沪上新城与POD不可不说的秘密从《上海市新城规划建设导则》看城市发展

本文来源于《城市开发》杂志2021年第3期刊登的陈功先生专访——《沪上新城与POD不可不说的秘密》。在这次采访中,陈功先生谈到了他个人对于POD原则亮点的解读,以及POD原则指导下城市未来的机遇,很值得仔细阅读。

接到朋友电话时,安邦智库(ANBOUND)创始人陈功先生还在海外,他的朋友激动的说道:“您倡导的POD理论,首先在上海开始落地实现了!上海市在3月印发了《上海市新城规划建设导则》(以下简称《导则》)!”

这对陈功来说是个好消息,他立刻找来《导则》资料看了一下。与TOD模式(TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT,即以公共交通为导向的开发,它是指规划一个居民区或者商业区时,使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式)不同,他发现自己总结的14条POD(PEDESTRIAN-ORIENTED DEVELOPMENT,即行人优先的城市空间策略和发展策略,是一个完整涵盖城市各个层次,各个领域的系统性城市解决方案)原则中,有很多条都反映在《导则》里。

在十四五开局之年,上海市的这一规划建设导则可谓是一次前瞻性的尝试,日后也将对很多城市的规划建设产生影响。值得注意的是,《导则》虽然并未明确提出POD理念,但里面的“活力街区”“步行优先”等规划理念,与安邦智库倡导的POD理念契合度很高,就像陈功所说的,里面很多内容都反应在《导则》里。

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一体两面,《导则》带来的启示

《城》:上海市《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》(以下简称《意见》)里提到“充分践行TOD理念”,而《导则》里又提到活力街区、立体城市等内容,与POD契合度很高,您认为我们应该如何更好理解两份文件中的不同。

《城》:《导则》里有很多亮点,尤其是 “活力街区”“立体城市”等与安邦智库所倡导的POD理念契合度很高,这些内容有何含义,又带给我们哪些启示?

陈功:活力中心区对于城市太重要了。无论是一线城市,还是二线城市,许多花费重金建设的商业街,空空荡荡,跟方案构思的、论证的结果完全不一样。这就表明,过去那种所谓参照“案例”,实际照本宣科,拿着国外街道的漂亮照片,“给我也来一个”的时代已经彻底过去了。我们面对的是一个体系化的挑战,要有本事把城市面临的多种多样的、多元而复杂的问题,综合性的提出解决方案,这也是为什么POD是一个体系性的原则,而不是一两条概念的原因,实际那是根本不可能解决问题的。

从活力中心区到活力街区,实际解决方案的着眼点就在于调节、引导、积聚消费动能的空间规划和设计,活力是重点,不是漂亮的建筑,对于一二三线城市来说,都是如此。

“空中城市”也是另一个例子,我不太赞成“立体城市”的提法,因为“空中城市”更好地聚焦在概念的原意之上,这原本就是一个城市规划的概念,这是一个城市土地政策的概念,重点是城市的规划政策和土地政策,推动实现的是一场规划革命,根本就不在建筑形态。要论及建筑形态,那建筑设计早就有了,并无什么新意;但要论及城市规划和土地,那这种规划政策体系上的系统重要性就立即凸显出来了,这就是一个解决现在高密度城市看似无法避免的“城市病”的概念。

我相信,现在无论一二三线哪一线的城市,只要人口密度大到一定程度,问题就会来了,“空中城市”是必须要搞的,这是趋势,无法避免。

《城》:您认为为什么是上海最先发布这样的内容?

陈功:对比各地曾发布过的“七零八落”的指导思想,上海这次发布的《导则》是最具体、最有城市思想内涵的一个。

我相信上海能够这样做,与上海作为中国大地理上的窗口城市有很大的关系,窗口城市与世界的接口关系比较敏感,吸收新概念,理解和消化比较快,还能因地制宜的转化为空间规划语言,这是上海的优势,我相信上海也会因此而受益,甚至可以说好戏在后面。

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机遇挑战,房地产业的机会

《城》:您认为房地产开发企业和物业服务企业在《导则》落地过程中将发挥着怎样的作用?

