调研纪要|江苏省三四线城市(五十一):盐城篇

调研感受

■ 棚改、土拍双重利好下,楼市高热不退,房价3个月跳涨3000元/平;

■ 城中、城南“富人区”,房价2万+/平,河东、城西刚需聚集地;

■ 学区,学区还是学区,第一梯队串小、中盐中学区房房价3万+/平;

■ 楼市“零调控”,信贷略收紧,棚改大爆发(2021年1万户货币化安置);

■ 刚需200万总价天花板,房价激增下,对返乡置业客吸引力有限;

■ 房企大手笔抢地,凡土拍必地王,最高地价破1.5万元/平;

■ 大基建提速,城市面貌焕然一新,堪称苏北五城之首;

■ 楼、地市疯狂透支未来需求,高价盘集中入市或将面临“站岗”危机。

◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩

01

城市概况

江苏面积最大地级市

常住人口700万+,2020年大基建提速

盐城位于江苏省中部,为江苏省面积最大地级市,南与南通接壤,西南与扬州、泰州为邻,西北与淮安相连,是沪、宁、徐三大区域中心城市300千米辐射半径的交汇点。下辖东台市1个县级市,建湖县、射阳县、阜宁县、滨海县、响水县5个县,盐都区、亭湖区、大丰区3个区,设有国家级盐城经济技术开发区、江苏省盐南高新区。

经济层面,2019年,全市实现地区生产总值5702.3亿元,按可比价计算,比上年增长5.1%。产业结构持续优化,三次产业增加值比例调整为10.9:41.6:47.5,第三产业比重比上年提高了1.4个百分点,人均地区生产总值达79149元(按2019年年平均汇率折算约11473美元),比上年增长5.3%。

人口层面,总量保持稳定。2019年末,全市户籍人口821.35万人,比上年末减少3.38万人,全年人口出生率为7.23‰,死亡率为3.74‰,自然增长率为3.49‰。年末常住人口720.89万人,城镇化率64.9%,比上年提高0.87个百分点。

收入层面,城镇常住居民人均可支配收入38816元,比上年增长8.1%;城镇就业基本稳定,2019年末,新增城镇就业人员11.52万人,城镇登记失业率保持1.78%的较低水平。

基建层面,盐城市委市政府于2020年5月12日出台了《关于推进全市新型基础设施建设的实施意见》,提出围绕新能源及装备、汽车及关联领域、大数据中心及应用、5G技术及场景应用、智慧城市等十个领域编排了100个全市新基建重点项目,计划总投资2384.9亿元,年度计划投资693.9亿元。

图:盐城市行政区划图

数据来源:公开资料,CRIC整理

02

市场变化

2020年楼市量价创新高

2021年初热度不减,房价3个月跳涨3000元/平

纵观盐城楼市历年发展脉络,2015-2017年得益于中央“去库存”号召和地方人才激励等利好政策下,楼市迎来一轮量价齐升,2018年因前期需求透支严重,整体量价稳步回调,市场趋于理性;2019-2020年楼市再迎高点,节节攀升,主要是受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动,2020年商品住宅成交面积创6年新高,供不应求,价格波动上行至11325元/平方米。

聚焦到月度变化,2020年10月以来市场开始启动,城东、城南等热门板块“抢房”现象屡见不鲜,返乡置业受疫情影响不大,城西奥园·公园悦府项目2021年1月中旬至2月中旬去化套数达120套,较2020年月均去化套数近乎翻番,而城东中梁首府壹号等部分楼盘因推盘节奏原因,春节期间放量不明显。

房价层面,去年房价涨幅比较平缓,基本在1000-1500元/平方米左右,今年受土地市场“地王”频出影响,加之地方政府对房价管控宽松,3月较年初单盘涨幅便达到了3000元/平方米。以中梁·首府壹号为例,已从年初的1.2万元/平方米的均价上涨至1.5万元/平方米。

03

房价梯度

城中、城南>城东>城西南

城北>城西,学区房溢价高

盐城自规划发展以来,空间形态由“团块状”向“一城二片”过渡。发展方向可谓“四面开花”,可归纳为“重点向南,适度向西,整合城北,启动河东”。主城区分为城中(老城区)、城南(主城区)、城东(河东)、城西、城西南、城北等几个片区。具体来看,

城中为老城区,新盘数量有限,二手房在售均价基本破2万元/平方米。

城南新盘均价1.8-1.9万元/平方米,其中聚龙湖1.0核心区域,房价逼近3万元/平方米,而尚未发展的聚龙湖2.0片区,新盘均价也在1.5-1.6万元/平方米不等。

