房企业绩 |房企研究 |城市区域|市场热点
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作为川东北重镇，过去几年来伴随着城市定位的不断升级，达州在经济发展、交通建设、城镇化水平等方面取得了长足的进步。
而在房地产市场，2017年之前，达州本土房企活跃度最高，如蓝润、天誉、滨江等，他们起步于达州，在本地市场拥有较高的知名度和广泛的客群基础。随着城市发展带动了房地产市场持续升温，2017年以来，达州已经吸引了10多家房企进入，包括碧桂园、恒大、绿地等全国性头部房企，也包括邦泰集团、阳光大地、领地等川系企业。
企业的风格和策略不同，在达州市场的扩张路径也各具特色，不同类型的企业如何在达州布局？又有哪些企业在达州收获了市场认可？他们是如何做到的？本文将一一解读。
01
达州的全方位提升，带动房地产市场的发展
（一）过去5、6年达州城市基本面不断改善
城市基本面不断向好是各行各业发展的基础所在，过去5、6年达州的基本面不断改善，体现在城市规划、产业升级等方方面面。
城市规划及定位升级为城市未来的发展定调。首先是城市规划规模不断扩大，从2015年提出“双130”规划到2019年提出“双300”以及经济总量2025年“冲刺4000亿”。其次是城市定位不断升级，2018年，达州的城市定位升级为“建成四川东出北上综合交通枢纽和川渝陕结合部区域中心城市”，省内对于达州的重视程度不断上升。
产业引进促进了经济结构转型。过去几年，达州积极推动经济结构的优化升级，引入了包括OPPO、华为等高新技术企业，第三产业的GDP从2019年开始增长明显。2020年，达州GDP总额达到2118亿元，增速达到4.1%。
图 1 2010-2019年达州市GDP总量及产业结构变化情况
数据来源：四川统计局
经济稳步发展助力居民购买力升级。在脱贫攻坚与乡村振兴战略的推进下，达州经济健康快速发展，居民消费水平温和上涨，居民人均可支配收入稳步上升。自2018年起，达州城镇居民人均可支配收入突破三万，居民的购买力进一步提升。
图 2 2015-2020年达州居民人均可支配收入变化情况
数据来源：四川统计局
交通建设延伸了城市骨架，便捷了城市联动。近年来，达州规划新增多条高铁线路，扩建达州机场，打通多条高速隧道，用实际行动突破地域地形的限制，不断向外拓展。
图 3 达州2017年来重大交通设施建设情况
数据来源：公开渠道
城市的全方位发展促进了城镇化率不断提升。达州作为户籍人口超过650万的人口大市，在2017年前，城镇化率不足45%，低于川内同水平的地级市。随着经济发展提升了居民购买力，同时达州主城区购房补贴政策的出台，进一步增加了购房需求的市场容量。截止2018年，达州中心城区人口达到200万，提前完成规划目标。
表 1 2015-2019年达州城镇化率涨幅变化情况（单位：%）
数据来源：四川统计局
（二）2017年来10余家房企进入达州，项目集中在城市规划重点板块
蓝润集团、天誉地产、滨江地产等为代表的本地房企，为达州的房地产市场注入了第一波能量。蓝润集团发起于达州，目前布局全川十余城，在达州开发了蓝润·十年城、蓝润·春风屿湖等项目；天誉地产，最早布局达州市及宣汉、大竹、渠县，目前足迹遍布川东、川南、川北三大城市群，打造了天誉·龍城名邸、誉府、上观南城等多个区域标杆项目；滨江地产，也起步于达州，目前深耕大西南，在达州相继开发滨江·名都城、滨江·四季花城等九大代表项目。
在城市发展及川内整体市场向好的双重影响之下，达州房地产市场升温明显：商品房市场供求量价不断攀升，外来房企不断进驻达州市场，带动着土地市场的活跃，推动达州房地产市场再开新局。
图 4 2017年以来品牌房企进驻达州情况
资料来源：公开渠道
从土地成交量上看，达州市场自2017年以来成交量明显增长。其中，通川区的土地成交量在达州各区县中居于较高水平。
图 5 2017年以来达州各区县土地成交规划建筑面积（单位：万㎡）
数据来源：亿翰智库（注：土地性质为住宅用地、商业/办公用地）
在通川区，由于产业资源主要集中在马踏洞、莲花湖、高新区，因此这三个板块成为了房企争夺的重点。马踏洞主力发展数字金融，将打造达州的IFC新金融中心；莲花湖板块则注重生态宜居，享受莲花湖优质的生态资源；高新区主力引进产业落地，为综合性质的城市发展区。
表2 达州2017年至今部分板块行政规划情况及重大事件
数据来源：公开渠道
02
企业风格与策略不同，典型企业布局达州各具特色
