“并购王”牵手“广西一哥”!融创彰泰在下一盘什么棋?

此次纳入资产包的57个项目,均位于广西各城市核心区域,产品结构优越、流动性强。与彰泰集团的强强联合,将巩固融创在广西的领先地位及市场影响力

《投资时报》记者 苏慧

以99亿元纳入总货值近700亿元的强流动性资产包——“并购王”融创再度出手,这一次目标是“广西一哥”彰泰集团。

2021年4月16日,融创中国(01918.HK)公告称,融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议,双方将共同设立合资公司,接手彰泰集团所属目标公司100%权益,交易对价约99.1亿元。交易完成后,融创西南与彰泰集团分别持有80%及20%股权。同日,融创服务亦公告称,拟以8亿元收购彰泰服务80%股权。

《投资时报》记者查阅融创中国公告注意到,此次交易目标公司包含彰泰集团在广西南宁、桂林等多个城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目,可售建筑面积约1162万平方米,未售建筑面积约为825万平方米。上述目标项目主要为住宅业态,截至2020年12月31日总资产约487.16亿元,显示出较好的质地及流动性。

事实上,持续在广西市场深耕的彰泰集团优势不断增强,客户认可度较高。据克而瑞数据显示,其项目覆盖广西16城9县,主要布局在桂林、南宁、柳州、梧州、贵港、玉林等城市。

其中,于广西两大核心城市南宁、桂林布局最多,口碑不断提升,品牌价值坚挺。彰泰集团在项目布局的地理位置选择上也具备前瞻性,如此状况恰与融创欲深耕广西的目标相当契合。

对于此次合作,彰泰集团董事长黄海涛表示,“我们熟悉广西,在这里发展是最有优势的。这次合作也是想聚焦广西、深耕广西,跟融创一起把这部分市场做大。”

融创方面则表示,“合作事项将有助于融创集团与彰泰集团的强强联合,进一步巩固集团在广西的领先地位及市场影响力。”

融创彰泰牵手

融创中国于4月16日对外披露的公告内容颇为丰富,除收购金额及方式外,还包括标的资产质地、后续交易时间节点、财务数据等多方面信息。

《投资时报》记者注意到,此次合作将由融创中国间接全资附属公司融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议,双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。

具体收购路径为,融创西南集团或其指定方先设立一家平台公司作为合资公司,彰泰集团及其关联方通过将目标股权全部转入合资公司的方式对目标公司进行重组。合作事项完成后,融创西南集团或其指定方将持有合资公司80%的股权,彰泰集团及其关联方共同持有合资公司20%的股权。

此次,融创西南集团向合资公司投入的资金总额约为99.1亿元。在付款节奏方面,融创需在2021年4月底前合计支付第一笔29.73亿元款项,其余分别在2021年7月、2022年1月支付。

《投资时报》记者注意到,截至2020年末融创在手现金1326亿元。而2021年一季度,融创合同销售金额高达1162.8亿元,同比增长88%。此次收购,对融创整体流动性的影响较为有限。

值得一提的是,融创此次收购的不仅是住宅项目,还包括物业公司。

同样在4月16日,融创服务发布公告称,该公司附属公司融创服务投资与泰兴控股、泰涛控股订立合作框架协议,泰兴控股同意以8亿元出售彰泰服务80%股权。收购事项完成后,彰泰服务将成为融创服务间接附属公司。

资料显示,彰泰物业是一家综合性物业管理服务提供商,2020年位列物业服务百强企业的第63位。该公司同样主要服务于广西地区,截至2020年12月31日,彰泰物业的合约建筑面积约为2478万平方米,其中在管建筑面积约为1197万平方米。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受媒体采访时表示,此次融创同时收购彰泰集团房地产开发和物业服务业务,将有助于融创西南区域规模的进一步扩大,且短期内就可实现。收购彰泰物业亦满足了当前融创服务规模扩张的需求,可谓一举两得。

深耕广西市场

从市场传出风声到真正“官宣”不过几天时间,融创为何能如此迅速在广西落子,这背后蕴含着怎样的逻辑?

事实上,融创对广西市场关注已久。2016年首入广西后仅历时一年时间,融创便进驻南宁、柳州、北海、桂林4个城市,并打造多个标杆项目。2020年,融创已进入广西房地产市场第一阵营。

2020年5月,融创中国董事会主席孙宏斌亲自带队到广西考察时,亦表示非常看好广西发展前景,将会加快在广西投资布局大健康和文旅项目。

《投资时报》记者注意到,作为承载着西部陆海新通道、“一带一路”等战略支点作用的重要区域,广西的市场价值日益凸显。整体来看,当前广西房地产市场规模处于全国省市中等偏上水平,商品房销售面积在全国排名第11位。

据中指研究院数据分析,2016年至2021年,广西土地市场规模整体持续上升,2021年一季度商品房供销是历史次高位。

而南宁作为广西首府城市,也是面向东盟经济圈窗口城市,房产市场容量持续稳定在1000亿。其在售项目存量去化周期为8个月,整体供需关系健康,具备良好的市场成长性。柳州作为西部重点工业城市,产业、人口、人均收入、城镇化率等宏观经济指标亦支撑性较好,房产市场容量达300亿,在售存量去化周期为10个月,城市发展可期。

除此之外,桂林与北海亦是广西知名旅游城市,良好的自然地理风貌使其具备打造小镇及文旅度假类项目的先天优势。伴随着后疫情时代与全国经济提振利好,未来北海、桂林文旅市场将呈持续性高增长态势。

广西其他城市如玉林、钦州等也都拥有100亿级的房产市场,未来发展值得期待。

《投资时报》记者注意到,融创与彰泰集团此次合作的目标公司在南宁、桂林等城市开发的57个项目,均位于广西各个城市核心区域,产品结构较优越,90%为住宅,流动性很强。而融创在广西深耕已超过5年,除地产主业,融创还布局了物业服务、文旅、会议会展、医疗康养等多个产业,这些板块都可以给合作平台带来更多的优质产业资源。

广西近六年一季度商品供销价情况

数据来源:中指研究院

资产包质地优异

作为生于广西、长于广西的本土企业,在当下的行业环境下,彰泰集团认为,区域型龙头企业要发展的一个重要路径之一,就是与行业龙头企业合作,发挥各自资源优势做大做强。

此次,彰泰集团就选择携手头部房企融创,进一步巩固在广西市场的领先优势。

《投资时报》记者注意到,作为广西规模最大的本土房企,彰泰集团连续三年销售额均超过200亿元。2020年在疫情影响下,彰泰于广西市场的全口径销售金额仍能达到224.5亿元、权益销售金额达到161.4亿元。

另据中指数据显示,2021年一季度市场成交热度回升,房企销售速度加快。广西房企TOP10销售金额为270.53亿元,其中彰泰集团以47.44亿元居首位。

“我们只和前20强的房企合作,”黄海涛表示,“我认为未来房地产行业必然会朝着行业龙头房企与地方性龙头房企进行优势整合的方向发展。我们在广西拿的地都是非常好的地,而且土地成本不高。相信融创的运营体系能够使彰泰集团更有竞争力。”

黄海涛进一步表示,“这次合作项目的未售货值约700亿元,考虑到项目的区位优势以及双方的资源、操盘优势,预计2021年销售金额将达到260亿元,能够为此次合作项目和双方搭建的合作平台提供充足的经营现金流。”

同时,彰泰集团负债结构也十分健康。据彰泰官网信息显示,该集团剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4,“三道红线”全数达标。

广西地区2021年一季度房地产公司销售业绩TOP10