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作者 | 姜岫
编审 | 万端
一半是火焰，一半是海水。
层层调控高压下，分化成为当下深圳楼市主旋律，泡沫也在滋滋的进碎、化漾。
“只涨不降”的百花业主报价下调、东部龙岗有房按指导价卖、罗湖一业主降价15万卖房却无人接手……来势汹汹的二手新政靴子落地已有2个月，调控威力还在持续发酵，市场呈现东热西冷态势。
与此同时，难度陡增的打新也让不少“躺枪”刚需猝不及防，央行深圳中心支行开启举报通道严查经营贷，深圳7部门严查“深房理”违规炒房，一系列降燥楼市的硬核举措直接暴击炒房客，激起市场千层浪的同时，讨论声也此起彼伏。
压力当前，楼市降温不少，有人溃退惶惶自危，有人观望等待入场，更多的是，被裹挟前行的业主、购房者、中介等，构成深圳当下楼市现状的真正底色。
业主惜售情绪减弱一次性付款买家增多
“金三银四红五月”，不过就深圳二手市场而言，“金三”已然明显爽约，由2月的近乎腰斩到网签量共计4869套，直接哑火。
图源深房中协
至于“银四”，也是承压不小，网签能否突破5000套大关是个问题。
乐有家研究中心数据监控显示，以周来看，新政后二手网签量、过户量均跌破1000套关口，南山、宝安等西部地区成交量均出现明显下滑。
美联物业全国研究中心数据显示，2021年一季度深圳全市共备案17963套二手住宅，备案房源数创下近5年同期新高。不过因28新政影响，农历春节过后二手实际成交量下降超过6成。
需要注意的是，一季度的备案量更多是由2020年四季度以及今年1月的实际成交量支撑。由此看来，二季度二手房备案量将出现一定程度下降。
一季度二手成交TOP10榜单，龙岗以包揽6个的绝对优势成为置业热区。
主要原因在于，龙岗等东部片区二手市场价与指导价差异不大，相较挂牌坚挺的西部，有着明显的价格优势，所以受到热抢。
比如3月初火了的“首位按照指导价卖房”的摩尔城小区业主，便位于东部龙岗。
据悉，该套约145㎡的精装大四房按指导价卖的消息一出，业主直接被中介带着11位买家团团围住，无奈之下，业主只有采用全款+抽签的模式筛选买家，愣是过足了一把开发商的瘾。
而因为二手新政的出台提高了首付比例，选择一次性付款的买家增多，3月二手成交中选择一次性付款买房相较1月上升了7个百分点。
不过就成交房源价格来看，单价7万+的房源相较新政前下降8%，400-500万房源成交量下降3%，500-750万房源成交量下降4%。
目前来看，随着业主对于二手指导价政策的消化，惜售情绪已由之前的强烈抵触到逐渐接受，挂售房源数几乎恢复至新政前水平，不过挂牌价依旧坚挺，除了极少数急售房源，大多业主依然选择“死磕到底”。
看似可以乘机捡漏的买家，实则也不敢盲目乐观，保持狐獴姿态观望，凭借对于市场的敏锐感知，随时准备撤退或向前冲。
中介日打电话300个
公寓走出独立行情
打新为主，二手淘笋为辅，二手市场混沌之际，被官方“加料”了的公寓市场劲爆非常。
据网友爆料，日前后海某盘有一套公寓放盘价从9000万直涨至近1.3亿，买家追着想要，业主最后还是不卖。
除豪宅标杆老大哥外，深圳一些在售公寓项目市场热度也明显上行。
福田梅林某盘，延续去年单月成交破4亿佳绩， 2月卖出超20套，总成交额3.29亿，其中单日最高揽金6800万；
香蜜湖片区某盘，套均总价900万，1月成交40套，3月初成交30套，有的客户直接打包2-3套；八卦岭某盘，1月热卖5亿+，近期某日成交8套。
数据显示，3月深圳共成交1098套商务公寓，环比增加145%；成交面积共7.6万㎡，环比增加129%。
公寓市场的火热，与新政提振作用不无关系。
停审批，通燃气，1年不到，深圳对商务公寓3次出手，也带动整个深圳的公寓市场“牛来运转”，跑出一波劲爆的火热行情。
然而火爆背后喜忧参半，被楼市调控组合拳打得措手不及的刚需们，豪宅盘买不起，刚需盘买不到，打新除了要承受强劲实力对手的降维打击外，还要面对二手购入门槛越来越高的残酷事实，压力山大。
进退不得的刚需买家，转战公寓市场也就不足为奇了。
“拼社保，拼资金，拼积分，现在想在深圳买个房太难了，本以为自己的实力还算可以，打着打着新，最后发现小丑竟是我自己。”在深工作了小十年的思杰不由感慨。
因项目价格符合置业预期，加上看好项目周边配套，今年2月，思杰打新西部某刚需热盘，在与一众“社保巨子”的角逐中，被278个月的入围社保线无情打回现实。