陈功:在《导则》落地的过程中,房地产开发企业和物业服务企业无疑都会有些改变。这涉及到机会、空间、成本等问题。

房地产开发企业从短期的开发销售、一卖了之,走向长期的资产运营,是一种很大的挑战,也可能是一个巨大的转型。而想要从“开发”性的企业,真正的走向 “产业”,实现资产增值,很大程度上要看物业管理的水平,所以物业管理极为重要。

这么大的问题,显然这里不适合简单讲,但在现实中,我相信房地产企业和物业服务企业是能够适应并且成功转型的。足球都能搞好的房地产企业,还有什么不能干好的?!关键是方向,而这个方向《导则》已经明确的提出来了。

物业主要责任是在资产的增值。《导则》或者说POD框架里的物业,与其他行业的企业是一样的,都需要创造资产回报、提升上市公司股票价值等。物业与业主实际是一体化的,目标价值观是一致的,都是奔着资产要升值的大目标去的。而物业的管理,从管理转向了经营,这是最大的变化。

《城》:《导则》中多次提到“15分钟慢行可达”,这些内容对汽车行业、房地产行业将带来哪些影响?

陈功:我想反问一个问题,道路的效率体现在哪里?我们都知道,路修好了,车能跑得快那是一种效率,但还有一种更重要的效率是道路的经济性。如果道路没有经济性,那就是一个纯粹的交通工具组成部分。如果道路,也就是路网,不仅仅能够送人,还能满足人们的多种需要,不是那种“想想要堵车”就算了的感觉,而是风景在路上,好事在路上,很多事情能在路上实现,那道路的经济性就很明显了。所以,什么都快不一定是好事,有的时候,慢才有经济性。

我觉得POD理论体系中有一条是强调步行街的价值和作用,这没有错,对汽车的使用和销售,也就是我们的汽车时代,没有什么影响的,一个城市不会哪里都是步行街的。

与汽车相反的是房地产,这个影响比较大。好的影响是单位价格会增值,生活便利并且有趣的地方,总是会增值的;不好的影响是房地产开发的模式要改变,房地产的价值实现,也要产生变化。过去那种简单的、粗放的、像种庄稼一样在土地上“种植楼房”的模式,肯定应该改变。

我想城市更新的意义也是如此,过去的城市都还有大片的建成区,空间结构不理想,有的还很破旧,这种改建的机会对中国的城市来说,是最后的机会,一定要把握好完善的机会,让我们的城市更够给人留下更多的美好记忆。我想上海的《导则》,已经走出了这样重要的一步。

《城》:您刚才提到城市更新是一个好机会,您是否有相关案例可以分享?

陈功:其实,我们这个世界,每一项城市政策的出现和改变,背后都是以城市哲学为基础的。

我可以简单介绍一下纽约的一个城市更新案例,它就是在新城市主义哲学基础上建构的。纽约时报曾经以很大幅面报道过一个街区改造计划,纽约原来从中央公园出来的一条主街就是行人步行街区,后来这条街道完全变成了汽车通行的主干道,行人只能龟缩到路旁。更麻烦的是,这条主街还通向海岸一侧,在它的引导下,海岸景观带完全被双向多道汽车主干线所占用。

这样的城市空间毛病是很明显的,在纽约讨论的新的解决方案,主角完全是行人,汽车通道被大幅压缩,只允许公共交通工具和城市管理车辆单侧、单向通行。主干道的中央区域布局成为小商业街和休息区,供人们散步和闲逛。

我们现在很多时候,其实是本末倒置的。中国城市的人口很多,数字很吓人,但没有行人,哪里来的社区?人口再多也是虚的,这种人的积聚只是数字上的积聚,真正的积聚,是生活的积聚,是生活的交流与分享,是人群之间的交互记忆,只要看到人的活力,看到社区的活力,这才是真正的社区,真正的城市。

《城》:请您畅想一下,新城建成后可能是什么样的?

陈功:世界上有很多这样的城市,我就不想多说了,最起码中国走向世界的旅游者会带回来很多的照片,让大家思考,让大家看到,世界上很多值得人们流连忘返的城市,那应该就是我们中国未来的城市情景。

有人说,中国的城市现在就很好,甚至比国外的还要好!这种观点是要不得的,经济要发展,人们要有工作,城市就要改造。城市如果永远不变,那人们去哪里找工作?经济还谈何发展?所以这种观点是很幼稚的。真正有意义的是城市的内涵,城市的活力,城市的繁荣,城市的精神,城市的文化,城市的记忆,也许还有更多。物质环境是可以破损的,但有机成长所提供的城市环境是不朽的。我们应该抓住城市更新这个“十四五”期间的大命题,做好城市更新这篇大文章,唤醒中国城市的内在魅力,这是真正大有前途的事情。

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