住宅开发规模目标万亿，进击的保利地产还有多少空间？

作者：汪瑞杰

编审：乐燕红

在保利地产2020年报发布交流会开始两小时前，人民群众已经开始踊跃提问了。大家提的问题五花八门，其中有一条问题是这样的。

“请问公司为何今年分红少于去年？公司留存投资的收益增长也在降低。既然增速明显降低，那么利润就应该分给股东，让股东自己投资。”

保利今年现金分红数量是10股派发现金分红7.3元，去年的数字是8.2元。在投资交流平台雪球上，有投资人觉得今年的利润没有下降，但是派息却缩水了。

面对这个问题，保利地产总经理刘平回复说现金分红占归母净利润30%，符合公司《2018-2020年股东回报规划》，而且“30%的分红比例在上市公司中也是较高的水平。”公司的分红方案及回报规划均是结合行业政策、经营需要来制定的，需要同时平衡公司经营资金需求及股东回报。

在一众房企中，保利的分红水平并不算少，只是在今年的销售情况下，采取了较为保守的策略。

对保利地产来说，分红倒不是公司面临的问题。在宋广菊执掌多年之后，一直在快速拓展规模的保利，在掌舵人退休之后会有什么样的变化？

起码在规模上，保利依旧有自己的要求。年报交流会上刘平表示，未来保利的住宅开发业务规模可以达到1万亿-1.5万亿。

重仓核心城市保证毛利率，大手笔买地拓展储备

3月24日，国资委官网发布《17户中央企业44名领导人员职务任免》。文件显示刘化龙任中国保利集团有限公司党委书记、董事长；因年龄原因，免去宋广菊的中国保利集团有限公司党委常委职务，不再担任中国保利集团有限公司副总经理职务，退休。

至此，历时11年的保利“铁娘子”时代结束了。

宋广菊治下的保利对规模增速一直有要求，5年时间内就从千亿冲刺至三千亿，2017年底宋广菊发话称要“重回前三”，保利的销售金额增速常年保持高位。

2020年，保利地产实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%。签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。

相应的营收也取得了增长。财报显示，2020年保利营业收入2430.95亿元，同比增长3.04%；净利润400.48亿元，同比增长6.64%；归属上市公司股东的净利润289.48亿元，同比增长3.54%。

保利地产的营收表现在头部房企中属于中上水平。全行业面临的毛利率下降困境，保利是表现较好的那个。2020年保利地产毛利率32.59%，同比下降2.38个百分点；净利率16.47%，同比增长0.56个百分点。

能够保持较高的毛利率，和保利重仓一二线的战略分不开。报告期内，保利地产一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%。其中珠三角及长三角销售合计占比达52%，同比提升6个百分点。广州、佛山成为绝对的重仓城市，合计销售规模超过820亿元，成都超过200亿元，此外上海、杭州、南京、北京等超过100亿元。

为了保证业绩增速，保利地产在买地上投入不小。2020年，保利地产拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。

面对两集中供地带来的影响，保利地产财务总监周东利表示，双集中供地加大区域间土地市场分化，对房企资金峰值需求、周转效率提出更高要求。公司始终坚持自身的战略定位，布局重点城市。

截至2020年底，保利地产的土地储备为1.7亿平方米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平方米，可以满足公司2-3年的开发需求。

财务指标良好，持有型物业进一步发展

背靠央企保利集团，保利地产的财务指标一直不错。财报显示，2020年保利地产累计实现销售回笼4706亿元，资金回笼率93.6%；新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.6%。截至2020年底，保利地产的有息负债综合成本仅为4.77%，同比降低0.18个百分点。

2020年，保利地产公司资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82。“三道红线”保利地产均未踩线，属于绿档企业。

在借款结构上，保利地产以长期借款为主，短期借款占比较低。财报显示，2020年底，保利地产的短期借款为47.77亿元，长期借款为2071.60亿元，应付债券为250.66亿元，一年内到期的非流动负债597.99亿元，有息负债合计为2968.03亿元。

良好的负债结构也让保利地产能够筹措充足的资金参与土拍，在重点城市获取更多优质土地。

另一方面，持有型物业也成为保利地产发力的重点。刘平表示，保利地产的持有型物业会从两方面发力。一是加大持有物业的经营能力，包括写字楼、商场、会展、酒店等，加速健康养老产业的孵化，持续提高盈利能力；二是做好持有性物业与产业金融的结合，发挥持有性物业基金的作用。

据了解，保利商业今年将发力轻资产模式，选择以存量市场作为重要的布局方向。2020年1月-11月保利商业新增签约管理面积130万平方米，而2019年总管理面积为268万平方米。目前在城市布局上，保利商业以一线城市作为核心，在一线城市或者优质的省会城市布点，带动轻资产管理项目输出。

“我们的目标是三年内能够达到1000万平方米的管理规模，进入行业前列。”保利商业高管表示。