大爆发!1621亩将入市,福州迎来史上最大土拍,房价将下跌?

4.15日,福州发布了2021年第二次土拍公告,这次包含长乐区,无论土地数量和金额皆为历史之最,其土拍宗地达到33幅,其中四城区24幅(商住综合14幅),马尾1幅(商住综合),长乐区8幅(商住综合);共涉及土地面积1621.71亩,其中四城区895.6亩,马尾30.08亩,长乐696.03亩;土拍起价达到了141.125亿元,其中四城区93.95亿,马尾3.62亿、长乐43.555亿。

据公告,四城区宗地2021-29、30、31、32号根据报名截止时的投标人数确定出让方式,其他地块采用拍卖方式出让。其中宗地2021-13、14、15、16、17、18、19、20号采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让;宗地2021-21、22、23、24、25、26号采用“限地价、控房价、摇号”方式出让。马尾马宗地2021-04号按价高者得的原则确定出让人,采用“限地价、控房价、摇号”方式出让,按照溢价率30%设置最高限制价格;长乐2021拍-1号、2号、3号、4号、6号地块、2021滨拍-2号地块采用限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积方式出让,地块设定最高限制价格(溢价率49%)。

此次土拍看点颇多,虽然福州没有正式公布两集中政策,但这次的土拍明显就是此模式。现在一下子拿出这么多土地,房企要想多储备粮食,就必须有雄厚的资金。那么,福州未来是否是头部房企的天下或者中小房企还有捡漏的空间?5.12日的土拍就会见分晓。不过从土拍公告看,此次土拍大面积的不多,100亩以上的只有4幅,福州市区1幅(240亩),长乐3幅(最高299亩),其他都是小面积地块;从地块结构上讲,中小房企必然无法吃下百亩大盘,而在福州的头部房企不止四家,小面积地块总价不高,届时争夺必将激烈(位置较好地块),毕竟一年没几次的土拍,外加如今房企处境艰难,投资盈利区域减少,福州面临都市圈崛起之机,为不多的潜力区之一,房企也会加仓!

关于五城区,这次土拍有些变化:增加了竞拍轮次概念,实际上也是响应了自然资源部关于住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控的预案;另外马尾设置了最高限价(长乐也是);此次土拍还提出,出让价款每增加1%,备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定,而此前的描述为当溢价率在20%至最高限制价格之间的,溢价率每上升1%(四舍五入),销售价格予以上浮0.3%,销售价格最高按上浮3%确定。也就是说,此次的土拍只要溢价率大于1%,备案价就上浮0.1%,不再以20%为界限,来保证房企的利润。

此次安商房项目为6幅(其中1幅为100%安商房),纯商房8幅,未来纯商房比例将扩大。

按照土拍限制,本次土拍不会出现地王。地价最贵的一个项目位于大景城西侧的2021-14地块,楼面起始价为18625元/㎡,最高限价24221元/㎡,目前东区的地王价格为2.8万,所以土拍以稳为主。这次土拍地价相对便宜,给了房企足够利润空间,但最惊喜的是,公告也发布了各片区的备案均价,相比之前,倒省了猜房价的烦恼了。其中晋安东区备案均价在3.1-3.2万之间(纯商品房),江南CBD、郭宅、新店片区在2.75万(纯商品房,其中海纳新潮西侧地块为安商房2.75万),新店外环安商房项目2.2万,三江口清富下洋项目2.3万(纯商房),市中心南公园片区(安商房)项目3.55万。相比之下,东区几个项目的备案均价,即使以最高价3.2万拿出来做对比,不太多考虑位置因素,比榕发观湖郡的3.37万还低;市中心南公园项目,相比同位于台江的瀛洲府(也是安商房项目)的备案均价为3.38万,价格有所微涨。而其他的项目与旁边楼盘的备案价(或者实际售价)相当,所以未来的房价还是以稳为主,对于刚需来讲,未来确实可选择的空间还是很多。大批量土地的入市,一方面也有抑制了房价过快上涨,达到稳定的预期!