城东分两个部分,亭湖新区板块房价为1.5-1.6万元/平方米,开发区板块尚属价格洼地,新盘售价1.2-1.3万元/平方米,低于城市均价。

城西南目前在售房源较少,碧桂园凤凰城、富力科创城楼层较差房源目前在售均价也在1.35-1.4万元/平方米。

城北与城西南不相伯仲,房价基本在1.3万元/平方米。

城西目前价格最低,在售楼盘均价在0.9-1.1万元/平方米不等。

图:盐城市楼市板块划分图

数据来源:公开资料,CRIC整理

值得关注的是,不同学区房价也存在显著的差异化特征,盐城最好的学区资源主要集中在老城和城南片区:第一梯队为地处城南和老城交界的串场河小学,盐城实验小学,盐城初阶中学鹿鸣路小区(中盐中),中海九樾最后一批房源推售价格未2.8万元/平方米左右,目前二手房均价在3.5万元/平方米。第二梯队为老城区的解放路实验学校、景山中学片区,在售新盘较少,选择空间有限,目前二手房均价在2-2.5万元/平方米。第三梯队为城东的亭湖区实验小学(解放路东校区)和盐城市亭湖初阶中学、景山中学东校区,在售新盘均价1.6-1.7万元/平方米;城南的聚亨路小学、盐渎实验学校等学区房价格也在1.7-1.9万元/平方米不等。

04

政策环境

不限购、不限价,信贷收紧

棚改放量,95折购房引人才

盐城政策环境基本宽松,不限购、不限价。在贷款方面,2020年末至今有收紧征兆控制二手房保障一手房,一手房放款周期在3个月左右,二手房放款周期在6个月左右。银行放款窗口期为每个月1-6号,此后无额度。

目前盐城首套房且无按揭贷款的,首付比例为30%;购房人名下有一套房有贷款,首付比例为40%;部分资质良好、月供还款能力较强的客户(家庭月收入在2万元左右)二套房首付比例可低至30%;目前盐城客户更多偏向于贷款购房,低首付(30%-40%)客户占比较高,全款购房客户占比不足10%。

贷款利率方面,盐城首套房贷款利率为4.95-5.05%;二套房上浮为5.3-5.35%,较之前上浮0.5个百分点。

棚改方面,盐城近两年棚改拆迁力度较大,无论是拆迁数量还是赔偿金额,都是比较高的。亭湖河东片区去年每户赔偿金额可达200-300万元不等。2021年盐城也出台了相关棚改计划,今年规划拆迁在4万户左右,安置房3万户左右,1万户货币化安置,仍有一部分增量需求有待释放。

人才新政方面,盐城为吸引人才也出台了住房补贴、购房补贴、专项补贴、生活补贴、交通补贴等多种优惠措施。譬如在盐企业就业或自主创业的全日制本科及以上大学生,可以申请政府公租房或者享受租房补贴,本科400元/月、硕士600元/月、博士1000元/月。到盐城县市企业就业或者自主创业的大学生户籍可在大市区落户。在盐购买新建普通商品住宅的,政府给予购房总价5%补贴

05

项目去化

河东、城西南刚需跑量

市场大火,在售楼盘基本取消分销

2020年10月盐城楼市“大热”以来,每个月新房成交量基本在6万套左右,二手房成交量也在2.2-2.3万套。城中和城南板块集中了盐城核心学区资源,加之配套完善,属盐城房价“高地”,不过2万+的在售均价基本很难实现开盘售罄。目前盐城市场火热主要集中在河东、城西南等城市外围区域,从CRIC监测的2020年盐城商品住宅销售TOP10项目情况,结合我们的实地调研,可以看出,富力科创城、碧桂园·凤凰府、恒大·悦澜湾为销售前三甲。其中,富力科创城项目体量较大,销售团队达100多人,加之价格不贵,性价比较高,实现热销。

2020年盐城市场尚未“大火”之前,楼盘还会与贝壳、58爱房等中介、分销机构合作为项目导客,单楼盘基本会选择与2-3家合作,带客效果尚可,中梁首府壹号渠道带客成交占比可达20%。不过随着10月以来市场好转,各楼盘基本都取消了代理、分销,以自销为主,外围板块诸如河东项目都会蓄客到认筹比1:2的时候选择开盘,基本都能取得开盘去化90%以上的佳绩。

06

客群结构

地缘性客群为主,主城、城南学区改善

城西、城东刚需、投资

盐城城区的买房者中基本为盐城本地人为主,基本不存在外地“炒房客”,随着盐城房价与苏南城市逐步弥合,外出务工者“返乡置业”热情也很难延续。从盐城在售项目客群结构来看,跨区域置业现象并不普遍,主要还是以项目所在区域的地缘性客群为主,居民置业首先考虑的仍是自身生活范围,一般很难“跳圈”。

