大家肯定猜不到，这次说的户型竟然是万华在重庆的新项目”麓悦江城“其中一个户型。
记得前年在成都参加麓湖“渔获节”的时候，有幸和万华总裁罗立平都在评委区，我请教了他几个专业问题，其中有一个问题他顺带说了一句我印象深刻
“的确有一些万华的业主吐槽我们户型不好，因为我们公司比较注重颜值，外立面考虑的因素比较多，但我们会越来在立面和户型上考虑更多融合”。
我们在重庆项目已经看到了很多改变。这个项目也是去年我推荐别人去看最多的项目之一。
有兴趣的朋友可以看看这两个链接：
观念研究院的吴总是一个研究生活方式和关系场非常深入的业内老哥，所以万华重庆项目的户型解读，请你看看他的观点。
以下来自：观念研究院
关于“关系场创新认证”：
与诸多的建筑和空间评比不一样，关系场认证：是从顾客使用角度，对建筑空间进行价值评估。这是房地产业向顾客价值回归的一种倡导。
对建筑空间的关系场认证，落点不是形态、参数、赠送、面积和功能切割，而是空间面积之下，给顾客提供了的生活方式，有什么不同？
这本来就是顾客的购房目的，但这条路任重道远，因为行业大多数的产品，都经不起严格的关系场认证审核。
直到遇到“麓悦江城”，在经过手术刀级的剖析之后，我们发现：这款260㎡的户型，很可能是国内当下最好的大平层。
这种评价是否客观？关系场认证到底在做什么？建筑空间的生活方式到底指什么？接连3个问题，读完这篇文章，你就知道答案了。
1.
表面参数，无可挑剔！
受万华委托，拿到这款260户型的图纸时，以建筑师的职业惯性，在观测一款户型时，很喜欢看它的各项物理参数。简单的测算了几个关键数据，我们的结论是：
无可挑剔！
1）2：1的黄金面宽比，带来270°环形采光
建筑师给这款户型做切分时，非常舍得用料：给了一个21m*12m的，约等于2：1的框体。
用业内3m算一个面宽的计算公式，约等于7个面宽，但是我们还是以功能分区来看，认定这款户型是4个面宽。
长薄带来的好处是，业主会最大限度得到景观面，且室内非常通透。
配大面积玻璃得到的室内通透性
3.6m的好处，到样板间看看就知道了，空间非常气派。
看到设计师切分体块的大气舍得，我们不禁心跳加速：6层的大平层，这种给长宽比和高度资源的心态，是不是太浪费？因为这种参数之下，完全可以做三叠拼产品了。即便把面宽变为1/2，也是10m+的资源，做为叠拼的开间，毫无问题啊。
可以做叠拼的指标做了大平层，营销没反对么？
以市场的形态估值逻辑，叠拼的等级肯定是大于大平层的，营销当时没反对么？
先预埋一个话题，下文再表。
2）强调社交和主卧享受：
设计一款4房的户型，最小的面积120㎡就可以了。面积放大到260㎡，肯定是加强客厅、卧室，特别是主卧室的享受性。要不然谁还买大平层？
有这种心理准备，但测量麓悦江城260户型时，我们还是震撼到了：
11.m的宽厅：
虽然当下流行宽厅，许多宽厅的尺寸更大，但他们是将客、餐、岛台和活动区连起来的。纯粹客厅和餐厅的面积，都没有11.3m。
在现场看的话，尺度是别墅级的，大气度超过许多300多平米的豪宅。
40㎡的主卧：
认证豪宅，我们肯定直奔主卧室。因为连自己享受都不敢到极致的主人，肯定还没到买豪宅那一步。整个床卫衣的区域面积加起来是40㎡，已经是奢侈的极限。
虹夕诺雅这种顶级的度假酒店，房间面积68㎡起，但包含了小型的会客区，单论床/卫/衣区域来说，也不会大过40㎡。
此外，我最喜欢麓湖系的细节是：每个主卧都带阳台。麒麟荟有，云龙阁有，麓悦江城这款户型也有。独处、静思、发呆的好地方。
3）全身上下都挂满了花园：
单说面宽进深的形体尺寸和重视客厅及主卧的面积分配。几乎所有的大平层都一样。
麓悦江城的面宽21m，也算不着第一，深圳湾的润府，有一款400㎡的大平层，从主卧走到客厅端出的沙发，是50m+。
