亚新茉莉公馆、龙之梦东苑年后每平涨3000元,郑州人必须学会怎样选房!

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FANGDONG | 房东俱乐会

撰文:南宫言 美编:小樱 校对:塔夫

2021年春节后,亚新茉莉公馆最北边一排一套140平米房源,带上税费单价已经近3.8万元,总价已由450万,涨到500万成交。

该小区位置更好的房源,要价已经高达总价540万,带上税费单价已高达4万/平。

路对面,龙之梦东苑120平南北通透的毛坯房源,已由春节前的325万,卖到目前380万成交,带税费单价折合每平米3.7万左右(龙之梦东苑差额税高)。

昨天,永威五月花城一套精装89平米小三房,以单价2.75万成交。

春节后,郑州房价涨幅最大的依次是:

第一名,北龙湖,涨幅约10%左右;

第二名,龙子湖、高铁区、金水区学区房,涨幅8%左右;

第三名,金水北、杨金、管南等地铁盘和带名校楼盘,涨幅5%左右;

第四名,三环到四环之间优质楼盘,涨幅2-5%左右;

其他楼盘均微涨或未涨。

那么问题随之而来,如何在郑州选到上涨最快的楼盘?

本文以20余年实际买房经验以及对郑州房地产发展的深度分析,总结以下几点:

01

中州大道以东平均涨幅最大

房地产是由地产与房产组合而成。

房子涨幅大,首先是土地增值快,然后房子建标与物业能跟上。

郑州土地增值最快的区域,在中州大道以东。

北龙湖、CBD、东站,已是郑州三大价值极区,未来十年三十年更是如此。

进一步说,河南和郑州的资源,打造一个超级中心更现实,因而郑东核心必强者恒强。

住在绿博、南龙湖、荥阳东的改善大宅,影响生活影响赚钱影响工作,至多算一个度假空间。

推而广之,即使城区,西三环、西二环的老中心,依然没有东区方便舒适,无论创业还是守成。

东区为王的逻辑,已验证了多年。CBD住区绿城百合、绿地老街长牛超过10年,尽管小区老化门口拥堵;东站建业天筑甚至海马公园一路狂奔租金傲人,尽管其容积率高企、中小户型美中不足。

不难确定,相对于西区、南区、北区,CBD和东站的房价和房租,不仅香十年,未来还更香。

显而易见,刚刚启动的北龙湖,相对于迟暮美人的东站和CBD,难道不更香吗?开篇提及的茉莉公馆和龙之梦东苑,春节后涨幅惊人均源于此。

可以理解,只要你有实力,为了工作和生活方便,当然首选东区。

即便没有实力,也要近水楼台先得月。

东区核心的外溢区域,才是未来的潜力之王。

距离CBD15分钟车程的管南,已是郑州一城的价值之锚。其中的代表绿都紫荆华庭三期晴园,最新链家单价已突破18000,且好租好卖。

有人说,管南供应量大,这话太简单了。那是南四环外的情况,甚至是无地铁红利的区域。管南三环附近,新房几乎绝版,郑州城运东南飞,此处当然是中枢之位。

同样的逻辑,哪里还有机会?

杨金,距离北龙湖更近、通达性更好的的项目,还可以关注一下。

经开核心,距离东站更近、地铁更近的楼盘,当然值得考虑。东站附近,住宅天然稀缺,商务价值惊人,此处值得守候。

滨河新城,全新规划净地打造大牌云集,谁离地铁更近、谁品牌更大,可以选择。滨河的调整,已经结结实实,价值也水落石出。

惠济东,距离东区核心的大牌项目,谁有地铁红利,谁有更好学校,不妨出手。以前的大北区,供应量偏大竞争激烈;现在的形势,同属惠济,东当然胜于西。

未来,东区核心还是唯一王者。

现在,有银子首选北龙湖、CBD、东站,有眼光次选三者外溢的区域(20分钟内车程)。

02

学区和地铁,至少占一条

学区才是第一王者,从上海到合肥,无不例外。

诚然,河南高考竞争激烈、有些名校名不副实。然而,郑州学区房还是高高在上,二十年来都是如此。

没有省实验和文化路一小,就没有金水CBD的牛气冲天。

最近一年来,无论金水还是中原,单价30000+、35000+、甚至40000+的老房子(好学区)都不断涌现。

不是吓唬你,和同级城市相比,郑州的学区房,远不算疯狂。

老房子已高不可攀,新机会藏在哪里呢?

