这一波牛市,青岛为什么涨不过三线小城?

买一套好房子

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文/观察员老王

这个春天的楼市,就如同今年的春节档,火得有点太不讲理。北上广深全面上涨不难理解。全球央行都在印钞票,印的钞票大部分都到了富裕阶层的手里,买房自然是首选;杭州、无锡、宁波、合肥涨也不难理解,有产业支撑年轻人多;问题是徐州、蚌埠、盐城、安庆等城市也在涨,而且涨得都还挺凶。

青岛房价虽然也在涨,甚至有些板块达到了2018年时巅峰价格,但是相比而言,属于一个小火的状态。

为什么,青岛连三线小城都比不过了?

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难以持久的爆发力

在上篇文章中,老王曾经拿出盐城来举例,结果一位盐城的读者就向我吐槽了很久。

他说很多盐城家庭都有好几套房子,从刚需的角度讲大部分盐城人并不缺房子。尽管有通胀、拆迁等因素,但是这一波上涨还是让人看不懂。只要新拍一块土地,周边的二手房就会往上涨一波。只要新盘有点学区的概念,那么房子一般就会被疯抢,很多楼盘比去年已经上涨了60%。

盐城人已经看不懂盐城楼市了。

中介已经开始带着盐城人去南京周边买房了。

这些泡沫早早晚晚必然会爆掉。

这是一个盐城人对于盐城楼市的观点。怎么说呢,他大部分的观点我是认可的。作为盐城这样一座城市,如果非绝版地段的豪宅,房价比灵山湾核心区亲海楼盘还贵,那一定是有泡沫的。

我们今天的重点不是泡沫什么时候散去,而是为什么会有这么多泡沫。从临沂今年的市场我们可以清晰看出,泡沫出现最大的原因还是政策与供需比。

今年大涨的城市都有两大特征:1、之前没有严厉的限购政策;2、土地供应跟不上市场需求。

以前有五六套房子的人,没有见识过品牌开发商的产品力和营销力,所以在有能力买房时,还会买;炒房客在这样的市场中看到了快进快出赚快钱的机会,所以在供不应求的市场中,他们也会出手。

但随着供地量上来之后,市场必然会散去。就如同明年春节档不会再有《你好,李焕英》这样现象级的电影一样,明年的春天三线城市也不会再有今年这样的行情。

三线小城的楼市起得快,幅度大,未来回调也快,降价也猛。相比一线城市的三五年周期性波动,这样的城市波动周期更长。

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青岛“滞”涨的三大因素

如果看看浮山后、灵山湾的楼盘,我们会发现青岛楼市也很火。但实际上,大部分区域没有表面上那么火爆,特别是西海岸、胶州、即墨的库存区,房价并没有太大的波动,一些无学区的老破小,该卖不了还是卖不了。

今天的局面,除了产业落后,年轻人越来越少外,老王认为有三大主因。

第一,全国最为严厉的调控政策。看不清自身楼市的特点,就盲目去抄厦门的作业,限购限售的政策比长三角都厉害,实际效果并不好。房价并没有限制住,开发商都通过精装把利润补回来了。想把炒房客往即墨、胶州挤压,但是炒房客也不是傻子,市场就这么冷了下来。现在骑虎难下了,松限购限售上面时绝对不允许的,所以市场很难全面扭转。

第二,土地供应量远远大于需求量。供地完全没有节奏,许多楼盘从开盘那一天起,就陷入了恶性循环之中。房子品质差,口碑就越来越差,楼市也就越来越差。

第三,落后畸形的渠道市场。去年一帮全国性大V带着各地的购房者去大湾区买房,去重庆买房,最近大家热炒的是武汉。

但是,没有大V带外省的投资客来青岛买房,甚至说青岛好话的大V都很少。有一个经济学家,来赚钱时把青岛吹了一通,转天到济南,就说青岛潜力不如济南。

出现这种情况,不能怨别人,怨就怨自己不争气,再就是市场环境太恶劣。老王有个很好的朋友,深耕青岛多年,但是今年宁愿去西北一个省会开拓业务,也不在青岛呆了。因为青岛的活儿干得太累,还不赚钱。

本市的渠道大咖都在往外跑,怎么能指望外人来帮?

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溢出的泡沫不会填满整个市场

三线城市一直再涨,青岛房价小步前挪,很多人都关心一点:作为全国知名的宜居城市,当我们的房价与小城都出现倒挂之后,会不会有小城外溢的刚需来青岛买房?

答案是肯定的,临沂就是一个很好的例子。前几年有大量的临沂韭菜,填了胶州的大坑。如果今年市场继续涨下去,外地来青岛买房的人肯定会比去年多。

关键是供应量和需求量能否实现翻转。现在很多省外的投资客,都跟着各自的渠道去大湾区、武汉、重庆这些地方买房,所以我们只能指望省内的投资客,在胶州、即墨一些低品质楼盘坏了口碑之后,投资客热情也不像以前那么高涨了。

买地段,会成为许多人的选择。亲海楼盘的营销总们,今年的日子会好过一些,但是坑区依然会很艰难。

把火与不火的原因都看明白,你才能知道买什么样的房子。

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