资产变局之下，青岛置业的风口在哪里？

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文3211字，预计阅读时间：可能8分钟

文/观察员老王

2021年的一季度，楼市热得有些出乎意料。

在各国央行开启疯狂印钞模式之后，房产依然是国人资产保值增值的最佳载体。西海岸在强势领跑的同时，青岛各大板块都呈现出了让人心潮澎湃的火爆行情。

青岛楼市一季报十分亮眼，签约套数、签约面积、签约金额不但同比大涨，而且还创下了历史新高。不过，楼市的分化清晰可见，不论是二手房还是新房，各个板块的人气还是不尽相同。面对如此复杂的市场，许多人都在思考一个问题：

如果我们深入了解一季度的销售数据，就会发现中国楼市已经告别了周期波动、无差别上涨的黄金时代。

在市场分化的白银时代，只有占据优质地段、配套纯熟、产品力强悍的商品住宅，才能保持房产价值稳定增长的态势，从而成为众人追捧的核心资产。我们以青岛2021年Q1季度的销售榜为例：

西海岸是新房上榜楼盘最多的区域，一季度商品房成交量接近10000套，是青岛的人气担当。而且从二手房市场来看，西海岸的灵山湾板块同样是量价齐升的领涨片区，灵山湾板块的二手房经纪人3月份的带看量比去年12月份增长了6倍左右，大户型次新房的房价，则是有15%左右的涨幅。

西海岸领跑青岛楼市，代表着置业者对于城市价值的解读。

从自然资源角度，西海岸新区拥有可以媲美东岸的山海资源。282公里的海岸线上，近岸海域以清洁海区为主，拥有着沙质最细、面积最大、风景最美的沙滩，号称"亚洲第一滩"。小珠山、铁镢山、藏马山和大珠山风景区构成东北-西南向生态走廊，支脉蔓延全境，水系丰富，森林覆盖率44.2%，拥有这得天独厚的宜居属性。

从经济实力而言，青岛西海岸新区一直在国家级新区中保持前三，对青岛经济增长贡献率达到30%。2月26日，青岛春季重大项目开工活动中，涉及新区有112个项目，总投资1007亿元。可以说，西海岸是青岛经济发展最强引擎，也是人才聚集的产业高地。

2021年，“十四五”的开局之年，也是西海岸的跃升之年。

从板块分布上来说，黄金海岸线滨海板块自然为西海岸最为优质的住区。然而唐岛湾一代优质地块已经开发殆尽，老城区里的迷你地块上建起的项目，不仅房价高高在上，而且无法全面提升居住品质；位于西海岸腹地辛安板块，没有滨海资源加持，且城市界面较差，宜居属性相对较低；海洋活力区以西的区域，核心生活配套较为匮乏，低价之外再无任何优势。

我们如果从亲海性、绿化、交通、核心配套、性价比等要素综合考量，灵山湾无疑是最佳的选择。

西海岸的蝶变，同样是从灵山湾开始。

2

灵山湾，是西海岸的明星片区，也是这座城市的颜值担当。

一条蜿蜒的滨海大道，一面是天海一色的自然景观，一侧是霓虹闪烁的都市繁华。滨海大道、M13号线，以及正在高效推进的M1、M6号线就如同是丝丝金线，将东方影都、融创茂等在青岛商业版图上璀璨明珠一一串起，带来了媲美浮山湾的时尚感和烟火气。

不论是赏心悦目的城市界面，还是优渥的商业、交通配套，西海岸都可以说是青岛顶流的存在。相较于主城区，以前的灵山湾片区，唯一让人感觉美中不足的，就是教育配套相对薄弱。

我们看今年主城大涨的浮山后，房龄二十多年、物业被业主频繁吐槽的老旧小区，居住痛点日益突出。二手房之所以逆势上扬，优质的教育资源是决定性因素。这个学区，不仅仅有同安路小学、富源路小学等日渐被家长们所认可的牛小，更重要的区域内是二实验、65中两所中考升学率不逊于市南名校的顶级中学。

