吃瓜土拍的正确姿势 如何看待沈阳这次集中供地?

沈阳楼市最近被集中供地刷屏了。不少购房者对突然出现的新型土拍形式了解不足,都在疑问这样的供地形式会不会打乱目前沈阳楼市的格局?会导致房价上涨还是下跌?哪个板块会崛起?先针对沈阳此次集中供地做一个简单的解答分析。

集中供地 控的了地价控不住房价

其实过去几年来,已经有很多城市开始走集中供地的模式了。国家实施集中供地的主要目的还是为了从根源上调控房地产,通过控地价来控房价,确保房地产市场能够实现健康平稳的可持续发展。对于沈阳楼市的此次集中供地来说,分三次将土地资源分批推出,将能有效降低土拍的热度,有利于土地市场的平稳运行。

土地成交后大部分项目会在明年集中入市,对于沈阳楼市的供需关系将会产生一定的影响,明年土地市场会出现供大于求的情况,对于房价的发展水平来说上涨会比较缓慢,但是三环内的优质地块会迎来房企的激烈竞争,未来三环内的优质地块依然会呈现比较明显的涨价趋势,而对于高官台街东-3地块这样的优质地块,势必是各大品牌房企的兵家必争之地,未来必将顶价成交,而各家大开为了争夺这宗地块,综合最后的无偿配建面积,成交地价妥妥的1w+,房价过2w也是已经板上钉钉。

除了高官台街东-3地块,首府新区的西窑二期-1B、西窑二期-2地块也是本次土拍的重点关注地块,两宗地块的最高限价分别为7670元/㎡和8820元/㎡,综合两宗地块的地段位置和板块内已经进驻的房企,最终地块的综合成交也会呈现出不小的综合单价,大开们免不了又是一顿厮杀。综合25宗地块的拍卖信息来看,各家品牌房企的抢地意愿强烈,限地价也免不了楼市的缓涨,而对于购房者来说,除了看个热闹吃瓜之外,也应该意识到,涨势就是趋势,留给购房者的时间不多了。

买套房子需要不吃不喝6.8年

前段时间考研辅导专家张雪峰“北漂”十四年,最终落户苏州了。这位网红考研教师最终逃离赖以发展十几年城市的理由很简单,买不起房,小孩没办法落户。这么优秀和光鲜亮丽的人生也遭遇了这样的现实和尴尬,难免让人唏嘘。我们不去渲染北上广这样的一线城市买房有多困难,因为不管是选择一个大城市去生活还是小城市,都是为了安居乐业又适合自己发展,今天就单独来聊聊沈阳。

据新峰地产大数据统计,2020年沈阳新建商品住宅平均单套总房款约127万元。据沈阳市统计局数据,2020年前三季度全市城镇居民人均可支配收入35067元,同比增长0.3%,实现转正。计算可得,2020年全年沈阳城镇居民人均可支配收入约为46756元,由此,我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5),尝试估算下2020年沈阳房价收入比,约为6.8。

简单地说,就是沈阳一个家庭不吃不喝全款买一套普通房子平均需要6.8年。沈阳买房幸福指数幸福指数高吗?其实不低,相较于天津、杭州及南京这样的新一线城市相比,6.8年已经很低了,但是6.8年也是个保守的估计值,加上日常开支、家庭教育和养老支出等,这个买房时间还会延长。

同等房款可购置面积缩水 房产与幸福感难以兼得

有机构做过这样的统计,从2016年到2020年100万在沈阳能购买多大面积的房子。从这份数据中可以清晰的看出,沈阳主城区100万能购买的房子面积在近五六年内快速的缩水,尤其是和平区和沈河区,2016年已经是百平房产的最后准入门槛。而其他主城区,2019年只有于洪区可以用100万购置一套百平的房产,2020年整个沈阳就只剩沈北新区和于洪区这样的新兴城区,刚需族被彻底的挤出沈阳老城区。到了2021年,虽然前有沈八条的调控和土拍市场的限地价,但是总体还是逃不开上涨的局面。

当前的沈阳楼市,如同一锅按耐不住的沸水,越是趋近于主城区的位置越接近“天价”,不断的挤压购房者逐渐向三环外外溢。不管是从这份数据中的时间维度上看还是区域面积的维度上看,买房都要趁早,差别就是涨的多少的问题。像和平区和沈河区在5年内增值效率翻倍,苏家屯和沈北新区域这样的新兴城区涨势猛烈,而经过这次土拍,像东沈河、首府新区这样的主城区新板块也开始发力了。因此,此次集中供地给我们的最大提示就是,选对区域和板块,找准爆发点,尽早入手。

很多人说,我可以加倍努力,通过奋发图强,用自己的收入追上房价涨速,进而实现买房梦。但这样的可能性太小了,收益是很难追上涨幅的。本次沈阳集中供地大概率会出现一个今年的地王,浑南、皇姑、沈河组团式发展,再不抓紧,恐怕三环外都难有一席之地了。