房企的进入说明了对于城市市场前景的看好，而由于企业的风格和策略不同，不同房企在达州的布局路径也显示出明显的差别。根据企业的投资节奏、投资方式及布局区域来看，可以分为快速布局型、品质精耕型及资源导向型。
#快速布局型：以金科集团、阳光大地为代表
快速布局型房企通过在短时间内的多次拿地或多个项目开发，形成全面布局。后期房企通过多个项目的联动，形成规模效应，提升品牌影响力，借此带动项目的销售。具有代表性的有金科集团、阳光大地等。
金科集团——独立开发、积极合作多管齐下
金科2019年末首入达州，于11月获取西外城区19.98万㎡的大体量项目，后进行独立开发，即现在的金科·集美天宸项目。
随后半年的时间内，金科又接连获取两宗土地。先是2020年4月选择与当地国企金地实业形成战略合作，共同开发通川区金科·集美嘉悦项目；后又于4月底获取渠县的地块，通过独立开发与合作的方式，半年内迅速落地3个项目。
图 6 金科达州项目分布图
资料来源：亿翰智库
阳光大地——一年内获取七宗土地，持续加码重点板块
阳光大地在2020年4月首进达州，至今已经拿下7宗土地，快速布局达州市场。从项目分布来看，集中在高新区、莲花湖和马踏洞这三个重点板块，且投资仍在持续加码。目前已经有阳光·熙云湖、阳光·书香澜台、阳光·峰渡及阳光·臻云湖四个项目对外销售，推售节奏同样较快。
图 7 阳光大地达州项目分布图
资料来源：亿翰智库
#品质精耕型：以邦泰集团、中铁建地产为代表
此类房企在进入一个城市后，并不追求规模扩张的速度，主要致力于通过首进项目的重点打造及呈现，树立企业的品牌形象，建立用户基础，再进行下一步的扩张。具有代表性的有邦泰集团、中国铁建地产等。
邦泰集团——核心区域TOP系产品建立用户口碑
邦泰在达州的首秀，是于2019年4月17日以3825元/㎡的楼面价拿下莲花湖板块的土地，这样核心区域的土地吸引了6家企业参与竞拍，竞争激烈。
项目总体量达到34.86万㎡，对于这样核心区域的大体量项目，邦泰打造了其“天字系”产品—“邦泰·天著”，希望用优质的产品来建立企业品牌在达州市场的影响力。
从实际效果来看，邦泰·天著项目2020年全年销售额超16亿，位居达州单项目销售额之首。在首秀项目获得成功后，邦泰于2020年底在高新区堰坝片区获取了第二宗土地。
图 8 达州邦泰·天著示范区实景图
图片来源：达州邦泰官方微信公众号
中铁建地产——老城区重塑城市门户形象
中铁建首进达州的项目是位于老城火车站片区的改造项目，为2019年8月以2.4亿获取。由于项目位于老城区，虽然周边配套比较充足，但是交通拥堵、城市界面破旧，也影响了火车站这一城市门户形象。
中铁建采用创新的集团合作模式，充分利用集团公司的优势，打造达州首个双首层概念城市综合体——中国铁建广场。项目18.3万㎡的总建筑面积包括住宅、商业、办公三种业态，将重塑达州的形象窗口，缓解火车站片区的交通情况，助力片区经济发展。从2020年4月开售至今，房屋去化情况及商户签约情况都表现良好。
虽然目前中铁建在达州没有继续新增项目，但是首个项目已经在达州市场打开了知名度，为其后续在达州的拓展奠定了基础。
图 9 达州·中国铁建广场效果图
图片来源：达州·中国铁建广场官方微信公众号
#资源导向型：以绿地集团为代表
资源导向型房企自身具备较强的产业背景或资源整合的实力，通过政企合作满足政府产业引入或者片区建设的诉求，同时可以用较低的价格获得土储，助力城市升级。具有代表性的房企是绿地集团等。
绿地集团——政企合作带动资源引进、片区发展
绿地于2018年6月28日一连拿下三宗马踏洞地块，项目占地约370亩，打造千亩生态大盘达州·绿地城，强势入驻达州。
绿地城的规划完全围绕达州西部新城的城市规划进行定位，致力于实现人与自然的融合。绿地引入复星集团、世纪隆超市、绿地酒店旅游集团等众多品牌商入驻达州，共同打造通川区复兴康养文旅小镇。
同时项目自带约14万㎡的商业综合体，自2018年开盘以来，13次开盘13次售罄，成为网红楼盘，市场反响热烈。
图 10 达州绿地城效果图
图片来源：达州绿地城官方微信公众号
03
典型外来房企中，邦泰如何实现进阶
（一）邦泰达州布局历程回顾：立标杆、稳拓展
邦泰作为深耕川内市场的房企，对于川内购房者的需求了解透彻，定位精准，在成都、内江、乐山、自贡、宜宾等地均收获了广泛的认可。在达州，首个项目的热销同样也说明了邦泰在川内的竞争力。
图 11 邦泰在达州的进驻路径
资料来源：公开渠道
（二）邦泰·天著项目热销解析：择址、精品、服务、品牌
复盘邦泰·天著的开发销售历程，项目热销的原因主要有择址、精品、服务、品牌这四点。
择址—莲花湖板块功能定位、交通路网、生活配套优势明显