分区域来看,主城、城南项目主要集中了高端购买力的改善型客群,而河东、城西等外围区域除了地缘性客户之外,还会吸纳盐城下属郊县客户,譬如城西的奥园公园悦府项目,主要吸纳北部滨海、阜宁、响水客群占比可达4成,再如城东的中梁·首府壹号项目,城东地缘性客户占比为30%,射阳县也达占比16%,阜宁、滨海、响水零散分布,单个占比不足10%。

目前来看,市场正从刚需往改善发展,但还是以首置、首改为主。盐城的热销户型基本为100-120平方米三房刚需、刚改户型,满足普通工薪阶层居住需求同时,总价压力尚可承受。

07

购买能力

购买力“见顶”

刚需200万总价天花板,月供压力大于首付

目前来看,因房价短期跳增,恐慌性购房情绪弥漫,短期存在需求透支现象,刨除棚改货币化安置“暴富”客群,居民购买力有一定的“见顶”征兆:刚需总价天花板在200万元,因本地居民工资基本在5000-6000元/月,首套首付三成的客户占比较多,居民月供压力明显大于首付。以中梁·首府壹号项目为例,首付3成客群占比60%,高于3成占比40%,全款客户占比较低。同时去化最快的户型为100-110平,总价基本在170万左右,首付50万元,月供基本在6000-7000元,对于本地普通双职工家庭而言,购房压力还是比较大。

究其原因,一方面盐城对外来人才吸附力相对有限,虽然出台了各类补贴,但目前主要吸附的还是东北等欠发达区域人口,譬如随着盐城工学院升级盐城大学,去东北区域挖掘人才;另一方面,本地产业以悦达、起亚等汽车传统制造业为主,劳动密集型产业固然能吸纳了大量劳动力,但是产业工人收入基本在4000-5000元/月不等,很难支撑当前高房价。

此外,随着盐城房价持续跳增,与苏南、环沪、环宁等强三线的房价差距逐步缩小,购房投资性价比也在降低,对于返乡置业客群的吸引力也呈现下降趋势。

08

土地市场

“三道红线”难抑拿地热情

2021年初地王频出,主城楼面价破1.5万元/平

从CRIC监测数据来看,2015-2017年盐城土地成交量低位徘徊,年成交量基本都在800-1000万平方米左右波动,2018-2020年以来,随着盐城政府棚改力度的逐步加大,全市涉宅用地成交量大幅增加,2018-2020年年成交量均在1500万平方米左右高位持稳,2021年1-2月涉宅用地成交量也达283万平方米,同时伴随着品牌开发商相继入驻,成交楼面价自2019年稳步上扬,2021年前2月已突破4500元/平方米。

聚焦到单个地块层面,2020年下半年至今,“地王”频出,成交楼面价不断被刷新,单价破万元的地块已达6宗,主要集中在市中心和城南板块。绿城中国拿下的盐城市本级挂[2020]48号滨河路东、黄海路南侧地块滨河路东、黄海路南侧地块,楼面价高达15782元/平方米,溢价率为68%,同时值得关注的是,目前成交热点区域亭湖河东板块,近期也有一宗宅地成交,楼面价也达到了9274元/平方米。

09

房企竞争

品牌房企优势凸显,碧桂园、中梁等跑量为主

本土小开发商“捂盘惜售”

2012年之前,该阶段处于一个较为粗犷的发展时期,开发商主要以本地、小型房企为主,品牌开发商还未有介入。2012年至2015年,该阶段许多品牌房企进入盐城,如12年的恒大、华润,14年的碧桂园。2015年至今,处于大开发商掌握了话语权的阶段,规模房企的资金优势逐步显现,拿地更加激进,加之品牌房企专业化操盘能力,譬如碧桂园、中海、绿地香港、仁恒等凭借产品品质,在本地购房者心中拥有较好口碑。本地较为知名房企有通银地产,发展势头较好,可与全国品牌房企一争高下。

目前来看,本地房企和品牌房企开盘策略会存在显著差异,本地小开发商因在售项目有限,土拍拿地难,一般在市场行情较好时存在“捂盘惜售”的情况,而对于品牌房企诸如碧桂园、中梁而言,有考核节点、销售业绩回款等硬性指标,一般还是以加紧跑量为主

10

总结展望

房价跳增下需求透支严重

2021年市场大概率趋稳

目前来看,盐城楼市短期内热度依旧较高,主要是得益于棚改货币化安置补充居民购买力,地王频出强化购房乐观预期,加之政府对楼市近乎“零管控”使得短期内房价有一轮巨大跳升,短期来看,需求透支现象还是比较严重的,预判2021年,我们认为,楼市以稳为主,不会出现如2020年般的“大跃进”,购买力有“见顶”趋势,主要是基于以下几点:

