聊聊郑州的区域之金水北

金水北是指北三环以北到连霍高速,西到京广铁路,东到中州大道的区域,大部分属于金水区,少部分属于惠济区。

提到金水北,就不得不提城中村,这里汇集了老鸦陈、庙李、陈砦、张家村、沙门、柳林、邵庄等城中村,每个村子的居住人口都在10万以上,合计达到100多万,相当于一个大型城市。不少打工人,因为在花园路商圈和东风路数码市场上班,住在城中村,不仅距离比较近,而且房租比较低,又因为人多,生活各方面配套也很方便,即使夜里三四点饿了,下楼就能买到吃的。

一直以来,金水北都是郑州房地产市场排名前三的热门区域,也是少有的没有经过调整且稳步上涨的区域。这主要有以下几个原因:

1、原来在城中村居住过的大量人群,对这个区域比较熟悉,去哪该怎么走,休闲时去哪玩,有一定惯性;

2、国际企业中心、省汇中心、金城国际广场、财富广场、建业凯旋广场等写字楼,国贸360、丹尼斯百货、建业凯旋广场、正弘城等商业中心,距离金水北也不远,这些地方工作的人也更愿意选择金水北区域;

3、经过该区域的地铁2号线、3号线、4号线都已经开通,这个区域是目前郑州地铁开通线路最为密集的区域,出行比较方便,另外7号线也正在施工;

4、距离北龙湖比较近,距离CBD也不远,通过北三环东三环到郑州东站,也比较方便;

5、由于该区域发展较早,现在除了城中村土地,已没有其他大块土地。而且同一时间,一般也就三五个楼盘主要在售,既可以互相烘托气氛,又不至于过度竞争,是比较良性的竞争氛围;2018年的名门翠园、美景美境和融创中原大观,2019年的瀚海思念城、万科江山府和碧桂园天麓,都是如此;

6、宜家、YOYO PARK等商场的开业,也让该区域生活更为方便,并增加了一些时尚气息。

但是金水北也有两大不利的因素,一个是居住密度太大,绿化缺乏,连个像样的公园都没有,勉强算上的也只有东风渠两岸的滨河公园;另一个是教育资源一般,能说上名字的好像也就郑州七中和龙门实验小学,以及普罗私立的一八学校。名门和美盛等楼盘号称引进名校,但新楼盘引进的学校,最好还是要打个折扣,而且也需要时间的积累啊。

保利海德公园是小高层,但现在在售的是连霍高速北的杓袁地块,刘庄和柳林地块还没开始卖。现在该区域主要在售的楼盘是和昌优地、瀚海天悦城和美盛教育港湾,都是城中村改造,价格基本在19000左右,而且容积率都不低。对刚需来说,这价格很难接受;对改善来说,城改用地,容积率高,也说不上纯粹;折中一下,算是适合刚改群体吧。