中央部委约谈！又一个超大城市出手，下一个是谁？

文|凯风

靴子终于落地。

01

近日，广州出台楼市新政，针对人才购房和增值税做出限制：

1、人才购房，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

这是继住建部约谈广州、广州约谈天河、黄埔、南沙等6区政府之后，不到一个月内，广州第二次升级楼市调控政策。

前一次是在月初，政策重心是人才购房限售周期从2年升格为3年、严查经营贷等，这一次同样放在了人才购房上。

通过这两次新政，广州楼市调控出现了明显的指向性：

一方面指向人才购房，打断通过人才政策直通售楼处的终南捷径；

另一方面则是提高变现难度，在2年限售+5年增值税年限的约束下，快进快出炒房的空间有所收缩。

当然，这些政策都属于传统调控范畴，与坊间热议的二手房指导价、离婚3年内限购、人才购房5年限售、全面限贷等大杀器还有一定距离。

如果楼市仍未受控，未来这些城市不排除调控进一步升级的可能性。

02

广州这一轮房价是怎么涨起来的？

从大背景来看，2020年货币松绑之下，资金大规模优先流入一线城市，北上广深房价集体上涨。

广州房价涨幅已经直逼深圳，这正是这一轮楼市新政的大背景所在。

就现实而言，这一轮房价上涨，背后不无落户松绑+人才购房+大规模城中村改造+抱团涨价、投资客涌入+超级政策利好的因素。

去年，广州通过差异化落户政策，将黄埔、南沙、番禺等7区的落户门槛松绑到大专学历，而此前均为本科学历。

而在此之前，就有多区放开人才购房限制，在黄埔、南沙、花都等区，不必落户，只要有本科学历，加上一定年限的社保，就能在这些区获得购房资格。

这一政策，本意是为吸引人才而来，目的是为广州争夺更多抢人大战的筹码。然而，由于存在局部松绑，大量外地投资客，通过这一方式进入广州，搅热市场。

所以，这一波调控，明显也是针对人才购房而来。

此外，大规模城中村改造，也在其中发挥着不容低估的作用。

根据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》，广州在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目。

仅黄埔一个区，未来就要改造66条城中村。

拆迁加速，自然带动楼市走热。

03

当然，广州也不乏基本面的支撑。

2020年，广州经济呈现强势复苏的态势。虽然面临疫情冲击，但广州仍旧保持住GDP第四城的地位。

经济底子一流，而人口持续涌入，为市场带来基本面的支撑。

广州市黄埔区政府官网近日转载黄埔区工业和信息化局消息：

据统计，2020年广州市净增50万人口，其中三分之一流入黄埔。

过去几年，广州每年新增人口都在40万以上，这些新增人口无疑为楼市提供了长远支撑。

此外，过去几年，广州获得一系列国家级利好。

一个是广州人工智能创新发展试验区上升为国字头战略。这一试验区包括“一江两岸三大片区”：琶洲核心片区，广州国际金融城片区和鱼珠片区。

另一个是广州期货交易所的横空出世。这是证监会10年多来放闸的第一个期货交易所，同时意味着，时隔23年之后，广州终于又有了全国性的交易所。（参阅《“广期所”揭牌！终于等到了》）

此外，广东省在十四五规划中提出：

以支持深圳同等力度支持广州建设国际大都市，并提出支持广州强化省会城市功能，推动国家中心城市和综合性门户城市建设上新的水平。

显然，随着广州经济强势反弹，国家政策不断导入，未来城市发展将会上新的台阶。

04

不容忽视的是，广州对土地财政的依赖并不低。

根据克尔瑞发布的年度报告，2020年，上海、杭州、广州、南京四市卖地收入超过2000亿，杭州、广州、南京等地的土地依赖度位居全国前列。

这背后，与广州财政收入自留比例过低不无关系。

广州是典型的三级税制，税收不仅要上缴中央，还要与省级分成，这就造成广州的可支配财政收入并不高。

2020年，来源于广州地区的一般公共预算收入高达6155.8亿元，但除去分成之外，留给广州的地方一般公共预算收入仅剩1700多亿元，不及一些二线城市。

虽然在税收返还、上级补助之下，广州总的可支配财力超过2800亿元，但与贡献仍旧不成比例，远低于北京、上海、深圳。

这一局面，造成了一个结果，广州不得不转向土地财政，通过卖地收入来支持大规模的城市建设。

当然，不管是什么理由，只要楼市热度居高不下，就必然在调控之列。

毕竟，这一轮调控已经上升到“政治站位”的高度，哪个城市也没有侥幸的可能。

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