文/潮哥
今天要说的是昆明。
“第二套半价”，除了带学位之外，购房还可以落户，加上其它优惠活动，最低价为每平方米7000多元……
你没有看错，这就是昆明公寓的促销力度！
优惠之大，让人怀疑开发商是不是赔本赚吆喝。
那么，究竟是什么原因让公寓开发商开出这么多的优惠条件促销呢？
昆明的公寓到底有没有购入价值？什么样的人适合购买公寓？
01
开发商的小把戏
据了解，“第二套半价”的活动是昆明巫家坝某家房企推出的，项目在售户型为25至53平方米，公寓原来均价在每平方11500元左右。
而“第二套半价”的活动仅针对25平方米的平层公寓（其他户型都是LOFT）。
相当于原来得60万才能买2套25平公寓，现在只要花45万，硬生生节约了15万。
加上巫家坝临近昆明主城区，定位是昆明未来的城市新中心，附近的住宅均价已直奔1.8-2.1万。
因此，直接打骨折的促销活动还是很诱人的。据说参与活动的公寓已经秒空售完。
事实上，昆明公寓的降价潮早已来了。
说到底，都是高库存惹的祸。
截至2020年12月31日，昆明商办市场存量达1414.70万平方米，其中公寓市场平均去化周期达53个月（4.4年），去化压力巨大。
因此，开发商才想出各种花招，各显神通。
然而，就算降价到七八千一平，接近成本价卖公寓，开发商也是不可能亏的。
简单算一笔账，以巫家坝的项目为例，当年楼面地价大概是5000元一平方，加上每平方大约3000元的其他开发成本以及税费，卖8000多确实差不多就是成本价。
而且，同一个项目中还有住宅部分，住宅的售价当初开盘就卖到1万7，后期卖到2万甚至更高，成为开发商利润的主要来源。
至于公寓，少赚甚至不赚，只要能覆盖成本快速回款就能接受。
亏的还是购房者。
就跟买股票一样，单边下跌行情中，高位入场的人就会被套牢。
据公开报道，在2019年11月，昆明有一位女士以11000元/平方米的价格，豪横买下14套公寓。
总共花了1400万，全款4套、贷款2套后，剩下8套共交了500多万元分期款。
谁知道十个月后，附近的竞品精装公寓低价出售，使得该公寓也降价到8000元/平方米。
不到一年时间，该女子损失300多万元。
“真的觉得亏大了！希望开发商能把8套房的500万元分期款返还。”
进入2021年，昆明公寓产品依旧跌跌不休，“买一套送一套”还带学位……为了完成去化，降价促销成为常态。
02
买公寓能落户还带学位？
目前，昆明公寓价格回调较多，而且有带学位、购房可以落户等利好加持。
很多人认为，到了该出手抄底公寓的时间节点了，事实真的如此吗？
通过查阅资料，笔者找到昆明首次明确公寓可以解决落户的官方说法。
昆明市政府办公厅2018年印发了《昆明市推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》。
将以城乡规划为引领，统筹推进本地和外地农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，实行相同的落户条件和标准，确保城镇新老居民同城同待遇。
其中最引人瞩目的变化是，首次明确购买公寓也可以在昆明落户。
确切地说，是购买呈贡的公寓，就可以在呈贡区申请落户。
呈贡区是昆明目前发展最快的新区，呈贡的户口是地地道道含金量很高的昆明市区户口。
对于在昆明的公寓产品中，还有部分带学位的情况也属实。
这主要是因为开发商和学校联合办学，因此，该校招生时也把开发商一手房源客户纳入了招生范围内。
具体而言，购买了这些开发商的公寓产品且符合条件的业主子女凭借购房合同，按照每6年“一套房一公办学位”的原则入读附近小学。
一手房业主6年内未使用学位情况下，二手房业主可使用该套房源学位。
如果看中落户和学位这两条去选购公寓，购买时一定要问清楚公寓的产权性质。
一般来说，公寓分为两种，一种是住宅性质，另一种是商业办公性质。
现有情况是，住宅性质的公寓产权有70年的，也有40年的，有部分可以落户和入学；
而商业办公性质的公寓无法获得产权，不可以落户，但有部分可以入学，有部分既不能落户也不能入学。
开发商拿地时土地用途的固定性叠加教育政策的变动性，因此，市场上的公寓产品也是鱼龙混杂的状态。
购房者不能简单认为所有公寓产品，买了就能落户和上学，一定要在办理手续前仔细询问工作人员，再三确认之下便能找到答案。
03
公寓的利弊
这是一个老生常谈的话题。
我们尝试说一点不一样的东西。
比如，都说公寓税费高，水电贵，到底贵在哪儿？
首先，公寓二手房交易税费至少包含了四大项：
征收契税3%，交易个税1.5%，增值税5.3%，土地增值税（以各地政策为准，征收方式各不相同）
加起来接近11%的税费需要新的购房者承担，和住宅交易相比，这劝退效果不要太好。
其次，公寓的水电费都是按商业标准收取的。
以昆明市为例，居民用水3.5元/吨，而公寓水费5.2元/吨，居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元，同地段住宅物业费3元/平米，公寓物业费6元/平米，这些无疑增加了居住成本。
就算这些费用都给租户承担了，换个角度，租户的成本增高，房东的租金就不一定租得那么高了。
最后，也有人说，不是很多公寓都跟酒店签约的吗？
确实如此，但那只是开发商的营销手段。一般都跟你签个5年返租，年租金是房款的5%左右。
不过，现在酒店经营那么难，谁敢保证5年后它还在经营呢！
讲完了坑，再说点阳光的东西。
如果是市中心的公寓，汇聚了大量的大中小企业和员工，同时附近也有大量的住宅小区、居民片区以及学校等；
最关键的，周边也没有类似产品在售，这大概率是投资公寓的好选择。
这类公寓，可以租给小企业办公，也可以是小型经营店铺作为临街门面的替代品。
围绕常住居民的衣食住行，会衍生教育培训、美容娱乐、餐饮住宿以及房屋中介等服务业，这些都是稳定的租客来源。
这种情况下， 收入稳定，以租还贷的年轻人或者有理财需要的家庭，可以考虑投资公寓，这也是长线投资的一种选择。
总的来说，公寓产品有总价低、好上车的优势，加上落户和学位利好，对特定人群存在吸引力。
然而，买的永远没有卖的精，我们还是要擦亮双眼仔细识别公寓买卖中的猫腻，就算要买，也要买得明明白白才行。