2000亿资金外流、青年人口逃离,深圳楼市的未来在哪?

近一年来,深圳对于房地产的调控是一条接一条,政策层层加码不止。

2020年1月:新版征信上线。2020年7月:新深八条,深户3年,豪宅首付上调10%,免增值税2改5年,豪宅线750万,评估价上调。2020年9月:银行国土局结婚证联网,严厉打击假离婚。2021年2月:政府指导价出台。2021年3月:严查经营贷流入楼市。2021年4月:进一步严查经营贷。

政府对于深圳的楼市调控力度是越来越大,政策在逐渐收紧。但是可以观察到去年末到今年初,深圳楼市还是迎来一次狂欢。难道这些调控政策一点用都没有?

其实,深圳楼市的环境正在悄然发生变化,只是很多人没有觉察到。

12000亿资金逃离深圳

2月底央行深圳中心支行公布的深圳市本外币各项存款余额是105442亿元,而截止到3月底,数据是103551亿元。

3月份相比2月份,各项存款余额减少了1891亿元,且在此之前,深圳基本会新增资金1000~2000亿,因此推断,在短短一个月的时间,有近2000亿资金离开了深圳。

尽管深圳的资金总量同比增长了15.1%,但是它的环比下降趋势非常明显。而在之前近半年的时间,深圳市资金增长速度都保持在20%左右,增加的资金大约是2000亿。

但是3月份的资金总量对比2月份,不仅没有增长,反而下降2000亿左右。

数据背后反映的是投资的热钱正在撤离深圳。

其中最大的原因,有两点。

一是,政府对二手房设置指导价,可以说这是直接暴力去杠杆。但是指导价格只是作为参考,并不会影响实际价成交格,只是买卖双方需要签订一份《风险告知书》,未来自愿承担房价的任何波动风险,那么一样可以过户。

真正要看指导价的,也是政府想让其看的,是银行。银行是必然会贯彻执行这份政府指导价的,这样一来流入楼市的资金将进一步被遏制!实际上指导价的出台不是打击房价,而是去杠杆化,削弱房产的金融属性。

二是,深圳各大银行在严查违规的资金流入楼市。这个也是对深圳炒房行为打击最大的一点。

3月份深圳违规使用经营贷炒房的闹出的动静还不算太大。但4月份以来,随着“深房理”被爆料,炒房已死,深圳炒房“鼻祖”被查,疯狂行为震动高层深圳炒房的疯狂行为可以说是震动了监管层。最近深圳的一场“大地震”想必与此事也有相当关系。

现在对深圳的房价调控正在风口上,所以就吸引不了资金继续大规模进入深圳楼市,部分资金逃离也是必然趋势。

2韭菜大逃亡”

房产投资有一句金科玉律:短期看金融,中期看土地,长期看人口。

深圳房地产市场面临最大的危情就是人口净流出。

在人们以往的印象里,深圳都是全国最具吸引力的地方,各地年轻的劳动力带着改变命运的梦想走进深圳。

但如今,深圳的人口拐点恐怕已经到来。

2019年,深圳的移动互联网用户量从2018年的2978万户,下降到2019年的2518万户,减少了460万户。

2019年,深圳小学生招生人数20.4万,比2018年下降1.1%。幼儿园招生人数17.98万,下跌7.1%。

2020年深圳市国民经济和社会发展统计的公报出炉。其中所披露的小学生的招生人数,2020年小学生招生人数比,2019年同比下降六个点。2019年小学生招生数是20.4万人,相比2018年下降了1%,但是到了2020年便下降6%左右。

深圳的小学生入学人数减少的背后,最核心的问题是青壮年的父母正在逃离深圳。

高房价正在拼命消耗深圳的生命力,把一大批人彻底是堵在了门外。

普通人在深圳是熬不起,也等不起,更买不起,结了婚孩子上不起学,所以只能逃。

“深圳永远年轻”这个神话正在慢慢被打破。

3深圳楼市的未来如何?

资金外流叠加人口流出,从长期上看深圳楼市的预期并不好。可以肯定的是在楼市需求方面会一定程度下降。

但如果说深圳楼市未来会进入全面萧条也太过悲观。

总体而言,深圳的部分地区房价可能出现波动,但深圳的楼市仍然会是全国最抗跌的。换而言之,如果深圳的房价都开始普遍暴跌,那你卖到其他哪座城市都差不多。

深圳楼市的火热主要还是来源于,与发展水平同层次的一线相比,深圳的供应远不能满足需要。

且不说一线城市,在中国14个主要大城市中,深圳土地面积最小。而且,深圳早已到了无地可用的状况。

根据相关规划,到2020年,深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未来5年,深圳只有36平方公里的新增建设用地,平均每年只有7平方公里。

此外,还应该明确一个概念。短期看金融,中期看土地,长期看人口,这条“定律”,对深圳只是部分适用。

人口流出和金融杠杆的确会在长期和短期内影响到深圳的房价,但决定深圳房价高度的其实还有另外一个因素。

决定一个城市住宅销量的是人口规模,而决定其房价水平的则是产业结构!

深圳是中国改革开放的前沿地带,在区位优势上,深圳毗邻香港,是中国重要的对外通道。最重要的是在政治意义上,深圳是建国以来,唯一一座党和人民携手缔造的国际大都市。不像上海、北京、广州这些在建国以前就有比较好的基础。

深圳完全是新中国崛起的见证者,至少在目前看来,这种政治地位绝无仅有,国内没有第二家。所以太多太多的政策利好都会给到深圳,新的产业也会优先考虑落户深圳。

深圳现在是国内互联网行业以及金融行业的聚集地,多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港,位居国内第一。

同时,深圳也已经成功进行产业升级,成为高科技、新兴产业的天下,被赋予“中国硅谷”之称。

互联网、金融,还有诸多的高科技、新兴产业都落户在深圳,全是高净值人士大规模产出的行业,全都是收入水平最高的行业聚集在这里。

深圳不光是现在,未来也会是中国人均收入最高的城市之一,现实的购买能力摆在这,深圳的房价就算会因为政策调控有小幅度震荡,但总体会保持到平稳区间。哪怕不增长了,只要不是特别差的地段都不会猛跌,至少能够保值。

这里各位一定要明确一点,政府的房地产调控的目的一开始就不是为了打烂楼市!都是为了稳住楼市!求稳而不是求破,只是想给楼市降降温,不搞得那么热火朝天。所以对于政策大方向,一定不要错误理解。

不过如果对深圳的房价保持比较乐观的态度,那可能也要白高兴了。国家现在坚决整治深圳楼市的决心,相信大家都能看得到,是不见效果不会罢手的。楼市投机的空间将会被极大挤压,现在正好是风口浪尖上。这一点从千亿资金“外逃”的情况也能窥得一二。

此外,资金总得要找个出口,这里简单给大家说三个可能的路径。

1.固定资产端的资金可能向金融资产端转移。2.以往带有一定灰色空间的小产权房,在深圳的市场可能会被点燃。3.资金外溢的路径,可能遵循“深圳—东莞—广州—佛山、中山、珠海”,未来东莞、南沙等地或许有一定空间。

总之,对于投资还是看好趋势,顺势而为,趋利避害,不要站在风口浪尖上,最后被一个海浪活生生拍在岸上做了标本。