调研纪要|江苏省三四线城市(五十):泰州篇

调研感受

土拍很“饥渴”,外来房企抢地王。

买房要等和抢,错过这村就没这店。

返乡置业超预期,业绩超标完成So Easy!

配套看海陵,发展看高新,上学去姜堰。

◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧

01

土地市场

多区域频出高价地,外来房企新力

绿城两度刷新全市单价地王

2020年,泰州土拍市场显著转暖,海陵区、医药高新区等频出高价地,外来房企拿地态度最为激进,新力、绿城两度刷新全市单价地王纪录。7月2日,新力总价5.98亿元竞得海陵区青年南路东侧、永泰路南侧地块,溢价率37%,楼板价10800元/平方米,创全市新的单价地王。9月17日,绿城总价19.25亿元夺下海陵区青年路西侧、梅兰路南侧地块,溢价率83%,楼板价12035元/平方米,再次刷新全市单价地王纪录。

郊县土拍市场同步转暖,靖江市诞生新的单价地王。7月27日,碧桂园总价9.41亿元摘得靖江市望江路以南,慷江路以西地块,溢价率45%,楼板价8142元/平方米,创靖江市新的单价地王。

02

市场综述

楼市长期供不应求

2020年末成交翘尾、2021年加速上涨

泰州市政府依据房地产市场库存去化情况,主动控制供地规模,长期以来房地产市场整体供不应求。例如2020年姜堰区仅出让两宗涉宅用地,房地产库存消化周期低至4个月。

2015-2017年,泰州房地产市场持续火热,成交量价出现一轮快速上涨行情,下辖三区(医药高新区、海陵区和高港区,下同)商品住宅年均成交面积皆超200万平方米。

2018-2019年,泰州市场有所降温,成交连续两年回落,2019年下辖三区成交面积跌至161万平方米,同比再降13%。

2020年,泰州市场明显转暖,全年下辖三区成交面积升至200万平方米,同比增长25%。年末迎成交翘尾行情,12月下辖三区成交面积达32万平方米,创近年来单月新高

2021年,泰州市场热度不减,成交呈加速上涨态势,前2月下辖三区累计成交43万平方米,较2019年同期增长97%。

03

热点区域

各区域市场封闭,海陵最贵

高新利好加持、姜堰热炒学区

各区域市场分割明显,跨区域购房现象罕见,置业客群以本地地缘性以及周边乡镇客户居多

海陵区属泰州的主城区,市政配套齐全,也是全市的价格高地,房价约2万元/平方米。医药高新区乃是重点发展片区,自引进南中医后,产学研一体化发展愈加成熟,房价1.4万元/平方米-1.7万元/平方米。姜堰区学区资源最为优质,市场热炒学区概念,不仅买房而且租房需求均坚挺,房价1万元/平方米-1.5万元/平方米,房租能达到2000元/月。高港区属全市的价格洼地,市场认知度相较偏低,其他片区置业群体导入情况不理想,房价6000元/平方米-8000元/平方米。

04

城市禀赋

长三角城市群经济“中等生”

教育“优等生”

泰州,古称海陵,地处江苏省中部,是长三角城市群27城之一,南濒长江、北邻盐城、东临南通、西接扬州,是承南启北的水陆要津,自古有“水陆要津,咽喉据郡”之称。

2020年,泰州GDP5313亿元,暂列江苏省13个地级市第9名,同比增长3.6%,三次产业增加值比重分别为5.8:47.8:46.4,按2019年常住人口计算,人均GDP114596元。年末户籍总人口497.15万人,全年出生人口3.54万人,出生率7.10‰,自然增长率-2.56‰。城镇居民人均可支配收入49103元,增长4.0%。

教育资源优质,高中34所,在校学生7.12万人,高中阶段教育毛入学率99%以上,姜堰中学属国家级示范性高中、江苏省重点高中。普通高等学校7所,在校学生6.88万人,高等教育实现突破,拥有第一所本一高校南中医泰州校区

05

政策环境

分项目限价,售价等于楼板价乘转换系数

户型约定不超144平

泰州房地产政策相对温和,不限购、不限售。信贷资质相对优质的客户,首套房首付比例最低20%,二套房首付比例最低30%,房贷利率都在5.1%以上。在土地出让环节,多数地块约定户型不得超过144平方米,以期增加中小户型产品供应。

分区域、分项目限价,依据土地成交楼板价、企业融资及建安成本、合理利润率等多方面因素,设定地价与房价之间的转换系数,综合测算新开盘项目预售价格。受此影响,限价盘售价大都低于市场预期,致使销售持续火爆。典型如城南限价盘大华锦绣时代,售价低至9337元/平方米,频频开盘即售罄。

