楼市|违规预售为何屡禁屡罚不止?盘点下潍坊因此被处罚的楼盘

近日,据中宏网山东报道,青州市“润诚·外滩华府”项目存在通过缴纳认筹金的形式变相违规销售商品房。经青州市住建局核查落实,该项目4#楼、11#楼均无预售证,已收取房源认筹金8套,责令其停止违规行为,对该项目下达了整改通知书,要求限期对非法收取的认筹金全部退还。

违规预售在房产领域早已不是新鲜事,夸张点,可以说是一种普遍现象。

为何政府有明文规定,并三令五申,却还有这么多的房企冒天下之大不韪顶风而上呢?违规预售对消费者来说,又会产生哪些风险呢?

本期就来扒拉扒拉与违规预售有关的那些事儿!

早在2006年,建设部、发展改革委、工商总局就联合发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,其中明确规定,未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。

2010年,国家住房和城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其中明确规定:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

《山东省商品房销售条例》第六条也明确规定,房地产开发企业进行商品房预售,应当向设区的市、县(市)商品房销售管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的,不得进行商品房预售。第三十一条:未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构,不得以任何形式向买受人收取预定款性质的费用。

《潍坊市城市商品房预售管理办法》(2012年)第六条规定,开发企业进行商品房预售,应当向当地预售管理部门提出申请,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售。第二十八条规定,未取得《商品房预售许可证》的项目,开发企业和商品房承销机构不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等任何形式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

《潍坊市城市商品房预售管理办法》(潍政发〔2021〕5号)第六条规定,发企业进行商品房预售,应当向当地行政审批服务部门提出申请,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。第十条规定,商品房预售许可证应当加盖行政审批服务部门印章并予以公示,公众有权查阅。第二十七条规定,未取得商品房预售许可证的项目,开发企业和商品房承销机构不得进行预售,不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售,不得以内部认购、预订、排号、发放VIP卡、吸纳会员、众筹购房等任何形式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

综上所述,不论是国家层面,还是省市各级政府主管部门,都陆续出台了一系列的有关房产预售的规范制度。

既然上有政策,明令禁止违规预售,可为何有些房产开发商却当红头文件为一纸空文,照样我行我素呢?时至今日,仍有许多楼盘在没有获得预售许可证的情况下就违规销售,甚至有的刚刚挖个坑就开始卖楼。

究其根源,有以下两个主要因素:

回笼资金的需求。随着房产行业的蓬勃发展,高周转已成为业内的通病。快速拿地,快速盖楼,快速销售,过分地追求速度之下必然有风险隐患。抛开品质和质量不谈,违规预售就是快速进入销售环节,提前回笼资金的一种需求。毕竟,在高周转的模式下,需要大量的现金流支撑。

营销策略的考量。提前预售,可让营销人员逐步摸清到底有多少潜在的客户,既有多少受众对他们的项目感兴趣。“这实际上也将成为正式开盘时定价的一种依据。”违规预售是一种比较有效的监测需求的方式,也是一种市场探试:订购的人多,说明项目受欢迎,定价时可以适度提高,反之则适度降低。

明知违法,开放商为何敢这么做呢?

一是监管薄弱,处罚太轻。

在不符合预售条件的情况下就对外销售,肯定会扰乱市场秩序,这也是监管部门严查的几种违规现象之一。违规预售的事实很简单,就是未取得预售许可证就开始销售,属于明显的违规操作,也很容易查证。可事实上,很多违规预售的案例,都是经媒体曝光或者消费者投诉之后才浮出水面,由此可看出监管的薄弱。

当然,近年来,潍坊市住建局也不断加强提升了监管力度,拓宽了监管渠道,通过检查、暗访、投诉受理、网络舆情等多个渠道开展针对违规预售、违规售后包租、虚假宣传等情况调查,一经查实就通报处罚,限令整改。

但不得不说,处罚还是太轻。搜索发现,除责令整改外,潍坊监管部门针对提前预售的处罚一般为1至3万的罚款,实在无法起到震慑作用。相对于开发商在违规预售中所获得的巨额利润,这些罚款几乎可以忽略不计。

“因为犯错的成本很低,所以才敢冒风险去做。”知名房地产研究专家、中国房地产学会副会长陈国强在接受某媒体采访时一语道破天机。

二是购房者不太在意,甚至会配合开发商演这出“戏”。

房产没有预售许可证,开发商自然是心知肚明。作为购房者来说,有些人是不懂,有些人懂,但看房时,一般不会去特意查验是否有预售许可证。往往是出现问题时,才后知后觉。

更有甚者,在有监管部门获知违规情况进行调查时,购房户还帮助开发商隐瞒预售事实,以期顺利获得自己预定的房子。

您或许会问了,购房者为何愿意配合开发商演这出“戏”呢?目的就是以所谓“协议价”购买房产。一般来说,违规预售时,双方都会有一个“协议价格”,这个价格通常以当时的市场价为参考,这一价格可能远低于正式开盘后的价格行情——按照近年的房地产市场走势,房价一直处于上涨的趋势,等到数月或数年后正式开盘时,售价一般都会高于违规预售时的价格。这也是众多购房人明知这样操作的风险性,却甘愿冒险的原因所在。