金水北、惠济区、高新区,甚至管南、二七新区,都有一些项目,自带名校的胚胎。

具体楼盘的名字就不提了,免得有广告嫌疑。

可做如下提示:

某些开发商,确有引入名校和协助办学的成功经验,且其合同和协议上明确交代。

高新区,高学历的父母比例较大,且大中小学汇集于此,已是新名校的摇篮。

曾饱受争议的金科城,最新链家单价甚至突破了20000,自然是学校之功。

可以这么说,没有规划的名校分校,再好的新盘也缩水三分。

人口不断膨胀,区域不断扩张的大都市,地铁才是更真实的王炸。

一旦落地,线路和站点就不会改变;地铁越修越多,其红利呈指数级爆发。

上海,一条9号线,引爆松江区;一条11号线,质变嘉定区。

郑州,一方面,如果白沙绿博,地铁通达东区,满盘皆活。另一方面,2号线率先落地,点燃管南,甚至催熟南龙湖。

当下,1、2、3、4、5号线运营,大网初成;未来五到十年,地铁继续大爆发。

因而,现在没有地铁的项目,需要三思而行;未来五年没有地铁的楼盘,可以一票否决。

如此之后,该怎么选呢?

首先,尽量选择线路已通车的地铁盘,即1、2、3、4、5号线的沿线。

其次,务必选择东大区的项目,最好距北龙湖、CBD、东站通勤15分钟内,极限不超过20分钟。

最后,项目距离站点尽量500米左右,1000米左右也可以接受,大不了共享单车或电车。

03

保值靠品质,增值靠物业

没有学区的老破小,即使在中心城区,也不好卖。

中小开发商的新盘,尽管区位不错,也卖不上价。

外立面的材质、门厅楼道的精装、室外空间的景观,就足以分出上中下。

居住之后,软硬件的维护、安全健康的服务、保修升级的保障,更离不开物业。

不妨用一个简单粗暴的原则:选全国实力前十的龙头和郑州口碑前五的大佬。

上海,万科的房子,二手房价和房租总高人一头;郑州,永威的楼盘,同区比较也笑傲江湖。

便宜没好货,好货不便宜。越贵重的资产,越不能图便宜。

茉莉公馆、龙之梦、永威五月花城三个盘,都是品质没问题,主要是三个盘的物业都不错,实现了房产增值。

04

这样来选房,赚得会更多

锁定项目后,如何选高性价比的房源呢?

不必选楼王

楼王所谓的卖点,多半言过其实。交付之后,楼王的二手房价和房租、通车并无明显的优势。

有时,选楼王,还不如选离大门近的楼栋,出入更方便。

当然,临大路尤其是临高架的楼栋,确有负面影响,也要三思而定。

务必选中高楼层

对于高层房源来说,务必选中高楼层,采光更好也更安静。

实在选不到的话,九和五也是不错的楼层,答案自己想。

极限情况,底层和顶层二选一的话,优先考虑底层,顶层的暴晒和渗漏,终是胎带的顽疾。

当然南北通透

同一楼层比较的话,尽量选择端户,先东户后西户。现在的保温,即使西户,也影响不大。

没有端户之后,当选南北通透的户型。

举例而言,两梯四户的单元,优选两个边户,而不是纯南户。

有些纯南户,即使三开间朝南,也不如南北通透。

成熟的市场,边户的单价,明显高于中户。郑州的现实,二者差别不大,当然选择边户。

某些小区里,某些楼栋是东西向,而不是南北向,这些房源,即使便宜,也不要轻易买。

05

现在怼房子,郑州更合适

对于郑州人乃至于河南人而言,郑州房子的优势,在2021更加突出。

不少乡村,儿子结婚,需要在县城买一套房,单价5000、6000甚至7000以上。除非是儿子孙子一辈子在县城生活,否则划不来。

不少地市,一些家庭,半辈子积蓄之后,有些人自以为是,投资某项目或某产品,有意或无意被骗,平常对别人一毛不拔,最后自己落一地鸡毛。

某些老实人,不敢花钱不敢投钱,血汗钱存在银行里,多年贬值不说,还经常被亲朋好友盯住,要么被借,要么被骗,到头来还里外不是人。

以此而论,真不如买了郑州房子,省了心又得了利。

更何况,郑州房市调整已超1500多天,某些区域某些楼盘已下调10%、20%甚至30%以上,整体水分早已挤干。

谁都明白,和鸡蛋灌饼、胡辣汤、烩面相比,现在的房子更实在。

即使全国同级城市比较,此时此地的郑州,也是难得的洼地。

具体到1亿河南人上,现在怼房子,郑州更合适。

郑州买对房的收益,还是将远超银行存款。

在郑州买房只要按以上选房思维,肯定不会吃大亏。

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