建部“约谈、督导”城市主要负责人的经济、环境背景,都存在一个不可忽略的事实,即危机之后的大放水,上涨之后的大调控。想必,房地产与经济的命运,就是如此的密切,1998年到今天亦如此。唯一不同的地方在于第四轮的住建部“约谈、督导”五城市主要负责人的经济、环境不同。

2020年的疫情,打乱了2017年-2020年的全国主要城市房地产调控的部署、计划。原本在2017年北京的3.17新政拉开新一轮楼市调控开始,到2018年底与2019年进入局部放松的周期,到2020年进入上半年放松阶段,下半年收紧阶段,到2021年的上半年又进入再次调控升级、加码的周期。毫无疑问,2017年到2021年一季度的楼市调控是一脉相承的。

2020年的一季度,全国GDP负增长、经济陷入低迷、债务上升、财政收入下降、实体经济萧条、企业经营困难等一系列问题暴露。事实上,新一轮财政、货币政策的经济刺激早已经启动,2020年2月份底开始。2020年11万亿财政经济刺激计划,加上超过10万亿的市场流动性,还有20万亿元的新增银行信贷,加上一系列的房地产刺激政策。

因为房地产承担着支撑经济的压力,又承担着民生的压力。一边经济刺激、货币放水稳定经济增长、拉动GDP,一边是楼市调控收紧、金融收紧、稳定房价、地价、市场预期。由于供需关系短期无法因调控、政策扭转,导致供不应求,加上流动性过剩、资本市场的资金倒入楼市,让调控之下的房地产市场火上加油。十年调控两茫茫,看房价,一直涨。

其一是2017年楼市调控开启第五轮收紧周期。全国46个城市进入“限购+限贷+限价+限签+限售”的“五限时代”。其中2017年的1月1日的住房保障家庭户均租赁补贴面积不超60平米、1月24日的政策利率((MLF)6年内首次上调,再度抑制房地产,因为讲,这个利率的上调,就是收紧房地产金融、信贷的最强信号。

考虑到稳定经济与房地产的支撑作用及地方经济发展、财政收入的需要,刺激楼市的政策依然是非常巨大。2017年2月2日的非“限购”城市房贷首付款比例最低可达20%与二套最低首付款比例不低于30%。此次优惠针对的是非限购城市,购房者首付压力比较大的城市主要集中在一线城市,二三线城市首付压力相对较小。

截至2017年1月22日,全国46个限购城市,仅剩5个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)没有取消限购,首付压力较大的城市大都集中于此。由于一线城市的房地产市场呈现火爆的现象,终于在2017年3月27日,北京率先发起新一轮楼市调控政策,称为京10条,限购、限贷、认贷标准、房贷限制等政策全面升级。

土地供应的调整政策再次加强,2017年4月6日住建部要求,商品房库存周期36个月以上城市停止供地,36-18个月的要减少供地。12-6个月的要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。住房租赁市场的培育与立法来临,2017年5月20日,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。

2017年7月18日12城(针对广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆的人口流入大的城市)试点住房租赁市场改革。2017年10月19日提出坚持房子是用来住的不是用来炒的。2017年12月8日提出加快住房制度改革和长效机制建设。因此,2017年的楼市调控主要是针对46个城市,即热点城市。

其二是2018年的楼市调控,集中于供应端与限购城市的扩容及限制企业买房、完善土地供应与住房保障及住房公积金政策。2018年1月15日的国家和地方将不再是唯一居住用地供应者,4月22日的海南商品住宅全域限购。5月14日的要求防止提取住房公积金用于炒房投机。5月20日重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

6月5日深圳20年后再推房改计划,保障房占60%,6月24日西安新政,防止以企业名义炒房(共有8个城限制企业炒房)。7月12日明确全国棚改货币化不搞一刀切,既不会利用棚改货币化推高房价,也不会完全放弃棚改货币化,因城施策、因地制宜。12月6日加快推进批而未供土地处置工作。12月24日定调支持合理自住需求,因城施策。

其三是2019年的楼市调控政策,与2018年一样,有保有压、有松有紧。2019年房地产调控出现微妙变化,既有调控持续加码,又有宽松政策。2019年合计出台的调控政策次数达620次,刷新历史记录,同比2018年上涨38%。市场上都有“调控最严格的时期已经过去,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷、公积金政策等方面出台稳定市场的政策”的共识。