分析完开放商为何要违规预售和为何敢违规预售后,咱们就再来说说违规预售对消费者来说存在的潜在风险。

很多房地产商为保证“认筹”的成功与“火爆”,或会故意造成一种楼盘“供不应求”的市场假象,可开发商一旦出现资金问题,跑路、失联或卷款而逃,小伙伴们的血汗钱将付之东流。同时,认筹行为也会严重损害到消费者的知情权、选择权、公平交易权等合法权益。

据潍坊市人民政府2021年3月1日印发的《潍坊市城市商品房预售管理办法》第八条规定:申请商品房预售许可,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得不动产权证书(国有土地使用权证)。

(二)持有房地产项目开发经营权证明,建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上(除土地价款以外投入的资金)且商品房预售形象进度为:规划建筑总层数六层及以下的商品房建筑,工程进度应完成主体结构封顶;七层至十三层的,工程进度不低于地面以上六层;十四层及以上的,工程进度不低于地面以上层数的二分之一。规划建筑总层数六层及以下的装配式商品房形象进度为正负零,七层及以上的装配式商品房建筑应完成加强层施工。

(四)预售商品房项目及其土地使用权未被司法机关或者行政机关查封、扣押。

(五)已办理前期物业管理备案。

因此,在开发商没有取得商品房预售许可证的情况下,其投入了多少资金?工程进度计划如何?甚至户型、交通、绿化率等有关信息,购房者很难全面了解,而主管部门也无法监控。

在这种情况下,开发商有没有资金实力保证楼盘建起来?会不会出现中途停工、烂尾楼等情况?开发商会不会挪用资金,甚至转移资金、携款而逃?关于这些风险,购房者可谓防不胜防。尽管在全国房价持续上升的情况下,这些风险发生的概率不高,但一旦市场步入低迷或者政策有变,这种风险就很难预料了。

“从消费者自身权益保护的角度来看,消费者选择这种预售方式还是要慎重。虽然在没有取得预售许可的时候,开发商提供的价格可能具有一定的吸引力,但是消费者的权益是缺乏保障的。”

另外,由于违规销售的“违规性”,双方通常不能签订正式的销售协议,而以“借款协议”“投资协议”等代替,而这些本就违规的协议,通常很难得到法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护。

市场行情具有不可预料性,假如预售时行情低迷,“协议价”相对过低,到正式开盘时行情早已水涨船高,开发商要求涨价,购房者如何应对?此外,如果正式开盘时市场行情看跌,购房人如按协议价购房则价格偏高,如果不履约则很难退回预定金,这些问题都将购房者推向了不利境地。

最后,我们一起来看看潍坊近几年因违规预售被通报处罚的房企。

2018年12月,山东德威置业,警告、责令限期整改,并处罚金1万元;

2018年12月,山东永衍置业,警告、责令限期整改,并处罚金1万元;

2018年12月,山东蜂鸟房地产营销策划,警告、责令停止销售,并处罚金2万元;

2019年1月,潍坊市家福置业(潍城区中华茶博城项目),警告、责令限期整改,并处罚金2万元;

2019年4月,潍坊绿奥房地产(绿地·新里城项目),警告、责令限期整改,并处罚金1万元;

2019年4月,潍坊昊辉房地产(保税区恒信·东方之珠项目,原名昊天城),警告、责令限期整改,并处罚金1万元;

2019年6月,中冶置业(潍坊)(中冶潍坊公馆项目),采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可,责令停止预售,并处3万元罚款。

……

除了以上被潍坊住建局公开通报处罚的房企之外,还有一些被媒体曝光,但未在监管部门官方网站查到公开处罚信息的。

如:山东翔凯地产上城国际项目、潍坊天地阳光置业的天泰金大地新城项目、诸城大源·橡树湾项目、诸城中天 兴华大厦项目、诸城金栗福地项目、青州“润诚·外滩华府”项目、青州市金庆·御花园项目、昌邑市半山兰亭项目……

无规矩不成方圆。

不管是外来大牌开发商还是本土开放商,希望都能照章办事按规销售,不要去搞违规预售的猫腻。

同时,也希望监管部门能加大监管处罚力度,让想钻空子的开放商闻风丧胆,心惊胆战!