作为邦泰的TOP系列，“天字系”项目的选址恪守“核心城市、核心土地、核心资源、核心人群”的四核标准。
邦泰·天著项目位于西外片区最核心的莲花湖板块。莲花湖板块作为达州的高端居住区，联通了老城区与马踏洞新区，可享受过往成熟的配套资源以及未来的新兴资源，承担的是塔尖人才或高净值人群的居住生活。
图 12 达州邦泰·天著效果图
图片来源：达州邦泰官方微信公众号
功能定位上，莲花湖板块在政府的区域功能定位为科教文化休闲区，以生态优先，集生态、文化、休闲、康养和居住于一体，区域内教育资源丰富、生态资源优越。交通路网上，莲花湖板块的“四纵四横”的立体交通网络满足了住户的日常出行需求。生活配套上，莲花湖板块的商业资源丰富，区域内仁和春天百货、奥特莱斯等综合商业体，配备电影院、商超、餐饮等综合业态，并且邦泰·天著自带商业街，能够最短距离地全方位满足生活的基本需求。
精品——户型设计、建筑风格、园林景观上均强调舒奢
“天字系”以天为名，打造的是舒适奢华的住宅产品，邦泰·天著项目的规划带着“天字系”舒奢人居的标签，所有户型均为三室及以上，满足达州人从刚需用房到改善用房过渡的需求。
所有产品秉承8S+的设计理念，户型紧凑方正，通透明亮，且所有户型公摊面积小，购房者实际得房率相对较高，在各个户型的面积基础上，最大限度提高空间感。
图 13 达州邦泰·天著主力户型图
图片来源：达州邦泰官方微信公众号
秉承高标准、高审美的“天字系”理念，邦泰·天著项目的园林景观设计融合东方韵味以及西方的建筑美学，呈现“新亚洲”风格。而且项目注重大中庭的打造，在园林中设置较多的活水景观，居住体验佳。
图 14 达州邦泰·天著项目示范园林实景图
图片来源：达州邦泰官方微信公众号
服务——自有物业提供长期生活保障
优质的物业服务是业主生活的保障，也是项目的隐藏附加值。作为国内物业服务百强的邦泰物业为业主开发配备了“邦泰汇生活APP”，平台功能覆盖了业主的出入、维修、缴费等日常事项，让物业服务更加智能化、便捷化，也进一步完善了智慧生活社区服务体系。
除去标准的物业服务，邦泰物业基于不同年龄的业主需求，开展全季节、全年龄段、多兴趣爱好、便民等多种社区主题活动。
虽然现阶段邦泰·天著还未交房，但邦泰物业已经进入角色，先行其事，为业主提供空调上门清洗、免费电路排查等服务，举办小邦主成长体验营等特色活动，让业主从买房的那一刻开始感受全方位服务。
图 15 小邦主成长体验营活动图
图片来源：达州邦泰官方微信公众号
品牌——专业精神与社会责任感兼备
邦泰一直经营着深耕品质、热心公益的品牌形象。邦泰作为一家房地产企业，专注于自身的产品设计，打造研发了“院子系”、“天字系”、“府台系”三大产品系，每个产品系都是各具特色。同时邦泰关心社会时事，热心公益事业，多次举办相关品牌活动。此前在达州联手中国儿童少年基金会，为8所小学的孩子发放爱心礼包，并捐建5所“邦泰安康图书馆”。
图 16 邦泰集团爱心公益活动图
图片来源：邦泰集团官方微信公众号
邦泰在拥有良好品牌形象的基础上，无论从选址眼光、产品品质及物业服务均高标准要求，也正是这样的高标准才有了项目的高品质，从而实现项目的畅销。
（三）邦泰·理想城——出自同门，一脉相承
邦泰在达州的第二个项目邦泰·理想城也已经对外亮相，整体上来看，此项目与邦泰·天著一脉相承。
图 17 达州邦泰·理想城项目规划图
图片来源：达州邦泰官方微信公众号
一是择址，邦泰·理想城坐落在致力于产城融合发展的高新堰坝片区，地处“三纵三横”的交通发达地段，周边已有部分成熟的配套设施。二是精品，邦泰·理想城项目主打定位为舒适宜居，在产品品质与产品设计方面仍保持以往的水准。三是服务，邦泰·理想城项目依旧由邦泰物业承担后续社区运营与服务。四是品牌，邦泰·理想城项目将延续邦泰“责任地产”的定位，从点滴处温暖业主、温暖社会。
邦泰作为“进驻一城，热销一城”的典型房企，择址、精品、服务、品牌是其征服购房者的关键要素，坚定这四个要素的邦泰·理想城项目，也会是高新区值得期待的项目。
04
结语
品牌房企的不断进入，购房者需求的不断升级都带动着达州的房地产市场变得越来越成熟。在这样的发展背景之下，房企唯有深刻理解达州购房者的生活居住习惯，实时捕捉购房者的住房需求，精准定位产品的客户群体，做出最适配的项目，才能够博得购房者的青睐，从一众房企中脱颖而出，在达州市场获得持续稳定的发展。
-E N D-
出品 |亿翰智库西南区域新媒体中心
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