厦门调研的第二篇，关于厦门的市场研究、价值分析。
建议回顾一遍《一片火爆？厦门和你想像的不太一样……》再观看。
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厦门，一个二线城市。
人口不过400多万，城市GDP刚刚跨过6000亿（福建省内第三），但房价很高。
中国房价行情网最新数据，厦门拳打广州、脚踢杭州，高居“中国房价第四城”。
一方面厦门岛整体供不应求，一方面福建人偏爱厦门。
厦门地理位置优越，闽三角核心，天生的福建贸易中枢和服务业中心。
福建众多上市公司的总部，大半都在厦门，也是台湾、东南亚企业进驻大陆的首选地点，堪称福建的“上海”。
厦门风景好、颜值高，城市绿化率接近40%，福建人的置业首选，又称福建的“海南”。
两个因素告诉我们：厦门的房价永远不会向普通人的薪水看齐。
坦白来说，厦门刚需不友好，投资不值得。
尽管我不太看好，但本文还是会给出厦门的买房建议。
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了解厦门，一定要了解厦门的城市发展和空间规划。
上个月，厦门十四五规划发布，细化了“一岛一带多中心”城市发展格局，两个重点。
1、明确了厦门的发展方向。
厦门岛为发展核心，环厦门湾区发展，加快海沧区、集美区、同安区、翔安区组团建设，向东西两翼延伸，串联泉州、漳州沿湾城镇群。
2、明确了厦门各个区域的定位
厦门岛和厦门东部中心两个市级中心；马銮湾新城、集美新城、翔安航空新城三个城市副中心；海沧区、同安区、翔安区三个区级中心。（十三五规划中，“多中心”则是思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区六大区级中心）
说直白点，岛内依然老大，岛外翔安南部新城（东部市级中心辐射）、集美新城、马銮湾新城、翔安航空新城收益最大，而环东海域（同安新城）被踢出亲儿子行列。
对城市发展有了概念，至少能明白：买房优先看岛内，其次看岛外的翔安南部新城（东部市级中心辐射）、集美新城、马銮湾新城，没提到的大可不看。
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有了逻辑，有了趋势，再细化分析。
上一篇文章说过：岛外的市场才是真正的厦门市场，本次重点研究岛外的热门区域。
海沧新中心
海沧区最靠近岛内的位置，海沧区政务中心、商务中心都位于此。
海沧新中心城市界面不错，居住氛围浓厚，有阿罗海城市广场、海沧体育中心、北京师范大学厦门海沧附属学校、厦门外国语学校海沧附属学校、厦门双十中学海沧附属学校，加上地铁2号线已经开通，去岛内很方便，自住完全没有问题。
典型项目建发缦云（133㎡起步的改善大平层）价格45000元/㎡。
马銮湾新城
海沧区的超级新城，很规整，有产业、有商业、有医疗、有教育（地铁2号线开通、海沧隧道在建、长庚医院建成、SM城市广场在建、中央商务区规划中、厦门一中海沧校区建成），热度很高。
但马銮湾还在大拆大建的过程中，城市界面一般，南部有大量的低端产业园，需要一定的时间。
典型项目建发湾景（乐活岛板块，紧邻厦门双十中学海沧附属学校马銮湾分校）价格40000元/㎡；建发文澜和著（紧邻厦门一中海沧校区）价格36000元/㎡；融创云潮府价格33000元/㎡。
集美新城
整个岛外最牛逼的新区，配套基本进入成熟兑现期，有成熟的商务区（杏林湾商务中心）、有顶尖的商业（龙湖天街、大悦城）、有知名的学校（厦门外国语集美校区）、有高端的产业（软件园三期），自住岛外首选。
典型项目水晶地铁公元（紧邻地铁1号线杏锦路站、诚毅中学）价格38000元/㎡；国贸中交鹭元（紧邻地铁1号线杏锦路站、诚毅中学）价格40000元/㎡；中海杏林鹭湾（紧邻厦门外国语集美校区、厦门实验小学集美校区）尾盘价格45000元/㎡。
环东海域（同安新城）
环东海域其实很大，只讨论同安新城部分。
环东海域主打的是一线海景房，配套、规划、产业都相对薄弱，距离岛内也最远，厦门人公认四大新城中最差的存在，只适合有海景需求的自住群体或地缘拆迁群体。
典型项目融信厦门世纪价格30000元/㎡、保利和光屿海价格30000元/㎡、保利阅云台价格28000元/㎡。
南部新城
翔安区其实是厦门规划利好最多的区域，定位东部市级中心，有国际机场、有商务中心、有会展中心、有奥体中心，开发商非常看好，岛外抢地的热门区域，遍地30000元/㎡+的楼面价。
但是南部新城2012年才开始启动，发展较晚，城市界面一般，配套正在落地中。
典型项目国贸学原（紧邻厦门双十中学翔安校区、厦门实验小学翔安校区）价格40000元/㎡；金地峯上（紧邻厦门大学附属科技中学翔安校区）价格36000元/㎡；世茂国风长安价格38000元/㎡。
会展中心
南部新城周边的新板块，因为规划新会展中心（岛内会展中心发展成熟，价格高地）和奥体中心（承办2023年亚洲杯赛事）而火热。
整个区域对望岛内五缘湾，位置优越；通往岛内的地铁3号线即将开通，交通方便；但目前在起步中，周边一片荒地，有规划、无配套。
典型项目华润公园九里（紧邻会展中心）价格40000元/㎡。
航空新城
翔安国际机场周边的新板块，跟其他航空新城一样，都说自己是下一个虹桥。
围绕着厦门大学翔安校区的区域比较成熟，项目大都在此，配套依附于厦门大学翔安校区，产业依附于厦门大学科技园和翔安国际机场，但是交通很不方便，也没有优质的学校，不太建议。
典型项目翔安正荣府预计价格28000元/㎡，金茂厦门国际社区预计价格28000元/㎡。
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关于厦门总结几点。
1、厦门的房价对刚需年轻人不友好，岛内天价，四大新区同样价格高地。
2、厦门岛内极少有倒挂红利，福建省内客户为主。
3、厦门城市并没有展现出极具活力的样子，对年轻人的吸附能力有限。
4、厦门不适用于平常房产投资方法，至少短期内是不值得投资的，同样的价格选择有很多。
5、“腰折”几年后的厦门稳住了，未来会继续稳下去，大趋势如此。
6、厦门的价格体系清晰，岛内新房70000元/㎡起，岛外四大新城环线30000元/㎡起，学区越好越贵；有钱岛内闭眼买，岛外主要关注厦门湾区新城，其他的偏远区域不值得。
7、自住首选集美新城，其次海沧新中心，配套成熟，有名校。
集美新城妥妥的岛外新城带头大哥，自住的直接买没啥问题；海沧心中心适合海沧区的地缘自住。
8、投资长期选会展中心、南部新城，短期选马銮湾新城。
南部新城和马銮湾新城一直都有“争议”，两个“新城党”秉承不同观点，谁也不能说服谁。
长期来看，翔安区的规划远远高于其他区域，大片空地是未来发展的重头戏；短期来看，马銮湾新城的建设速度会快一些，整体的教育资源不差（厦门很认学区），有一波价值小爆发。
9、海景需求买环东海域，主打一线海景。
10、请远离航空新城，厦门的核心永远是岛内，买不起岛内一定要买厦门岛湾区，航空新城距离岛内差不多有20公里，莫去填坑。