每每说到旅游地产，我都觉得是一个很模糊的概念，到底是项目内配套了丰富的旅游资源，称之为旅游地产？还是项目位于旅游资源丰富的区域，便称之为旅游地产？对此，开发商和购房者至今估计也都没弄明白。
古滇名城
百度百科里是这样解释的：所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
那么，只要在大理、丽江等旅游目的地的商品房应该都算旅游地产；只要配套了游乐场，打造了湿地公园等有旅游属性的项目，就也应该叫旅游地产。
于是，咱大云南自然遍地是旅游地产，红利一波接着一波，当然发展也是一波三折，不少开发商信誓旦旦却有去无回，不少投资者也被无情地割了韭菜。
早在2005年，云南省提出旅游二次创业计划，实现由旅游大省向旅游强省变身，在全省十大旅游名镇中，计划建设60个旅游小镇，未来还将建成100个旅游小镇。
2007年之后，随着云南相关红利不断聚拢，国内众多房企纷纷进驻，本土开始热火朝天开发旅游地产，其中多数产品以房地产和高尔夫球场为主。
滇高
2009年4月，国土资源部编制旅游土地利用专项规划时，把云南省列入试点单位。此后，云南开始在全省范围内推行旅游产业用地改革试点。2010 年，云南省国土资源厅启动旅游产业用地试点专项规划，并发布对外招标公告。当时，对云南旅游业发展，国家相关部门比较支持。
2013年，云南计划实施“111226工程”，即建成1个国际会展中心、10大历史文化旅游项目、10大国家公园、20个旅游型城市综合体、200个旅游重大项目和60个旅游小镇。
其中，市场熟知的10大历史文化旅游项目，早在2012年4月，云南就提出了建设。不过，绝大部分项目启动、开发过程阻碍重重，推进缓慢。其中，真正推进顺利，并且发挥旅游地产作用，带动区域旅游产业发展的，唯有七彩云南·古滇名城。
2017年4月，《云南省人民政府关于加快特色小镇发展的意见》出台，其中提出，云南力争到2019年将建成20个左右全国一流特色小镇，80个左右全省一流特色小镇，并且省财政对每个特色小镇建设安排1000万元启动资金。
红利一直在加码，巨大的行业张力吸引着越来越多的房企投入旅游地产开发行列。但不难发现，2005年至今，云南旅游产业发展，“大项目带动”是基本路径，以此路径执行下来，即使初衷是希望带动本土旅游产业，但绝大部分结果显示，房地产却逐渐成为旅游地产推动对象。
但这样以地产驱动旅游发展，而不是文化旅游本身隐患明显。毕竟旅游是一个长线投资，而地产显然是短线获利行为。
据克尔瑞发布的《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示：截至2016年底，国内累计旅游地产项目总数已达8918个，项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。而反观昆明市场，文旅地产项目合计就超过30个，除了二环内没有，旅游地产遍地开花。
恒大养生谷
到2020年，大项目、大规划在云南更是铺天盖地。据不完全统计，国内百强房企中，约有57家布局了文旅地产。恒大、融创、雅居乐、蓝光、绿地等知名开发商均在云南布局文旅项目，资金投入超千亿。
其文旅项目主要分布于云南三大旅游城市，大理、西双版纳、昆明，而腾冲、弥勒、玉溪等地的文旅地产发展也在逐步扩大。
有人说，如此大的市场不是恰恰证明了文旅地产的良好前景吗？
的确，正是因为前景大好，隐患才可能更加致命。2017年，国家发改委同有关部门就对各地区特色小镇和小城镇建设进行了大量实地调研，发现7个方面的问题较突出，包括概念不清、定位不准；盲目发展、质量不高；同质化严重、特色不鲜明；政府主导倾向明显、市场化不足；重物不重人、搞形象工程；盲目举债、积累债务风险；房企过度参与、小镇地产化。
如今，问题依然存在。与住宅类的房地产开发不同，旅游地产复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢，前期开发与后期运营对企业都是严峻考验。为了项目能顺利运转，圈地、销售、回笼资金，成为房地产运作绕不开的行业痛点。于是，旅游地产的发展目的，从推动旅游产业逐渐变成推动房地产开发。
由此，在当下的云南旅游地产市场，数得上名的文旅项目仍然寥寥无几，而烂尾、开发缓慢、甚至消声觅迹的项目占绝大多数。
云南某景区旁旅游地产
当然，有需求才会有市场，云南作为旅游大省，自2017年以来，云南旅游地产项目频繁露面各地房交会、推介会等。
据云南房地产协会会长韩忠庆在2017年北京秋季房展会上介绍，2015年以前的云南地产外销量为24%，到2017年猛增到60%，特别是重点旅游地区，如西双版纳的房屋外销量由2015年的40%上升到80%，大理也上升到60%以上。
从海南限购后，全国各地到云南的购房热一直在快速上升，部分项目的房屋销售量几乎达到一房难求的情况。
云南旅游地产投资早已从不温不火，变得举足轻重。但反过来说，大部分购房者对旅居的需求已表现得过度热情。甚至不少购房者都不明白什么项目才是好的旅游地产。
“假旅游，真地产”、“弱旅游，强地产”、“大项目，无基础”的盲目开发模式，加上消费者的盲目投资热情，让云南旅游地产的发展前景变得迷雾重重。加上2020年的一场席卷全球的疫情，让云南旅游地产举步维艰。
以大理为例，房产外销量早就超过60%，这也就是说，疫情来临后，大理损失的房地产销售比例或超过60%。
再看旅游地产同样大热的西双版纳，这里比大理更要命。2017年，西双版纳旅游地产发展十余年，并且不断提速。2017年万达和雅居乐进驻，2018年，华侨城、融创、俊发、万科等一大批房企蜂拥而至，使得西双版纳区域内铺满300多个在售楼盘，房价也迅速突破万元。
然而，到了2020年，西双版纳房价却出现了断崖式下跌，由2018年最高时的12000元/平方米下跌到了7000元/平方米左右……
对于旅游地产发展，云南明显是箭在弦上而不得不发，但疫情加剧市场洗牌，让本就迷雾重重的旅游地产更是雪上加霜。
有专家表示，旅游真正的合作对象不是房地产，更重要的是和文化产业结合，文化产业才应该是旅游行业最终的归宿。
我们相信那些真正能够满足游客市场需要的旅游项目应该是在未来有一个非常好的市场机会，相反那些可能从一开始就企图想通过做房地产盈利的项目，有可能会遭受他们意想不到的困难和挫折。
2021年，疫情防控进入常态化，云南旅游大幅复苏，但旅游地产的前景，仍然迷茫。