那么现在来看下本次土拍住宅地块的情况:

晋安区

2021-13地块位于东二环鹤林片区,商住综合用地,纯商房项目,须配建1万平方米的自持社会租赁住房(应集中布置),楼面起始价为12819元/㎡,最高限价16678元/㎡;商品房销售指导价为31000元/平方米。

2021-14地块位于福马路大景城西侧,商住综合地块,纯商房项目,无配建,楼面起始价为18625元/㎡,最高限价24221元/㎡;商品房销售指导价为32000元/平方米,该地块全装修比例应达到60%以上。

2021-20地块位于晋安后屿片区,商住综合地块,纯商房项目,须配建1.4万平方米的自持社会租赁住房(应集中布置),其楼面起始价为12475元/㎡,最高限价16234元/㎡。商品房销售指导价为31500元/平方米。

2021-21地块位于新店省拖片区,商住综合地块,安商房项目,须配建安置型商品房6.6万平方米,销售均价为15948元/平方米,其楼面起始价为7984元/㎡,最高限价10382元/㎡。商品房销售指导价为27500元/平方米,另外,可销售部分房源按照相对集中的原则,按梯位摇号确定。

2021-22地块位于新店外环片区,商住综合地块,安商房+社会租赁房项目,须配建安置型商品房2.49万平方米,销售均价为15948元/平方米,配建0.8万平方米的自持社会租赁住房(应集中布置)和商贸楼建筑面积3000平方米。其楼面起始价为6084元/㎡,最高限价7911元/㎡。商品房销售指导价为22000元/平方米,另外,该项目应按照容积率均衡布局原则建设。

2021-23地块位于鼓山硫酸厂片区,100%安商房项目,销售均价为14178元/平方米其楼面起始价为6030元/㎡,最高限价7856元/㎡。

2021-24地块位于新店西庄片区,住宅用地,安商房项目,须配建安置型商品房3.1万平方米,销售均价为15650元/平方米,其楼面起始价为8599元/㎡,最高限价11188元/㎡。商品房销售指导价为27500元/平方米,另外,该项目应按照容积率均衡布局原则建设。

台江区

2021-25地块位于市中心南公园西侧,商住综合地块,安商房项目,须配建安置型商品房4800平方米,销售均价为19800元/平方米。其楼面起始价为16441元/㎡,最高限价21431元/㎡。商品房销售指导价为35500元/平方米,另外,该项目应按照容积率均衡布局原则建设。

仓山区

2021-15地块位于江南CBD片区,商住综合地块,纯商房项目,无配建,楼面起始价为8428元/㎡,最高限价10961元/㎡;商品房销售指导价为27500元/平方米。

2021-16地块位于三江口片区,商住综合地块,纯商房项目,需配建社区服务中心、街道办事处、派出所等,楼面起始价为7321元/㎡,最高限价9537元/㎡;商品房销售指导价为23000元/平方米。

2021-17地块位于义序郭宅板块,商住综合地块,纯商房项目,须配建社区卫生服务中心、文化活动中心。该地块也是此次出让面积最大地块,达到240.74亩,不过只有1.001的容积率,建筑高度为36米以下,应该以多层和小高层为主。其楼面起始价为7609元/㎡,最高限价9895元/㎡;商品房销售指导价为27500元/平方米。

2021-18地块位于淮安板块农大附近,住宅用地,纯商房项目,有配建限价商品房,按照14900元/㎡销售,车位按照市场评估价七折备案后销售;其楼面起始价为6410元/㎡,最高限价8394元/㎡。

2021-19地块位于江南CBD板块,商住综合地块,纯商房项目,须配建商贸楼建筑面积24000平方米;其楼面起始价为7023元/㎡,最高限价9143元/㎡。商品房销售指导价为27500元/平方米。

2021-26地块位于南二环融信海纳新潮北侧,商住综合地块,安商房项目,须配建安置型商品房21000平方米,销售均价为15600元/平方米,商业商务起始楼面地价6000元/平方米。其楼面起始价为7087元/㎡,最高限价9220元/㎡。商品房销售指导价为27500元/平方米,另外,可销售部分房源按照相对集中的原则,按梯位摇号确定。

马尾区

长乐区

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