深夜，这个大城市“下重手”了！
原创 刘晓博
楼市又现半夜鸡叫。
这次是宁波，而且力度比较大。
2021年4月16日夜，宁波市住建局、市资规局、市市场监督管理局、市税务局、人行宁波支行、银保监局等六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布了新一轮楼市新政。
这个新政将从4月17日开始实施。
具体措施包括：
1、扩大限购区域，家庭住房核查范围扩大为市六区。
宁波的住房限购区域扩大至宁波绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区，限购区域同时执行限售政策。
申请购买限购区域内住房或者申请海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化区（简称“市六区”）内优先认购新建商品住房的，家庭住房情况核查范围扩大为市六区。
非本市户籍居民家庭申请购买限购区域内新建商品住房或二手住房的，应当提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上，且无补缴记录的社会保险缴纳证明。非宁波市六区户籍居民家庭申请优先认购新建商品住房的，应当提供自购房之日起前3年内在市六区连续缴纳24个月及以上，且无补缴记录的社会保险缴纳证明。
企业等法人及非法人组织暂停在限购区域内购买住房，经批准的人才公寓等项目除外。
2、加强住房交易管理，建立热点学区二手房交易参考价发布机制。
规范房源核验发布，在发布房源挂牌信息时同步匹配同类房源近期网签价格区间，提高市场价格信息透明度。加强对二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价格明显异常房源。
建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用。
赠与限购区域内住房的，受赠居民家庭应当具备在限购区域内的购房资格。赠与人赠与住房后2年内在限购区域购买住房的，已赠与的住房计入赠与人家庭住房核查套数。
3、加大住宅用地供应，优化房价地价联动机制。
加大住宅用地供应，2021年市区计划供应住宅用地面积在近5年平均供应土地面积基础上增加12%以上。加强租赁住房用地保障，2021年市区计划供应租赁住房用地面积不少于住宅用地总面积的10%。
优化房价地价联动出让模式，住宅用地限房价出让范围从市五区扩大到市六区。完善住宅用地出让机制，试行“限房价、限地价、竞自持租赁住房”等方式竞价。
4、严审购房首付资金来源；缴纳契税，住房核查范围扩大至市六区。
严格落实差别化住房信贷政策，支持居民购买首套自住住房需求，抑制利用信贷资金投资投机行为。
加大房地产贷款集中度管理工作力度，严格审核购房人首付资金来源，从严查处经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产领域的行为。
购房人缴纳契税，家庭住房套数的核查范围由市五区扩大至市六区。
5、严厉打击违法违规行为，完善房地产市场长效机制
加强房地产开发企业销售管理，严厉打击违规收费、操控认筹比例、捂盘惜售、捆绑销售等行为；加强网络、自媒体等媒介发布价格管理，严厉打击煽动价格上涨、散布不实市场信息、恶意炒作房价等行为；加强房地产经纪机构及其从业人员管理，严厉打击非法赚取差价等扰乱市场秩序、损害市场主体合法权益的违规行为。
那么问题来了：该怎样评价宁波的楼市新政？它出台的背景是什么？
其实最大的背景，就是楼市调控正在全面收紧。而在4月8日，宁波、广州、合肥、东莞、南通等5个城市，被国家住建部约谈。
之所以被约谈，当然跟房价上涨过多、楼市过热有关。
根据国家统计局今天公布的70个重点城市一季度房价数据，截至3月末宁波二手房价同比上涨了10.5%，在70个城市里仅次于深圳和广州，位居第三。而二手房涨幅，远比新房涨幅更贴近市场，也更真实，因为新房存在限价。
宁波官方公布的3月楼市成交量也显示出市场的过热：
在“市六区”，三月全月共成交7152套新建商品住宅，同比增长了114%。环比二月份的增幅约50%。
3月份，宁波“市六区”的二手住宅成交7643套，同比大增了65%；环比增幅则高达125%。
根据央媒的新闻通稿，住建部领导在约谈的时候表示：“要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性。不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。”
住建部约谈给与的压力比较大。如果哪个城市再管不住房价，就是政治占位不高，就是未能“把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来”。
所以我当时就预言，5大城市都会出台更严厉的措施。
宁波这次新政的力度比较大，堵住了之前的很多漏洞。最值得关注的是，限购范围增大了很多。
上图是此前宁波的限购范围，总面积大约是240平方公里。
上图是4月17日开始的限购范围，总面积达到了990平方公里。将近期宁波商品房、二手房热点板块基本纳入了限购区域，同时还将奉化区方桥街道所辖区域纳入限售区域。
同时，还暂停了“企业等法人及非法人组织在限购区域内购买住房”，部分堵住了通过赠与住房、多买房子的渠道，购买多套房的契税减免也提高了门槛。
值得注意的是：宁波还将“建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用”。这对深圳二手房参考价和合肥限制学位房政策的学习、借鉴和综合。
据“浙江日报”等媒体报道，宁波即将推出的首批二手房参考价的热点学区，一共有9个。他们分别是：
宁波市实验小学、
海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、
宁波大学附属学校、
华泰小学（东校区、西校区）、
堇山小学、
宋诏桥小学、
四眼碶小学（新河校区）、
镇海区中心学校、
镇海应行久外语实验学校
未来宁波将根据学区热度和市场情况变化，适时调整、增加热点学区名单，并及时发布交易参考价格。
优质学区房，一般都是各地最贵的房子。擒贼先擒王，管住这类房子，有利于平抑住宅价格。
估计未来学习宁波这个做法的城市，会比学深圳的要多。因为深圳太特殊，其他城市没有必要在全市所有小区全面落地二手房参考价。
下一个将出台比较严厉、有影响力调控政策的城市，可能是广州。而合肥是在被约谈前两天，出台了比较严厉的楼市新政。东莞此前就出台过比较严厉的政策，或许还要打一次补丁。另外就是南通，估计也会有新政出台，但不会超过宁波的力度。