他们的业主，要是睡觉前发现手机忘客厅了，来回要走100多米，瞌睡就没了。
麓悦江城区别于多数大平层的物理指标，是有5个阳台，如图所示，前后左右都挂满了阳台。分别是最宽最大的客餐厅阳台、主卧阳台、客卧阳台、书房阳台和深不可见的生活阳台。
房子被5个花园阳台包围
零碎了，你没有感知。我们对阳台面积进行了汇总，这个数据就很吓人了：
花园阳台的总面积约70㎡！
设计师太舍得用料了，要知道：阳台要算半面积；超过15%部分，要算全面积。换着刚需思维的开发商，还不得收起这些面积，为业主多做两个卧室？
最深处接近3m的阳台面积，舍得用料
想到业内那些思维者，我们就觉得关系场的认证，道路悠远。因为关系场，是看“取舍”的：
同样260㎡，看你将面积如何划分。你的划分逻辑，会充分暴露你对生活的理解。
你看，对这款户型的设计思维解读，我们就放过了这款户型的其它亮点：五件套双面盆、3套房、中岛和位于僻静位置的中厨、2*2.4m的阔气玄关、私梯入户。
无需赘述的豪宅功能
不是说这些亮点没价值，但只有奇瑞QQ车，会把8喇叭和4气囊、真皮座椅当作卖点，这样去介绍奔驰S系，它会脸红的。
做为豪宅专业户的万华，要是做一块260户型，只有以上功力，那就不是万华了。也配不上本文的标题“可能是当前最好的大平层”。
成渝两地的产品力，位于中国前列
这对比范围，自然包含了上海、北京、广州、深圳、成都，以及重庆。包括大半个度假豪宅故乡迈阿密，和纽约中央公园那一圈。
2
穿着大平层外衣的别墅
260㎡的大平层，能玩出什么花样？凭什么说它是当前最好的大平层？你让那些500㎡的豪宅情何以堪。
我们关系场认证小组的同学们，拿这些话来怼我。
事实胜过雄辩，我让他们找一款300㎡以下的别墅出来，然后，他们就在重庆市场，找了一款261㎡的合院别墅。
重庆就地取材的合院别墅
这是一款两层的合院别墅，同学们纷纷表示想住：1F生活围绕着中庭院子，将餐客厅一分为二。无论是看雨还是待客，颇有情趣，2F的主卧外面带着星空花园。
幻想着那种生活，大家的小心脏怦怦跳。所以见识就有限了。
然后，大家再把这款别墅的模块面积统计一下，再把麓悦江城的260户型模块面积统计一下：
261㎡合院别墅的功能面积
麓悦江城的面积功能分析：
还显得不够直观，那么两者直接进行数据对比：
经过手术刀的解剖，你会恍然大悟，麓悦江城260㎡的户型，根本就是拿着一套别墅的空间模块，组合成了一个大平层。
1）别墅级的主卧和家人卧室，从两层移到了一层。
2）都是70㎡的花园，一般别墅是集中于庭院和主卧两个位置。但是麓悦江城化整为零，将70㎡的花园面积，尽可能的让每个房间都享受到。
这就解开了本文开头那个悬念，设计师为啥给体块时，用料那么足？一个可以设计叠拼别墅的规划指标，为什么万华要做成大平层。
他原本心里就揣着别墅，只是将其摊薄压平，变成了大平层。创意能力，是不是很牛？
用别墅设计的大平层
即解决了别墅爬上爬下的痛点，也让大平层得到了别墅的享受。这种空间的组合能力，不给高分不行。
这就构成我们看到的那些物理指标特点：长宽框架用料充足，大客厅和主卧的气派感，然后前后都挂满了花园阳台。
但，这还不至于让我们给出“可能是当前最好的大平层”这样的评语。这款260户型的才华，远不止于此。
3
中国精英家庭关系的完美解决方案
去实地参观这款户型的样板间时，同行邀请了一个行业大姐大，她坐在11m宽厅的餐桌边，满意的对我说：
吴总，我觉得这种感觉很温馨！
有3秒钟，我脑袋一片空白，短路了：为什么大姐大会认为260㎡尺度下的宽厅，会给她温馨感呢？为什么不是气派，后来明白了，她住着1000㎡的大宅。日常是带旋转功能的大餐桌，与对面家人的距离是1.8m.