2019年是房地产市场的“政策年”,是落地因城施策最清晰的一年。这一年,各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标,出台了力度不同、方向不同的调控政策。在2019年620次调控中,调控政策最清晰的特点是人才引进政策,主要是在2018年的基础上继续增多,全国有超过170个城市发布了不同力度的人才政策,比2018年上涨40%。

放开或放宽落户政策在2019年继续加快落地。2019年,整顿房地产市场乱象、出台或完善租赁市场政策,是政策的两个方向。从国家到地方,超过30城市在2019年发布过房地产整顿乱象政策,超过50城市发布了不同力度的鼓励租赁政策。此外,央行LPR利率政策的出台与LPR利率的下调,公积金缴存与提取政策等。

其四是2020年的楼市调控松大于紧,保大于压。2019年的楼市调控政策有松有紧,延续到2020年年初时,已经出现宽松迹象。金融货币政策的放松,是来源于降准的决定。央行20202年1月1日的宣布降准,决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5%。

疫情过后,楼市成交指数断崖式下跌,各地政府、房企身背救市大任,一时间,放开落户、补贴契税的扶持政策雨后春笋般出台。自1月底疫情爆发到3月底疫情基本控制,已有超50个省市在供给、需求两端出台扶持政策,以提振疫情下的市场信心,保障行业平稳运行。无房家庭,即刚需家庭。2020年,各地新政都向无房家庭倾斜。

保障“住有所居”,既是坚定“房住不炒”,也是促进社会公平。人才新政。人才是一个城市发展中“人和”的重要部分,因此各地政府铆足了劲来留住人才,小到面试、实习、租房的千元补贴,大到几十万的企业奖补、百万个人购房补助等,不惜余力,一掷千金。各地都在规范公积金贷款的合理运用,严厉打击害群之马。

2020年以来,河南驻马店、陕西宝鸡、广西柳州、江苏淮安、安徽无为、广州、青岛、济南等10多个城市的松绑,遭遇了“朝令夕改”的尴尬,楼市松绑存活都没超过一个星期。约谈、点名在2020年7月和8月分别进行过两次全国大范围的“点名”、“约谈”。既有一线城市,也有楼市高热的二线城市,甚至出现了素有“房住不炒”标杆城市之称的长沙。

2020年7月开始,主要城市楼市调控收紧。7月2日杭州发布楼市新政,提出人才优先摇号购房从网签之日起,5年内不得上市交易。7月2日东莞出台楼市新规,限价,同地区(镇街或园区)新房申报房价,3个月涨幅不得超10%。打击捂盘惜售,取得预售证后,10日内公开全部销售房源,明码标价对外销售。严打炒房,商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

7月6日,宁波升级楼市调控,扩大限购范围,房地产企业应随机抽取不少于50%的可销售房源供“无房家庭”优先认购。7月13日,郑州开展房地产市场秩序专项检查,内容包括一房多卖,捂盘惜售,返本销售,售后包租等。7月14日,内蒙古调整住房公积金贷款相关政策,停止向第三套房及以上购房者发放公积金贷款。

7月15日,深户购房需落户满3年且社保满3年,非深户需社保满5年,购房追溯3年内离婚记录。7月22日,南京升级调控政策,离婚2年内购房按离异前计算,无房户优先购房。7月25日,东莞调控升级,购房需要一年社保,商品购房需取得不动产证满3年方可交易转让。

2020年,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,促进房地产市场平稳健康发展。2020年2月21日,央行年会,主要是“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

5月22日,报告讲,弱化经济增速目标,并未提出全年经济增速具体目标,而要稳住经济基本盘,集中精力抓好“六稳”、“六保”,尤其要守住“六保”底线。积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

7月24日,住建部座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会,直指市场过热问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

并要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。8月26日,住建部再次召开商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山和常州等6城参会,其中沈阳、成都已是两次参会。毫不动摇房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持调控政策连续性稳定性,确保房地产市场平稳健康发展。

12月16-18日,中经会议,2021年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时效度。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。