作者：戴雪
编辑：乐燕红
“我们经常去红旗渠，这是一条引水的天河。目前我们三家上市公司也就是三条引水渠，把外部资金引入河南，流到驻马店、流到鄢陵、流到神后，直至流到农村。”2020年5月15日，在建业新生活（9983.HK）的上市敲锣现场，建业地产(00832.HK)董事长胡葆森用“天河”来比喻上市的三大平台。
在2020年业绩报告发布之后，建业地产对外公告了两件事。一是，建业地产分拆中原建业赴港上市迎来新进展，二是建业地产拟8.48亿收购郑州两项目10％权益，总面积达到4104亩。
此举可谓是建业打造的第四条“资本天河”，“河南王”在继续跑马圈地，这两件事不约而同地指向同一问题——资金，分拆代建业务上市可以融到资金，间接反映建业地产需要资金，而收购项目也需要资金，一个象征“入”，一个象征“出”。一入一出之间，建业地产的业务发展及资金、债务问题也间接地呈现出来。
年报显示，2020年建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，较上年同期下降约0.7个百分点；净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，较上年同期下降约0.33。净负债率与现金短债比均符合“三道红线”标准，仅剩剔除预收款后的资产负债率一项未降至红线以下，居“黄档”。
从近日两项动作来看，建业地产依旧在深耕河南的“围城”中徘徊，与此同时，“买买买”业务持续进行中，这也对降低负债率、提升现金流等方面提出了更高的要求。
根据截至4月13日已经披露的内房股“三条红线”数据显示，建业地产剔除预收款后的资产负债率居“黄档”房企首位，其他同档房企如碧桂园、融创中国、绿城中国、美的置业、花样年、雅居乐、禹洲集团、正荣地产、中国奥园等房企该项指标分别为80.5%、78.3%、71.9%、76.4%、72.4%、72%、77.9%、76.6%、78%，皆低于建业地产剔除预收款后的资产负债率。
降负债与“走出河南”提升盈利迫在眉睫，建业地产又将如何“移山”巩固后千亿时代？
“河南”之围：业绩受困 成本激增 增收不增利
作为“92派”的企业家代表，胡葆森曾与王石、冯仑等第一代地产巨头被认为中国房地产业的“带头大哥”，并引领了一个行业的发展。1992年成立的建业地产，由于常年在河南市场的占有率排在第一，因此也被业内称为“河南王”。从兴于河南到固守河南，近年来建业的发展也受困于河南。
就建业地产年报业绩来看，2020年合同销售金额为1026.42亿元，2019年建业地产的合同销售金额约1011.5亿元，同比增长1.48%，基本维持在千亿序列之中，而从2017年到2019年的发展速度来看，建业地产三年复合增长率高达65.9%。
此外，就整个合同销售额来看，其中，重资产销售额683.39亿元，同比下降4.8%，完成全年目标的85%。克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名（操盘榜）从2019年的第27位降至34位。
除了业绩增速放缓之外，建业地产2020年也出现了增收不增利的情况，2020年净利率仅为行业平均水平的四分之一。
根据年报显示，2020年建业地产录得收益433.04亿元，同比增加40.8%；公司拥有人应占溢利为18.02亿元，同比下降10.6%；录得毛利率为19.9%，同比下跌6.1个百分点，这也是建业地产近5年来首次出现净利下滑。此外，2020年建业地产ROA同比下降28.58%至1.17%；每股收益下降12.27%至0.65元/股，ROE同比下降21.36%至17.08%。
值得一提的是，建业地产的销售成本正在吞噬利润。年报显示，2020年建业地产的销售成本由227.61亿元上升至347.08亿元，增幅达52.5%。
业内人士表示，随着负债额度的不断上升，建业地产2020年的销售和融资成本分别上升52.5%和221.8%，导致利润被侵蚀，蚕食了建业地产去年70.59%的归属股东净利润。
对此，建业地产表示，是由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。
就在建项目所属地来看，建业地产曾施行“省域化战略”，覆盖河南省、市、县、镇、村的五级市场，搭乘省域化的东风，建业地产曾凭借着三四线城市去库存的热潮迎来企业的发展，但是随着城镇化率提升、棚改红利褪尽，“走出去”成为建业地产的选择。
早在2018年， 建业地产净利率下降至9.6%，胡葆森表示，建业地产要走出河南，将会有条件地走出河南。只是，只是建业走出去的步子并不大。
年报显示，截至2020年末，建业地产在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米，在建项目为180个，较2019年增加29个，其中25个位于河南郑州，河南省其他城市共152个，海南省3个，建业地产98%在建项目依旧在河南省。
建业地产部分项目情况
从2019年，公司上市11年才实现千亿规模，这与同时期成立的万科、保利、中海等房企的业绩相形见绌。2020年，建业地产依旧维持在一千亿的水平，而万科、保利发展、中海2020年的销售额已经分别已经跨过7000亿、5000亿、3000亿的门槛。
负债之困：借新还旧与高息借贷
除了需要“走出去”分摊单一城市给建业地产带来的弊端之外，眼下建业地产还需要移除的另外一座“大山”，便是负债。
腾讯房产发现，建业地产目前有9笔境外债券融资，票面利率多在6.75%—7.9%之间，剩余年限在0.57年—4.25年之间，大部分还有两三年的偿还期限。
另外，年报显示，2015-2020年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿，呈现逐年上涨的现象。2020年建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，较上年同期下降约0.7个百分点。
建业地产也在通过各种途径进行发债。
去年2月，建业地产公告称拟发行364天期高级票据，初始价7.50%区域；同年8月，建业地产曾发行3亿美元高级票据，息票率达到7.25%；紧接着9月，建业地产就7笔高级美元票据发布同意征求，建议修订票据契约，融资共21亿美元，息票率在6.5%—7.9%之间；之后，11月18日，建业地产发布公告称将发行3亿美元2024年到期票息7.75%的优先票据，两笔优先票据均用于偿还一年内到期的中长期境外债；2021年年初，建业地产发布公告称将发行2.6亿美元2025年到期票息7.5%的绿色优先票据。
密集发债，一是为了融资，二是为了“借新还旧”，建业地产对资金的渴望还不仅于此。
去年5月15日建业新生活（9983.HK）上市挂牌，建业新生活被称为胡葆森的第三条“资本天河”，另外两家分别是建业地产（0832.HK）和筑友智造科技（0726.HK）。
紧锣密鼓之下，建业地产旗下负责轻资产代建的公司“中原建业”于去年11月启动分拆赴港上市，4月7日，建业地产公告称，公司目前拟以分派以及全球发售方式进行建议分拆中原建业有限公司，当中将包括香港公开发售及国际发售(包括优先发售)。
同样是建业地产旗下子公司，中原建业专注于房地产商业代建业务。截至2020年6月30日，中原建业在管项目数量及建筑面积182个及2400万平方米。于往绩记录期间，中原建业自提供房地产代建服务产生收益及收取管理费。在2017年、2018年、2019年及2020年6月30日止六个月里，中原建业分别产生收入3.1亿元、6.76亿元、10.29元及4.81亿元。
若中原建业在港交所上市，将成为胡葆森旗下第四家上市平台。这第四条“资本天河”又会给建业地产带来多少资金？