意料之中!长沙这一类楼盘跌落神坛……

2021年3月,杭州、上海、北京、深圳等城市房地产市场再现一轮密集的调控收紧潮,部分城市楼市政策连续加码。据中原地产市场研究部统计,一季度全国各种房地产相关调控和信息发布已超百次,调控热潮的背后是楼市的持续升温。

再看回长沙,根据湖南中原研究院数据,2021年一季度长沙内五区商品住宅累计供应202万方,同比上涨49%;成交278万方,同比上涨113%。一季度整体来看,供应为近7年最高值,成交量达到近五年同期最高值。

而有一项数据却不甚理想:3月长沙新房开盘去化率仅47%,卖得最差的楼盘去化率仅9%。并且有些去年或是今年年初热销的红盘,3月再次开盘明显缩水,跌下“神坛”。

延伸内容:很多朋友留言问小编,什么是去化率,今天就给大家科普一下:

去化率指的是销售率

去化率在房地产行业使用频率最高。在市场营销领。一定时间内某一个特定产品的销售量占总量的百分比,这个百分比就是去化率,也称销售率。去化率的计算方法是去化率=销售套数/总套数,其中,去化量等同于销售量。

去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准,是衡量市场景气度的重要指标

举例:

2009年第二季度,X小区 90平米户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%;

我们再回归正题,此前一直很火爆的望城润和湘江天地是金星北的网红盘,小编统计了2020年6月-10月该项目的7次开盘推新情况,去化率均在90%-100%之间

1月16日,望城区金星北片区的润和湘江天地开盘,去化率83%;3月12日,项目再次开盘,去化率却仅为54%;相比半年前,最近一次润和湘江天地的销售情况直接腰斩。

2020年,谷山住宅限价刷新至13000元/㎡,[2020]长沙市063号地块被新城摘得,也就是现在的新城观山印项目。

3月27日,这个项目迎来了首次开盘,但去化率仅9%,推出的170套住宅只卖出了15套。

新城观山印首开采取的是精装销售,加上精装部分,销售均价达到了15500元/㎡。这个价格直追滨江新城等城市热门板块,因此在价格上确实是不占优势。

1月31日首开的保利天汇,当天去化率85%,并且登上了2月长沙住宅销售榜;3月1日,项目再度开盘时,去化率却跌到了70%。

楼盘去化率持续下降,原因为何?

1、推货密集,超出了消费者对于片区的消化能力

比如润和湘江天地,在2020年的多次开盘里,每次推货量都在100套左右,因此即便是去化率100%,总销售套数也在100套上下,而今年3月12日再次开盘,直接推出近200套,去化率只有54%;

所以算下来,最终开盘去化还是卖的100套左右。这或许也说明了,一段时期内,长沙人对于这个楼盘的消化能力是有限的。

2、两次开盘均价不同,去化情况也有所不同

比如在2020年3月长沙楼市复产复工初期“一炮而红”的金茂建发泊悦,当月开盘去化率100%,成为当时长沙的“当红炸子鸡”,它热销的一大重要原因,在于优惠了1000多元/平。此后再度开盘时,销售价格恢复正常,去化率也直接腰斩。

3、开盘“时机”有好有坏

比如中海阅溪府和保利天汇。中海阅溪府首开时,梅溪湖恰好没有别的项目推新,因此项目人气颇高;

今年2月开盘时,处在春节期间,是市场供应放缓的时期,项目销售率也达到75%,到了3月再次开盘时,是今年以来长沙新增供应最大的时期,市场竞争也加大,即便项目推货量减少,去化率却还下滑不少。

有楼盘从“神坛”跌落,却也有楼盘成为“永远的神”

若论如今长沙的最热楼盘,岳麓区滨江板块的滨江府1913当之无愧,今年来,滨江府1913一共2次开盘,去化率均为100%,两次认筹比均低于1/10,可见抢手。

滨江府1913位于岳麓区滨江新城板块,距离湘江一路之隔。交通方面有地铁4号线和6号线的换乘站六沟垅站,靠近银盆岭大桥和营盘路隧道,交通出行便利;商业方面,临近奥克斯广场。项目为江边稀缺房源,板块内配套较完善,客户认可度较高,因此整体去化表现亮眼。

抢手程度,或许只有天心区省府板块的鑫远翡丽郡可以媲美。2020年,鑫远翡丽郡一共经历了4次开盘,去化率均为100%,平均每次认筹比约为1/10。并且2020年12月16日开盘时,均价从9800元/平涨到了11200元/平,依旧被“秒光”。

业内人士认为,从2020年楼市数据来看,去库存成为当务之急,相信在2021年各大房企势必进行营销策略调整,以抢占更多市场;随着市场分化日益明显,刚需依然是楼市主力军,如何以品质和优势来揽客成为关键,此举无疑利好购房者。

在如今长沙新房供应充足,而购房资格有限的形势下,相信没有哪个楼盘敢打包票自己一定卖得好,要抢占好时机,要产品过硬,要价格优惠,缺了一个可能就不被买账。或许也可以因此得出结论,好卖的并不一定是某个楼盘,而是高性价比楼盘。