报告:一季度一二线城市房价涨速显著快于三四线

经济日报-中国经济网北京4月20日讯 据《中国住房大数据分析报告(2021年一季度)》大数据监测显示,2021年1季度,一二线城市房价涨速显著快于三四线城市。一线城市房价尚未全面快速上涨,深圳房价上涨最快,上海上涨较快,广州紧随其后,北京稳中有升。

报告显示,2021年一季度,核心城市房价出现结构性较快上涨。2021年3月,纬房核心指数显示,全国24个核心城市综合房价环比上涨2.34%,同比上涨9.8%,创2018年1月以来新高。

报告分析,与2009年及2020年相比,2021年1季度的住房市场形势存在以下鲜明的特征:

一是市场分化加剧。一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时,还有一些二三四线城市仍在下跌。纬房城市分级指数显示,2021年3月,二线城市综合房价环比上涨2.5%,涨速比上月加快1.6个百分点;一线城市综合房价环比上涨1.8%,涨速比二线城市略低;三线城市环比上涨0.9%,四线城市环比上涨0.4%,涨速相对较低。

二是地域差距显著。房地产市场总体呈现南热北稳、东热西稳的态势。热点城市主要集中在南方和东部,特别是集中于长三角和粤港澳大湾区群市群;北方城市和中西部城市房价总体平稳,热点城市在北方和中西部属个别现象。京津冀城市群各城市到目前为止房价持续平稳。

三是热点城市内部分化严重。不仅城市间差异加大,城市内部也同样存在较大差异。即使在热点城市内部,区位及综合配套较好的核心城区上涨相对较快,偏远区往往上涨相对慢或停滞下跌。热点城市的房价上涨,往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化,对城市房价的涨跌以比前更难以判定。以北京为例,2021年3月海淀同比上涨11%,而通州同比下跌0.7%,呈现冷热不匀的局面。

四是改善性需求成为交易主导。2009年,尚处于房地产由总量短缺到总量过剩的过渡阶段,首次置业者仍是购房主力之一。而当前,基本上处于总量过剩阶段,改善性需求取代首次置业成为市场需求的主体,首次置业比例已经大大下降。

五是住房与租房市场联动上涨。2020年,热点城市房价上涨的同时,租金在持续下跌,房价租金的剪刀差不断扩大。2021年,房价上涨的同时,租金也较快上涨。且这种租金上涨不能完全归结为季节性上涨,因为部分核心城市租金已经创出新高。

具体分城市看,根据大数据房价同比监测分析,结合相关统计数据,一线城市中,深圳房价上涨最快,上海房价上涨较快,广州紧随其后,北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。二线城市中部分热点城市涨速有所加快。宁波、东莞、无锡、杭州、南京、厦门、合肥、南通、西安、大连等城市上涨相对较快,天津、福州、济南、青岛、郑州、长沙、哈尔滨等城市相对平稳。三四线城市涨跌互现,以涨为主。盐城、泉州、银川、嘉兴、淮安、马鞍山等城市上涨相对较快,其中不少都是长三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇庆、淄博、北海等城市房价下跌。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长、纬房研究院首席专家邹琳华认为,当前部分城市房价较快上涨,与全球宽松的货币环境有很大的关系。由于这个原因,全球多个国家如韩国、澳大利亚、美国等房价出现结构性较快上涨,部分重要城市房价创出新高。据此推断,如果相对宽松的货币环境不发生逆转,一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间,并可能会扩散到更多的二线城市。