谢逸枫:下一个十年买房风口在哪里?

文/谢逸枫

笔者在2021年深圳某房地产论坛上讲,人口流入的城市,就是下一个十年买房风口。其中经济强、产业发达、基建设施好、人才进入多、城市资金多、上市企业多、教育与医疗资源多的城市,就是未来十年买房风口所在。房价升值、发展潜力就在未来中国最有前景的19个城市群、34个都市圈,由于能级不同,国家级是不可错过的首选风口城市。

为什么买房要围绕着19个城市群、34个都市圈?因为这是城镇化发展途径、城市发展战略、交通与医疗、产业与人口、经济发展规划的所在。值得注意的是涉及到未来的土地供应、库存去化周期、住房供应、房地产市场发展、城市更新的中观层面。因此,当国家对一个城市群规划之时,必有重大的利好政策出台,意味着新一轮城市发展机会来临。

一组19个城市群、34个都市圈的数据显示,19大城市群以占全国25%左右的面积,70%左右的人口,创造了全国88%的GDP,基本上能够说明中国经济格局、城市区域。简单讲,这就是城市群经济学、都市圈经济学,目的是使人口、资金 、土地要素在城市内部和城市之间的流动配置,让空间聚集从“产业聚集”转向“城市聚集”,产生1+1大于2的效应。

城圈来源,是按照2014年的《国家新型城镇化规划2014-2020年》,确立城市群为新型城镇化主体形态,并规划建设19个城市群。2019年2月培育发展现代化都市圈的指导意见指出,都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

2020年10月“十四五”规划意见提出,优化行政区划设置,发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈。”2021年3月底,十四五规划纲要指出,发展壮大城市群和都市圈,推动城市群一体化发展,全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。毫无疑问,中国城镇化2.0时代,实质上就是“城市群+都市圈”。

在国家层面和十四五规划中,明确提出:以促进城市群发展为抓手,全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游城市群,发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾城市群,培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。

目前长三角、珠三角、京津冀作为中国城市群的前三极,堪称中国经济的三大引擎器、火车头。其一是按照2020年GDP规模看,长三角城市群20.5万亿元第一,其中8座GDP万亿城市,分别为上海3.87万亿、苏州2.0万亿、杭州1.61万亿、南京1.48万亿、宁波1.24万亿、无锡1.23万亿、合肥1.0万亿、南通1.0万亿。

而GDP超过5000亿的城市,包括常州、扬州、绍兴、盐城、嘉兴、泰州、台州。其二是珠三角城市群8.95万亿,3座GDP万亿城市和1家GDP准万亿城市,分别为深圳2.8万亿、广州2.5万亿、佛山1.08万亿、东莞0.96万亿。超过5000亿的非常少,说明发展均衡性明显不足,城市之间的发展不协调。

其三是京津冀城市群8.64万亿,2座GDP万亿城市和2座GDP超过5000亿的城市,分别为北京3.61万亿、天津1.4万亿,分别为唐山7200亿、石家庄6200亿。其四是山东半岛城市群,有2座GDP万亿城市和2座GDP超过5000亿的城市,分别为青岛1.24万亿、济南1.0万亿、烟台7800亿、潍坊5800亿。

其五是粤闽浙沿海城市群,有2座GDP万亿城市和2座GDP超过5000亿的城市,分别为泉州1.0万亿、福州1.0万亿、温州6800亿、厦门6300亿。其六是长江中游城市群,有2座GDP万亿城市和1座GDP超过5000亿的城市,分别为武汉1.56万亿、长沙1.2万亿、南昌5700亿。其七是成渝城市群的重庆2.5万亿、成都1.77万亿。

提高建立健全城市群一体化协调发展机制和成本共担、利益共享机制,统筹推进基础设施协调布局、产业分工协作、公共服务共享、生态共建环境共治。优化城市群内部空间结构,构筑生态和安全屏障,形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群。在国家层面的规划中,共提到了19个城市群。这19个城市群其实是分三个层次,即三个等级。

第一级是国家核心城市群、已初步具备全球竞争的能力(国际城市群),分别是京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游城市群。其中京津冀、长三角、珠三角是国家三大城市群、世界级城市群。而成渝、长江中游城市群是西南和华中两个区域,这是经济内循环的需求。因此,买房的区域,五大城市群是首选的,人口流入的城市最多。

相对应的京津冀的核心城市是北京、天津、石家庄的三个都市圈。长三角的核心城市是上海、南京、杭州、合肥、苏州、温州、徐州的七个都市圈,珠三角城市群的核心城市是广州、深圳、东莞、佛山的四个都市圈。而成渝城市群的核心城市,主要是成都和重庆,长江中游城市群核心城市为武汉、长沙、南昌的五个都市圈,总共19个都市圈。