你看，同样的空间，面对不同显性角色和家庭关系的顾客，得到的评价是不一样的。
麓悦江城的客户不是她，但肯定也是中国城市社会阶层里，最精英的那一小撮人了：比如上市企业的中高管、优秀的私企主和国家管理阶层。事业有所成就，有着独立思想，那么，这一拨人会怎么处理家庭关系呢？
找了两个其它的大平层，看它们是怎么看待千万级客户的家庭关系：
1）北京某豪宅256户型：
这款户型，认为顾客在意家庭的黑白分区，白天有餐厅客厅和岛台，将全家人聚合在一起；而晚上大家睡觉在一团，表达隔着墙知道对方动静的关心。
国内某豪宅的256户型
毕竟是256㎡的户型，要是120㎡的户型，父母和儿童房之间，只隔着一个推拉门，关系会更加亲密。
2）427㎡户型对家庭关系的表达：
这款更贵更大的427㎡户型，其顾客就不是256㎡能比较的了。
它代表的顾客思维是，白天全家人活动在一起，但是晚上主卧和次主卧的区域，要隔得很远。
400+的豪宅主人，不仅黑白分区，且主次也分区
互相不被打扰，即是一种对家庭成员的尊重。
父母和子女之间，存在尊重；子女和爷奶之间，存在尊重；父母和自己的父母之间，也存在尊重。
尊重就是私密时间不互相打扰：我相信你需要独立空间，你也要相信我能独立思考。
这两款户型对比，你会发现，社会地位越高的客户，成员之间越独立。只有经历得越少的家庭，成员之间才互相捆绑：我的钱是你的钱，我的思想是你的思想，把我的习惯一定要变成你的习惯，你一定要按照我的想法做事…
如何在有限的空间下，保持家庭关系的聚散关系，我认为，古代的四合院解决得挺好：
传统四合院对复杂家庭关系的处理
因为“多妻多胎多代”关系的存在，古人的家庭关系，要比现在复杂得多。但是四合院就解决得很好，上房和左右厢房，代表着不同的成员组团，然后用一个院子连起来。
院落里的品字形关系场
四合院这种“品”字形关系场，让我非常迷恋。但随着社会进步，城市化高密度的需要，很难推出四合院的产品了。但这并不代表着中国人的家庭关系，就不需要“聚合”恰当的空间了。
从这个角度读麓悦江城260的户型，还是得想点个赞：
麓悦江城260家庭关系的处理
虽然它是一款大平层，且如前所分析一样，还是一款装着别墅灵魂的大户型，但是，它还将中国主流阶层的家庭考虑得特别好，吸纳了四合院的“品”字神韵。
主人和家庭成员，不论是年迈的父母（客人），成年和即将成年的子女，私密区域一分为三，类似于四合院的品字的上左右厢房。保持夜晚的私密独立，同时客厅动区成为白天情感交流的地方，保持亲密关系。
外行看热闹，内行看门道。260㎡的户型，足以造3个套房出来，设计师在处理时，可以在任意位置摆下这些功能。但只有对高端家庭的成员关系了如指掌的人，才能注意到这种内部的冲突，从而借鉴四合院的关系场长处。
除非，你没有那种体验：成年的女儿和父亲，成年的儿子和妈妈，在半夜11点穿着睡衣相遇的尴尬。以及女婿不愿意来丈母娘家的困惑。
在260㎡的限制之下，把别墅的场景用在大平层，同时考虑到精英家庭的独立-聚合关系。所以，我们给出了“可能是当前最好的大平层”这个结论。
4
节日|度假|居家等多场景，残酷的运用级考验。
检验一款户型的生命力，我们会模拟很多场景来进行。
很多看起来很昂贵的户型，其实经不起多场景检验的，比如：聚会模式下，要能装得下3组家庭不拥挤，而人少的居家模式下，家里只有2个人而不怕黑。
许多别墅，都经不起这种考验的。
所以，我们固化了“节日模式”、“度假模式”、“居家模式”等多种场景，去残酷的考验产品的抗岁月能力。麓悦江城这款260㎡户型，是不是能经得起呢？
1）节日模式：
