黄欣伟：上海买房你最看重什么？

最早流入国内的关于买房知识，其实不实来自于专家，而是来自于李嘉诚，那句“地段地段还是地段”不仅征服了购房者，同时也培育了从业者，或者说从业者也是最早被地段说洗脑而成长起来的，所以地段不仅是上海，也是大多数地方的买房首选要素。

 一、“地段其实不仅仅是地段”，这个观点必须强调，因为地段背后涵盖了生活配套、交通设施、区域价值以及市场稀缺性，地段只是一个“代持了上述所有考核因素的统称”，所以购房者就算表面上两个字“地段”，其实他需要评估和考察的背后有很多综合选房因素。

地段说不仅适用于上海等一线城市，随着房地产业的发展也开始普及到三四五六七八线城市——即使在房地产开始发展之前，上海人也早已习惯了“跨区上班，每天上班路上1小时”；而同期，也很多城市早就身体力行地产城融合了，所以起初很多地方的购房者“房子买在距离单位要半小时绝对不接受”，但随着房地产发展，不同区域的价格差逐步拉大，受到经济压力的裹挟，房子越买越远&上班越来越远，也就逐步被接受了！

可以说，有了价差之后，地段在购房中的首要权重不仅是口头禅，而是真实被贯彻到了。

二、也有一种说法：“价格因素是某些城市挑战地段第一性的购房因素”，在早期的确两者有过关于第一购房权重的争夺，但随着“一线城市保值优质地段保值”等实证，也随着疫情之后购房者对于自身城市配套设施、城市管理水平、城市发展信心都一览无遗所以用脚投票。

当然，也随着那些传说中“三万一套房”的城市用事实演示了“再便宜也没人买”的惊悚之后，唯总价论虽然也在部分城市还有一定市场，但其离不开地段的综合考量已经深入人心，可以说——地段是购房者的第一买房权重，地段结合价格是购房者的第一严谨买房权重。

三、近些年，随着房地产业的竞争促进发展导致高度同质化，也随着有购买力的消费者在个性需求上的升级，购房者在硬件PK之后开始强调对楼盘在软件上的筛选，于是“钢筋水泥之外”的某些因素成了左右楼盘命运的胜负手，比如学区比如医院比如物业管理。

但是，学区、医院等公建配套是附着在区域规划和发展之上，也是政府资源配给的优先和倾斜，所以一定程度上说，今天如火如荼的学区房价格上涨，也是地段导致的。

至于物业管理，在2020年疫情之中，每个社区的物管水平不仅是形象也是安全，但不同物业管理团队背后的采购源头，无非是物业管理费，那么物业管理费的背后，也是和房价挂钩，而房价又和地段挂钩，至少在上海很难想象“5万单价的楼盘配置了10元标准的物业管理水平”，所以两者虽然只有间接联系，也不能否认彼此因为内在关联导致的遥相呼应。

四、至于说到价格，不同地段对位不同价格，市场通过20年设置了级差，也反向证明了地段就是价格指导的最大权重，毕竟中国房地产20年高速发展，产品水平高度趋同，今天或许找得出一个相对出挑的产品但绝对没有“用产品力打败了地段”的产品，反之今天在上海也很难找一个“成为业内笑话”的产品翻车现场，所以在和地段的博弈过程之中，所谓的产品力包括外立面、景观、户型、设施、材质虽有差别，但不至于影响到购买与否的大战略，只是在同等价格同等地段的背景下，部分细节控消费者进行深度比选的加分项而已，可以影响选择，但不影响（购房与否）的决策！

说到底，在高房价地区比如上海，买房不是梦想工程而是遗憾工程，不是“我想要的每一点都满足”而是“只要符合最不能谦让的一个或几个点就值得购买”，所以完美主义的购房者多数最终都接受了遗憾，能实现自己完美梦想的购房者要么购买力惊人，要么在事实面前逐步修（JIANG）正（DI）了他们最初的购房规格。

关于这一点总结，买过房的都会感同身受！