新政之下，广州买房需要遵循的5个逻辑

如果说，每一个购房者都是在海上漂泊的一叶孤舟，那么这段时间接连出台的新政，无疑是潜藏在海面下的汹涌暗流。

更令购房者担心的是，平静的海面下，不知还有多少个暗涌在悄悄酝酿，因此，近段时间我们各个粉丝群内弥漫着焦虑的情绪，都在担心此时买房，会不会遭遇政策变动，被卡在“旋涡”之中，进退两难。

可以肯定的是，上周广州被住建部约谈，新一轮调控已经箭在弦上，当下在广州买房已经成了技术活：不仅要踩准时机，还要尽量避开可能被调控“精准命中”的“高危区域”。

因此，我们也为近期准备在广州买房的你，总结了几点建议。

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不要追高

从今年年初，我们就反复强调，对于部分热度过高，价格达到高位的区域，购房者不要再追高入场了。

建议把巴菲特的至理名言“别人贪婪我恐惧”写在手上，每天清晨大声朗读三遍。

这一轮调控，明显是冲着过去一年涨幅过高的热点区域来的。上周，广州提出对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，也是为了控制热点区域上涨过快的房价。

强调控手段下，热点区域的行情明显已经到达山顶，此时闭眼冲进场，你就会体验到什么叫“高处不胜寒”。

另外，广州之前还传出会根据各个区域的上月成交网签价确定新房指导价，如果真的这样操作，那么片区内价格较高的项目将会受到精准打击。当然，虽说在具体政策未出台之前，谁都不知道下一步该怎么走，但是如果在政策制定期间盲目追高，入手了这一类楼盘，后期很有可能被限价红线卡住，轻则被要求通过其他途径补齐“超标部分”的房价。重则无法网签，拿不到房产证。

而在局面不明朗的情况下，也有不少人浑水摸鱼，利用购房者的焦虑心理，宣称自己可以拿到内部房源，让购房者提前上车。这一类操作，不确定因素更大，建议大家敬而远之。

那么问题来了，目前的政策主要都是针对一手房，热点区域的二手房可不可以追高呢？

我们的建议是：大可不必。

一来，最近不少专家在猜测，广州会不会向深圳看齐，制定二手房指导价。

如果二手房指导价真的出台，对于广州二手房市场伤害极大。毕竟，广州市场与深圳市场有差异性，深圳市场主要是新房供应量跟不上，大部分买家还是会流入二手市场。所以即便在指导价红线下，深圳二手房还是具备一定竞争力。

但是广州一手供应量非常充足，加上限价政策赋予一手房价格优势，一旦二手市场也出台指导价，那么对于部分目前价格已经到达高位的二手小区而言，基本是“毁灭性打击”。一旦靴子落地，高位入手的二手房基本就砸手里了。

二来，单纯从市场角度而言，部分热点区域的二手房价格泡沫已经非常大，价格与价值严重不符。

热点区域的二手房价格之所以疯狂上涨，跟年后新房预售证“断供”、新政不断出台有很大关系。在缺乏竞争对手的情况下，二手房“一家独大”，加上利用新政下购房者的焦虑心态，闭眼调价，赌的就是购房者在“没得选”的情况下，为了尽快上车，只能咬牙买单。

简单总结一下，无论二手房有没有新政出台，此刻盲目追高，只会变成卖家喜闻乐见的“接盘侠”。

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哪里的新房受新政影响较小

那么在新政之下，哪些区域的新房受影响较小，刚需可以放心入手呢？

看一个指标就可以了：库存消化周期。

库存消化周期反映的是当前区域的供应和成交情况，能够最直接地反映区域的热度。相对来说，库存消化周期较大的区域，热度较低，竞争没有那么激烈，上车也比较简单。

根据广州中原研究发展部统计的3月各区库存情况，天河、黄埔的库存消化周期是最少的，供需关系较为紧张。从市场表现来看，这两个区域的价格变动也比较疯狂，所以，天河、黄埔两区应该是新政的“重点调控”对象，受影响比较大。

而从中心区情况来看，白云、番禺、荔湾三区的库存消化周期相对较长，供应充足、需求量较小的情况下，全区新房价格相对比较平稳，因此未来开发商的价格制定与推货计划受新政影响相对不大，购房者可以放心入手。

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靴子落地前

暂缓入手热点区域

我们在前面说过，这一轮调控明显是针对热门区域而来的，在政策执行细则不明确的情况下，此刻贸然入场，基本处于被动地位，容易产生很多变数。

举个例子，之前黄埔传出的限价红线是5万/平，而据我们近期统计，黄埔目前获得新批预售证的楼盘，售价基本在5万/平以下。那么，此前吹风价5万+的一众楼盘后续该怎么卖？会不会做双合同？在新政落地并开始正式实行之前，谁也说不准。

如果真的出于自身需求，非买热点区域不可，建议大家不要着急入手，等新政正式落地之后，观望一两个月，等市场情绪、价格都稳定下来，再上车也不迟。

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如果我想买热门区域

又该怎么选？

在回答这个问题之前，我们不妨来看一看其他购房者是如何选择的。

根据广州中原研究发展部统计的三月新盘成交数据，成交量排名前10的，大部分是“巨无霸”项目。

其实很好理解，“巨无霸”项目供应充足，推货周期长，不会太受市场情绪裹挟，定价相对合理平稳。因此，即便在新政的影响下，价格应该也不会有太大的波动。

所以，如果是着急在新政调控的窗口期买房，可以考虑选择大体量项目入手。毕竟风浪当前，小船易覆，大船难翻。

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暂时不要用人才资格购房

说完了购房区域的选择问题，我们再来说说购房资格的问题。

自从前段时间南沙开始严查人才资格购房之后，很多粉丝问我们，现在黄埔/白云/番禺还能不能用人才资格买房。

从政策层面上讲，人才资格购房依然奏效，但是我们觉得此刻用人才资格购房，风险太大。

根据我们之前的推断，广州收紧楼市政策的第一步，肯定会先收紧人才购房的口子。加上去年多个区域颁布的人才购房政策已经临近失效期，在这个节骨眼上，人才购房政策好比老婆的脸色——说变就变。

很多人担心，人才购房政策即将失效，所以想搭上最后一班车，但是这样做，很容易被随时关上的大门夹成一块夹心饼干。

万一在买房过程中政策生变，很有可能因为失去购房资格而无法网签，那么大概率会被项目视为“挞定”，无法退还定金。如果是二手房交易过程中出现无法网签的问题，要么自行寻找买家接手，要么赔付卖家违约金。

据说，目前已经有部分区域出现了这种例子，黄埔区和南沙区最近部分人才资格购房者的贷款要求被银行驳回，这部分购房者要么全款买房，要么挞定。

如果想走人才购房途径，建议通过获取广州市人才绿卡的方式获得买房资格，相对比较保险。

最后，还是要建议各位，在新政出台的窗口期，如果不是特别迫切的买房需求，真的不建议买房。一旦新政落地，你不知道整个市场会产生怎样翻天覆地的变化，与其雾里看花，不妨等一切尘埃落定，摸清价格走势与市场风向再做决定也不迟。

现在坚持入场，就像一场对赌游戏，输赢各有50%的几率。但是你如果不加入这场赌局，就一定不会输。