等到3月，打新规则发生巨变，10年内无转让且无房可积40分，“社保巨子”优势不再，喜出望外的思杰以为自己终于可以翻身，满怀期待前去打新光明某红盘，不料资料审核一关就被打回“原形”，被拒原因为“征信查询次数过多”。
接二连三的被拒，让思杰感到绝望，无奈之下，他将目光转向商务公寓，被中介带着看了几个项目，在离公司不到3公里处，选择了龙湖开发的3字头某盘。
当然，面对史上最严调控，绝望的又何止是思杰一个人。行情不好的中介生存现状也不容乐观。
“市场不景气，一下就没了生意，眼看就要成的单子眨眼就凉凉，年后已经走了一大批人，留下来的，许多都开始转战公寓、新房等市场，挺难的。”已有五年房产经验的中介阿明表示。
阿明告诉腾讯房产深圳，为了出单，现在他每天都会打不少于100个电话，不过还是比不上业内一些一天打两百三个电话的前辈。
谈“贷”色变，刚改痛点
不同于以往的调控敲打，开年以来深圳楼市的高频调控，可以说是集中火力在严查购房者资格上面。
为防止银行资金违规流入楼市，购房者打新需提供近一年及以上的银行流水，外加征信报告、收入证明、购房款来源等购房资格信息也是一一盘查，足以劝退一大把购房者。
1月深圳6盘齐开首日，为赶在央行系统关闭前打印征信报告，各大银行征信网点便上演了被打新大军挤爆的“壮观”场面。不少网友直呼，“买个房比高考还要紧张刺激”。
图源买进深圳
3月在打新网红地光明某辣子鸡热盘的万人“同台竞技”中，不少人因流水问题直接被拒之门外，遗憾成为分母一枚。
近日网上流传出一则严查首付款资金的奇葩故事更是让人哭笑不得：当事人因首付款流水里，有一笔来自前女友的2万元转账，需要证明前女友为什么是前女友。
不同的故事，相似的结局，在楼市的精准调控打击下，不止是炒房客迎来致命一击，“躺枪”的刚需、刚改、改善群体也是欲哭无泪。
然而魔幻如深圳楼市，即使重重关卡设阻加码，但因肉眼可见的倒挂差价，依旧不影响一众购房者前赴后继。
美联物业全国研究中心数据显示，刚刚过去不久的一季度，全市网签一手住宅17095套，环比上升5.3%，同比上升151.6%，新房市场呈现供需两旺之势，福田、南山分别以113234元/㎡、106161元/㎡的整体备案均价，牢牢坚守在10万+的第一梯队阵营。
只是不容忽视的是，现下的深圳楼市风声鹤唳，从3月相关部门官宣严查经营贷，到近日引发深圳七部门调查的“深房理”事件，谈“贷”色变，成了大部分入局者的真实写照。
二手指导价靴子的落地持续发酵，外加打新资料审核动真格、全面围堵经营贷，深圳楼市虚高的房价泡沫正在撕裂。
据中国人民银行深圳中心支行最新公布数据显示，3月末，深圳市本外币各项存款余额103551.04亿，相较2月公布的105442.22亿，减少1891.18亿。
资深财经评论员刘晓博认为，保守估计，3月份有2000亿热钱撤离了深圳。
罕见风暴前，流出深圳楼市的热钱，足见调控对炒房客心理产生的强有力震慑。
刘晓博表示，“目前二手房市场全面变冷，只有新房因为存在价格倒挂，还维持相当热度。深圳的这一轮“冷静期”，估计至少要维持1年到1年半。”
美联物业全国研究中心指出，根据深圳历年备案数据来看，深圳平均每年一手+二手住宅的成交总量在13万套左右，而近几年，一手新房每年的供应量仅有5万套左右，代表了市场流动性的二手房，重要性不言而喻。
所以，即使暂时看不到二手房市场全面回暖的趋势，但根据市场表现，指导价与市场价相差不大的东部片区，有望在二季度率先回暖。
在最近公布的深圳第二季度预入市商品房清单中，36个新盘共15318套房源正蓄势待发，预入市项目数为Q1获售住宅数的双倍。其中，郝然在列的海德园、兴围华府等项目，在一众翘首以盼中终于快要呼之欲出，入市估计又会掀起市场一阵热浪。
“深圳楼市问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题，只要杠杆控制住了，深圳楼市必然降温。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。
截至目前，“深房理”事件仍在持续发酵，一些包括但不限于“深房理”的关联人员业务及关联楼盘业务都已暂停受理。
4月9日上午8时许，“深房理”发微博表示，“有白天，必然有黑夜，有阳光，必然有阴影……”将此话投射到当下的深圳楼市，也算应景。
4月16日，深圳：阴，微风，25度。
那个惊动深圳7部门调查的男人“深房理”，已将之前的超18000条微博删减至15619条，“深房理”背后的女人“美妈陈小泉”微博账号，也因用户自行申请关闭，现已无法查看。
展望接下来的深圳楼市，因限价政策利好，打新仍是主旋律，在严挤泡沫爆锤炒房客后，后续市场也将更加明朗、理性。