06

购买力

刚需不济普通工薪家庭上车难

改善量入为出全款占比不足10%

纯刚需客群购买力明显不济,首付、月供皆面临较大压力,月供还贷6000元-7000元,致使普通工薪家庭买房上车难。改善性需求持续释放,三房、四房仍是市场成交主力,相对而言105平方米三房更易去化。改善性客群量入为出,首付比例大都3-4成,全款购房的客户不足10%。

07

项目营销

自销常态化、自渠转化效果佳

中介分销存在感偏低

鉴于泰州房地产市场持续高热,在售项目普遍由开发企业自销。新力·璞园等项目实行全民营销,成交奖励1万元,老带新成交占比达到20%。自渠成交转化效果较好,例如力高保运·璟颐湾自建渠道,拓客下沉到乡镇,外场成交占比达到70%中介分销市场占有率偏低,部分项目阶段性与中介渠道合作,成交占比约20%。

08

房企竞争

市场份额被品牌房企瓜分

碧桂园、恒大业绩领跑

品牌房企纷纷进驻泰州市场,销售业绩全线飘红,市场占有率持续提升。碧桂园、恒大深耕优势显著,2020年销售金额都在30亿元以上,显著高于其他品牌房企,合计占据两成以上的市场份额。

09

前景展望

成交量价或将稳中有升

高价地价值兑现有难度

展望未来,泰州房地产市场整体供求平衡,2021年成交有望维持在较高水平,基于地价上涨,房价仍面临一定的上涨压力。高价地价值兑现有难度,唯有通过借势学区资源、提升产品品质等方式,方能突围制胜。

典型项目一:新力·璞园

▲案场图

区位:海陵区

物业类型:小高层、叠墅

主力户型:109平方米三房、128平方米四房、143平方米叠墅

首开时间:2020年12月

售价:20000元/平方米

项目点评新力·璞园为新力首进泰州项目,地块成交楼板价10800元/平方米,创全市单价地王。区位优势明显,该项目位于海陵区核心地段,生活配套一应齐全。周边在售竞品仅汇鸿景云单盘,具备一定的稀缺性。2020年9月开始蓄客,12月首开5栋,在备案价格的基础上,按揭优惠1%,全款优惠2%,整体优惠力度有限。开盘当天去化60%-70%,本地地缘性客户占比50%,姜堰、高港以及下辖郊县客户均占据一定的成交比重。相对而言,109平方米三房更易去化。春节假期成交表现尚可,日均销售2-3套。工作日日均到访量20组,周末35-40组。实行全民营销,成交奖励1万元,老带新成交占比达到20%。阶段性与本土中介合作,成交奖励1万元。

典型项目二:力高保运·璟颐湾

▲案场图

区位:姜堰区

物业类型:高层、别墅

主力户型:98-116平方米三房、133平方米四房

首开时间:2019年9月

售价:9500-10000元/平方米

项目点评该项目位于海姜一体化核心位置,姜堰区主打大学区概念,买房、租房需求皆充裕。分三期开发,2019年9月首开,一期现已售罄,预计2022年交房,二期仅剩4栋,三期计划2021年4月开盘。产品定位刚改,相对而言,98平方米三房更易去化。早期客户定位不清晰,主打城中外溢客群,去化表现平平。2020年年中建立自渠团队,成交去化明显加快,日均到访量50组,月均成交约250套。其中,内场成交占比约30%,外场成交占比约70%。2021年春节返乡置业好于预期,业绩指标完成率多达200%。置业群体主要来自于本地地缘性及周边乡镇,全款客户占比5%-10%,银行按揭放贷周期15天左右。

典型项目三:蓝光中天·雍锦园

▲案场图

区位:姜堰区

物业类型:高层、叠墅

主力户型:105平方米三房、125-134平方米四房、170平方米叠墅

首开时间:2020年8月

售价:13500-14000元/平方米

项目点评该项目由蓝光、中天合作开发,蓝光负责操盘。地理位置优越,靠近市中心,主打学区、改善品质,相对而言105平方米三房更易去化。姜堰区供地偏少,房地产市场供不应求,2020年8月首开推售236套房源,400组客户认购,开盘当头即售罄。第二批次开盘当天去化60%,一个月去化80%,每批次加推售价涨幅300元/平方米-500元/平方米。年前15天加推2号楼,初一至初十共计成交70-80套。本地地缘性客户成交占比60%-70%,其余客户主要来自于周边郊县。低首付客户居多,首付3成客户占比60%,首付5成客户占比30%,全款客户占比10%。阶段性与本地中介合作,成交奖励1.2万元,分销成交占比约20%。

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