放眼整个西海岸，未来能够拥有牛小+顶级初中组合的，灵山湾板块是最引人注目的那一个。融创作为“美好城市共建者”，深知置业者的生活痛点，2020年率先将珠江路小学教育集团灵山湾小学校区引入到东方影都板块。这所拥有全国“百强特色学校”、“十佳创新学校”、山东省规范化学校等荣誉的知名小学，与市南实验、崂山二实验同属于青岛59所五星级阳光校园序列，是名副其实的牛小。

在此基础上，青岛西海岸新区实验初级中学灵山湾校区在3月份官宣。这家先后荣获全国十佳创新学校、全国课改名校、山东省规范化学校等180余项荣誉称号的顶级名校落地之后，将彻底改变西海岸的教育格局。因为不论是市南中片区、东一片区，还是浮山后片区，能够成为青岛的一流学区，都是“牛小+顶级初中”的王炸组合。在这两所学校落地之后，已经拥有地铁和网红商业综合体的灵山湾，补齐了最重要的一块短板，有了精准对标主城的底气和实力。

谁能100%拥有灵山湾片区的核心教育资源？教育部给出了明确答案。近日，教育部发布《关于大力推进幼儿园与小学科学衔接的指导意见》，文件强调：

每个板块，都拥有属于自己的时代。现如今，浮山后与新都心已经近乎巅峰，然而“月满则亏”的哲理在板块的更迭中同样适用。

未来十年，青岛最为闪耀的新城芯，必然灵山湾。因为在老王看来，灵山湾拥有三大优势。

首先，我们来思考一个问题:青岛最珍贵的是什么？

“青山绿树，碧海蓝天，不寒不暑，中国第一。”这是“遍四洲，经三十一国，行六十万里”的康有为，对于青岛的评价。青岛最为珍贵的就是碧海蓝天的滨海资源，从“天生丽质”的角度上讲，灵山湾特别是影都板块，要胜浮山后，更胜老四方腹地的新都心。在崂山一线滨海豪宅单价迈过6万+的时代里，谁先占据这核心地段，谁就拥有了未来。

其次，作为一个由融创、华润、海信等知名开发商合力打造的网红住区，灵山湾芯的影都板块的住宅有着最为强悍的产品力。我们看一眼影都壹号的外立面，这种高级灰豪宅气质，是不是可以秒杀浮山后4万+的高端住宅？

我们再来看融创青岛S+的户型，它们打破单一生活模式，满足了业主全龄层的生活观念和居住模式，以及在不同场景背后的本质需求和未来期待，成为了引领下一代居住新方式的最佳载体。

相比老城区建于上世纪的大户型套二居，影都板块的标杆产品从链接、灵动、陪伴、修身、转场、纳物六个维度对于户型的升级迭代，更符合现代人的人居需求。从后疫情时代的改善潮来看，户型能够改善居住痛点，成为置业者买房的一大关键因素。

最后一点，也是经常被许多置业小白忽略，但是对于生活品质和房产价值增长由决定性影响的因素：物业服务。老王在市南、市北、李沧等地调研时发现，许多低密度的小区房子品质不错，但是相当比例大户型房源的业主坚决卖房子，关键点就在于物业管理水平太差。停车管理混乱拥堵经常发生、保洁不及时小区脏乱差，门卫缺乏责任心各类推销人员让人不胜其烦。

物业服务，恰恰是影都板块销冠项目的强项。

3月25日，“2021观点物业大会”于广州举行，由观点指数研究院发布的“2021中国物业服务卓越榜”正式揭晓。融创服务凭借高质量服务表现及领先的客户口碑，在主榜单中荣获2021中国物业服务企业TOP5。

我们放眼中国楼市，在北上广深等一线城市热度不减的同时，从日照、临沂，到南通、盐城、徐州，三线城市也开启了牛市行情。

我们回到青岛，核心资产同样进入了拼手速的时代。融创影都学府13日推出了180套洋房，几分钟内便被抢光，这便是拥有稀缺自然资源、核心配套、强悍产品力三大价值标签的住宅市场热度。