高价学位房已站在下跌前夜

文｜邓浩志

酝酿了许久的“多校划片”招生方法，终于在广州开始逐渐落地了。2021年4月13日，广州市天河区教育局发布清华附中湾区学校（筹）、执信中学天河校区、天河外国语学校、华南师范大学附属中学4所学校义务教育阶段招生方案，方案指出，今年4所多校划片招生学校初中部总招生计划将达28个班，采用电脑派位方式招生。

至此，广州天河区单校划片与多校划片并存、片区发展和整体布局统筹的时代。这是一个信号，一个开始，由此之后，未来多校划片的方式或许将推向广州更多的区域，而学位房的价值，也将被重新审视。

简 评

1、学位房的高价，问题其实不在房子，而在学位。

由于要教育资源要求人人平等，所以学位，尤其是优质学位是绝对不能采用价高者得方式的。但偏偏中国家长都想方设法争夺名校名额。一直采用的“地段制”招生办法并没有能够这个问题，学位竞价环节虽然好像没有了，其实只是把竞价环节转移到房子上而已吧。这也使得北上广深等一线城市学位房的价格不断提升，优质学位房的价格涨幅在过去较长时间内甚至超过了同地段的非学位房。学位房也成为了投资客青睐的投资标的之一。

2、按照目前试行的“多校划片”招生政策，学位房不再保证读名校，而非名校地段也有可能读名校。

如此一来将使两者在学位资源上的差异被抹平了。被划入“多校划片”的名校学位房身价肯定大跌，除非像旧东山区某些地段，怎么划分都还是名校的。

3、目前天河试行，未来几年将全市逐步推行。

教育系统其实有整体计划，早前就传出今年会试行，现在果然落地。而据我所知，最终“多校划片”会在全市推行，或在未来5年左右的时间完成。所以，留给学位房投资客“出逃”的时间已经不多了。目前上海、北京等等城市都有对小学初中招生政策进行调整，其目的一是随机分配优质教育资源，尽量实现公平，二是打击高价学位房的炒作。

注意，以下银行涉房额度不足，贷款者可绕道

截至4月11日，A股共计有21家上市银行披露了年报。21家银行个人住房贷款超29.5万亿元。其中有8家上市银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标。

具体来看，建设银行、邮储银行、中信银行、渝农商行的个人住房贷款占比超标，郑州银行的房地产贷款占比超标；招商银行、兴业银行、青岛银行上述两项指标均踩“红线”。房地产贷款是今年的监管重点，超过“红线”的银行需要在2～4年内完成整改。

近期广州、深圳等地银行个人住房按揭贷款额度紧张，排队放款已成为普遍现象，除了国有大行以外，许多中小银行的信贷经理更直接告知中介，短期内已无住房贷款额度，利率也可能逐步上升。

注：根据房地产贷款集中度新规，中资大型银行（第一档）的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%；中资中型银行（第二档）个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构（第三档）个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%。