按照的《广东省开发区总体发展规划(2020—2035年)》提出,推动广州都市圈(包括广州、佛山、肇庆、清远、云浮和韶关)、深圳都市圈(包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾)、珠江口西岸都市圈深度融合。规划中的珠江口西岸都市圈,面积将接近广州的3倍、深圳的10倍,人口相当,GDP则分别是广、深一半左右。

目前广州、深圳两大都市圈的具体范围已经显示。而珠江口西岸都市圈具体范围尚待进一步明晰。如果纳入珠海、中山、江门、阳江四地,那么这个都市圈总面积将超过2万平方公里,常住人口超过1260万,GDP总量超万亿。因此,未来应该还会有新的规划政策出来,进一步明确。

广深再次罕见联手,实际上是一个还在概念、交通基础设施上的合作。2020年9月,广州深圳两地签署《广州市 深圳市深化战略合作框架协议》,这是继2013年以后,广深时隔六年再次牵手合作签订框架协议。此次签署的合作协议中,第二个重点领域的合作就是“打造国际性综合交通枢纽”。

2020年6月28日-7月2日,广深在南沙“会师”了三次。第一次是6月28日,广州南沙客运港往返深圳机场码头航线首航,全程15.3海里,仅需35分钟。第二次是在同一天,投资超200亿元的广州南沙至中山高速公路正式开工。计划2024年与深中通道同步建成。第三次是7月2日,“深江铁路”先行段工程珠江口隧道正式开工建设。

按照粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复显示,同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目,提出打造“轨道上的大湾区”,形成“轴带支撑、极轴放射”的多层次铁路网络,构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。

第二级是已经初步有城市化基础,分别是山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾城市群。相对应的山东半岛的核心城市是济南、青岛的都市圈,粤闽浙沿海的核心城市的福州、厦门等都市圈。中原的核心城市是郑州,关中平原的核心城市是西安。北部湾城市群的核心城市是南宁、北海等城市。毫无疑问,都市圈时代已经来。

第三级是有潜力成为城市群的区域,分别是哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。哈长城市群的核心城市是哈尔滨、长春的都市圈。辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群的核心城市是单个或二个,最多三个城市的都市圈。

2021年2月24日的《国家综合立体交通网规划纲要》,依据国家区域发展战略和国土空间开发保护格局,结合未来交通运输发展和空间分布特点,将重点区域按照交通运输需求量级划分为3类。从分类来看,基本上说明城市群的能级。第一类是京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝地区双城经济圈4个地区作为极。

第二类是长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原地区、哈长、辽中南、北部湾和关中平原8个地区作为组群。第三类是呼包鄂榆、黔中、滇中、山西中部、天山北坡、兰西、宁夏沿黄、拉萨和喀什9个地区作为组团。按照极、组群、组团之间交通联系强度,打造由主轴、走廊、通道组成的国家综合立体交通网主骨架。

《国家综合立体交通网规划纲要》的显示,未来的交通重大项目,就是根据上述4个极、8个组群、9个组团来设计的。其中一是加快构建6条主轴。加强京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈4极之间联系。其二是拓展4极辐射空间和交通资源配置能力。其三是加快构建7条走廊。强化京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈4极的辐射作用。

鉴于20个“国际性综合交通枢纽”里,15个名额基本确定,只剩下5个城市能晋级。这个规划纲要还提出了需要重点建设的11条国际大通道。按照规定的显示,其中20个城市分别是北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳、成都、重庆、沈阳、大连、哈尔滨、青岛、厦门、郑州、武汉、海口、昆明、西安、乌鲁木齐。

目前上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈,有重庆、青岛、厦漳泉等14个1000万-2000万人大都市圈。2019年上海、北京、深莞惠、广佛肇都市圈发展潜力居前,之后则是苏锡常、天津、南京、成都、杭州、重庆、武汉、长株潭等都市圈。

因此,上海、深莞惠、广佛肇、苏锡常、南京、杭州等6个大都市圈为发达型。北京、天津、成都、长株潭、重庆等15个大都市圈为崛起型。哈尔滨、南昌、长吉等3个都市圈为起步型。24个千万级大都市圈以全国6.7%的土地集聚约33%的常住人口,创造约54%的GDP。

关键是2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群,有54个位于24个千万级大都市圈。都市圈建设以同城化为方向,打造1小时通勤圈,圈内中小城市受益。都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局,推动公共服务共建共享和政策协同。其中珠三角城市群划分为广佛肇、深莞惠、珠中江3个都市圈推动珠三角一体化进程。