一是棚改区域轮动由主城向外围郊县扩散,货币化安置的补偿力度不及2020年,目前城西刚需项目主力客群基本已下沉到郊县,后期棚改“托市”的可能性不大;二是随着房价持续上扬,与苏南、环沪、环宁价差的逐步弥合,对返乡置业客群的吸引力也在逐步下降;三是本地刚需客多为劳动密集型低端制造业产业工人,月工资收入不过5000-6000元/平方米,目前总价150-160万左右的房源,月供已迫近刚需购房者购买力极限。

值得关注的是,目前盐城土拍火热,万元地块频出,高端盘后期预计会集中入市,以目前居民购买力情况来看,高价盘若无显著的学区、产品优势,大概率面临去化难、回款难等多重问题,理应引起高度警惕。

典型项目一:中梁·首府壹号

▲案场图

地理位置:通榆河以东,城东板块,建军路与天山路交汇处北100米(在水一方家园旁)

物业类型:小高层

建筑面积:60万平方米

总户数:近5000户

装修:毛坯

开盘时间:2019年5月

主力户型:3室2厅1卫99平方米;3室2厅2卫114平方米;4室2厅2卫128平方米

售价:14500-15500元/平方米,下次开盘价格待定

项目点评项目分四期开发,均为15层小高层(主要因城东机场限高,航线上9-11层,航线外14-15层),一期为2019年5月首开,年底便售罄;后面加推二期,目前在售三期,2020年年底推售,目前开出1、6、8、11共4栋,合计390套房源,基本售罄,开盘当天认筹比基本达到了1:2。开盘节奏为一个月加推一栋,每次价格上浮300-500元/平方米不等,目前去化最好户型当属99平方米和114平方米,可满足刚需、投资双重需求。

客群结构层面,项目定位刚需,以自住为主,投资客占比在20%左右;中梁2016年进入盐城,目前有4个项目,有一定口碑,项目老带新比例10-20%。分区域来看,地缘性客户为主,城东客户占比为30%,主城城中客户为18%,射阳县占比16%,城北客户为8%,余下为阜宁县、滨海县、响水县等下属郊县零散分布,单个占比不足10%。

项目配套层面,学区为亭湖新区实验学校,在此基础上规划了解放路实验学校天山路小学(直属分校),小区配套10万平方米商业,西侧通榆运河景观带,年后动工。

典型项目二:保利·罗兰春天

▲案场图

地理位置:城东板块,盐城·亭湖·解放路小学旁(文榭路与洪湖路交汇处)

物业类型:小高层

建筑面积:11万平方米

总户数:727户

装修:毛坯

开盘时间:2018年6月23日

主力户型:3室2厅1卫90平方米;3室2厅2卫110平方米;4室2厅2卫125平方米

售价:14000元/平方米,已售罄

项目点评住宅产品已于2020年末售罄,目前在售商铺。从实地调研情况来看,项目自2018年6月首开,恰逢盐城市场楼市惨淡,去化不佳,2020年3月项目售价11700元/平方米,销售对去化情况尚有疑虑,不过随着6月份市场好转,8月项目便开始捂盘惜售,9-12月基本呈现出开盘便售罄的大热情况,项目年末去化完毕,房价涨幅高达3000元/平方米。不过值得关注的是,因银行放贷问题,回款周期基本在2年左右。

典型项目三:奥园·公园悦府

▲案场图

地理位置:城西高新区板块,高新区凤凰南路与世纪大道交汇处

物业类型:独栋别墅,洋房,高层

建筑面积:47万平方米

总户数:近4500户

装修:毛坯

开盘时间:2019年12月底

主力户型:3室2厅1卫90-100平方米;3室2厅2卫112-116平方米

售价:高层7300元/平方米,洋房8500元/平方米,下次开盘价格待定

项目点评项目首开在2019年12月底,首开均价在6500元/平方米,共推出几百套房源,仅去化60多套,开盘不佳,后恰逢疫情,售楼处停工至2020年2月27日复工后,行情明显好转,月均去化60-70套不等,5月、10月假期黄金周加持下,当月去化基本在70-80套,业绩爆发点为2021年1月下旬和2月上旬,销售套数为120套左右,项目均价也较首开上浮700-800元/平方米,春节期间直接清盘,共计卖出859套房源,预计5月加推,售价还将有大幅上调可能,保守预期高层近9000元/平方米,洋房10000元/平方米。

客群结构来看,项目定位刚需,首套置业占比高达90%,同时项目主力吸纳滨海、响水等乡镇客群,累计占比可达40%以上。

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