节日是中国人家庭化的重要节点，比如春节、中秋节，分散全国各地的家人必须相聚一次，关系场所受的压力是：男女会分组，老少会分组，内外会分组。
多家庭聚会下的关系场
略为测试了一下，基本没啥问题，孩子和少年们占据阳台，中年们坐于沙发，热心的忙碌饭菜，还有一个安静的喝茶谈事地。
我这种人多时候最寂寞者的专属，一个小空间。
最大的边界是，餐桌的极限是8-10人，也即2-3组家庭。但如果家庭聚会超过10人，建议外面家宴解决，因为普通家庭的厨房忙不过来。
2）度假模式：
对于996的事业者来说，度假未必是远行，也是轻松和放空的空间需求，对于藏着70㎡花园阳台的麓悦江城来说，这种需求毫无压力。
节假日回家就是度假
你甚至还可以邀请朋友来度假，做菜、聊天、晒太阳、喝茶，毕竟这款户型是别墅的灵魂：
朋友一起休闲的关系场模拟
3）日常居家模式：
这款260户型客户适用面非常广，因为社会精英阶层的家庭结构比较复杂，即可能是3代同堂，也可能是两代生活，甚至是两个人的生活。从关系场的角度来看，就太复杂了。
日常两口人居住时，这款户型是220㎡超级套一：
在孩子外出上学寄宿之后，每个月大多数时候，都是夫妻二人使用，许多户型的毛病是，当孩子或者其它家庭成员的卧室关上门后，日常使用面积减半。
但是麓悦江城的独特品字形和共享结构之下，如果子女不在家，那么它马上化身为220㎡左右的超级套一：
二人享受的别墅级生活
在其它家庭成员不在家的时候，主人夫妻可享受的面积在220㎡左右，由一个超级主卧、一个社交客厅，和一个晚上看书思考的阅读书房，以及天气良好时使用的户外花园组成。可谓1分钱都没浪费。
当全家人共聚的时刻，又是5人的大豪宅：
当孩子回家，老人同住时，这套户型的关系场会发生巨大转变，马上就充满生机和欢声笑语：
大家庭共享时的关系场
从我们示意的场景，你完全可以联想从早上起床到夜幕降临，一家人团聚的整天可以安排很多节目。
两个人在家不空，5口人在家不拥挤，很神奇吧！
在实效机构内部，我们将户型的指标分为三种：用于睡觉的空间，是生理的刚性需求，用于收纳的空间，为生活品质的保证，而用于白天活动的面积，我们称之为享受空间。
我们将这款户型的指标统计出来，它的享受指数，达到了惊人的55%：
足以体现，万华的产品经理，不仅仅舍得用料，更懂豪宅的生活。
从成都麓湖，到重庆麓悦江城，万华一路征服有钱人的钱包，靠的是实力。
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可能是当前最好的大平层。
对麓悦江城的这款户型认证，得出这样封王的评语，我们是小心翼翼的。但如前所见，它配这个称号。
有不服气的，你来试试？
260㎡的面积，在功能切分时，能兼容考虑这么多内容，已经是产品经理们脑容量的极限了。至少读完大江南北的豪宅时，我们极少见到260㎡的面积，能做到以上内容。也有做得很好的，但是500㎡左右的量级。
包括确定下260㎡这个面积段，也是推敲到极致的：主流的180㎡尺寸略微刚需，有许多场景的缺憾；而放大到300㎡以上的面积，对于多数3-5口之家，显得浪费。想要在这个面积段的关系场超越麓悦江城，除非你另外定义了客户，设计的是另外的生活方式。
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这是观念研究院对国内产品“关系场”认证的第一期，也希望它能抛砖引玉，吸引国内更多的产品经理拿出拳头产品。让地产变得更有趣，不仅是资本赚钱的生意，也是靠推动生活方式进步获得市场，让行业为社会提供更多价值。
资本能放大行业规模，但产品才能提高行业地位。