2021年3月，杭州、上海、北京、深圳等城市房地产市场再现一轮密集的调控收紧潮，部分城市楼市政策连续加码。据中原地产市场研究部统计，一季度全国各种房地产相关调控和信息发布已超百次，调控热潮的背后是楼市的持续升温。
再看回长沙，根据湖南中原研究院数据，2021年一季度长沙内五区商品住宅累计供应202万方，同比上涨49%；成交278万方，同比上涨113%。一季度整体来看，供应为近7年最高值，成交量达到近五年同期最高值。
而有一项数据却不甚理想：3月长沙新房开盘去化率仅47%，卖得最差的楼盘去化率仅9%。并且有些去年或是今年年初热销的红盘，3月再次开盘明显缩水，跌下“神坛”。
延伸内容：很多朋友留言问小编，什么是去化率，今天就给大家科普一下：
去化率指的是销售率。
去化率在房地产行业使用频率最高。在市场营销领。一定时间内某一个特定产品的销售量占总量的百分比，这个百分比就是去化率，也称销售率。去化率的计算方法是去化率=销售套数/总套数，其中，去化量等同于销售量。
去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准，是衡量市场景气度的重要指标。
举例：
2009年第二季度，X小区 90平米户型的销售率=（该户型累计销售套数÷该户型总套数）×100%；
我们再回归正题，此前一直很火爆的望城润和湘江天地是金星北的网红盘，小编统计了2020年6月-10月该项目的7次开盘推新情况，去化率均在90%-100%之间。
1月16日，望城区金星北片区的润和湘江天地开盘，去化率83%；3月12日，项目再次开盘，去化率却仅为54%；相比半年前，最近一次润和湘江天地的销售情况直接腰斩。
2020年，谷山住宅限价刷新至13000元/㎡，[2020]长沙市063号地块被新城摘得，也就是现在的新城观山印项目。
3月27日，这个项目迎来了首次开盘，但去化率仅9%，推出的170套住宅只卖出了15套。
新城观山印首开采取的是精装销售，加上精装部分，销售均价达到了15500元/㎡。这个价格直追滨江新城等城市热门板块，因此在价格上确实是不占优势。
1月31日首开的保利天汇，当天去化率85%，并且登上了2月长沙住宅销售榜；3月1日，项目再度开盘时，去化率却跌到了70%。
楼盘去化率持续下降，原因为何？
1、推货密集，超出了消费者对于片区的消化能力
比如润和湘江天地，在2020年的多次开盘里，每次推货量都在100套左右，因此即便是去化率100%，总销售套数也在100套上下，而今年3月12日再次开盘，直接推出近200套，去化率只有54%；
所以算下来，最终开盘去化还是卖的100套左右。这或许也说明了，一段时期内，长沙人对于这个楼盘的消化能力是有限的。
2、两次开盘均价不同，去化情况也有所不同
比如在2020年3月长沙楼市复产复工初期“一炮而红”的金茂建发泊悦，当月开盘去化率100%，成为当时长沙的“当红炸子鸡”，它热销的一大重要原因，在于优惠了1000多元/平。此后再度开盘时，销售价格恢复正常，去化率也直接腰斩。
3、开盘“时机”有好有坏
比如中海阅溪府和保利天汇。中海阅溪府首开时，梅溪湖恰好没有别的项目推新，因此项目人气颇高；
今年2月开盘时，处在春节期间，是市场供应放缓的时期，项目销售率也达到75%，到了3月再次开盘时，是今年以来长沙新增供应最大的时期，市场竞争也加大，即便项目推货量减少，去化率却还下滑不少。
有楼盘从“神坛”跌落，却也有楼盘成为“永远的神”
若论如今长沙的最热楼盘，岳麓区滨江板块的滨江府1913当之无愧，今年来，滨江府1913一共2次开盘，去化率均为100%，两次认筹比均低于1/10，可见抢手。
滨江府1913位于岳麓区滨江新城板块，距离湘江一路之隔。交通方面有地铁4号线和6号线的换乘站六沟垅站，靠近银盆岭大桥和营盘路隧道，交通出行便利；商业方面，临近奥克斯广场。项目为江边稀缺房源，板块内配套较完善，客户认可度较高，因此整体去化表现亮眼。
抢手程度，或许只有天心区省府板块的鑫远翡丽郡可以媲美。2020年，鑫远翡丽郡一共经历了4次开盘，去化率均为100%，平均每次认筹比约为1/10。并且2020年12月16日开盘时，均价从9800元/平涨到了11200元/平，依旧被“秒光”。
业内人士认为，从2020年楼市数据来看，去库存成为当务之急，相信在2021年各大房企势必进行营销策略调整，以抢占更多市场；随着市场分化日益明显，刚需依然是楼市主力军，如何以品质和优势来揽客成为关键，此举无疑利好购房者。
在如今长沙新房供应充足，而购房资格有限的形势下，相信没有哪个楼盘敢打包票自己一定卖得好，要抢占好时机，要产品过硬，要价格优惠，缺了一个可能就不被买账。或许也可以因此得出结论，好卖的并不一定是某个楼盘，而是高性价比楼盘。