南京楼市调查:热门板块项目首付需八成,捆绑“装修包”是趋势

“这个项目当时报名的人数很多,引发了太多的关注,还因此被政府部门约谈了,此后江北新区核心区就告别了三成首付。”在位于南京市浦口区新浦路与江苑路交汇处的长江时代·1516项目售楼处,置业顾问李翔(化名)向记者直言,该项目拥有目前江北核心区的最低首付比例,即购买装修包首付可低至五成,否则首付得八成。

近日,《中国经营报》记者在南京“万人摇”频出的江北新区核心区等地走访调查发现,变相捆绑销售的“装修包”以及屡禁不止的代办人才购房资格乱象仍然存在。

“这会加害于房地产市场,造成新的住房困难。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华坦言。

南京楼市快速上涨的“躁动”也引起了南京监管部门的注意。

4月18日,南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室下发《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》,自最近一次落户之日起,两年内仅可在上述范围内(不含江北新区直管区)购买商品住房和二手住房。

自此,从2月9日南京出台近郊区“零门槛”落户至今才2个多月,借由郊区落户再到市区买房的通道就被关上了。

多项目需八成首付

进入“金三银四”后,南京楼市的热度持续走高。中指院数据显示,2021年3月,南京全市商品住宅累计供应90.93万平方米,环比上涨327.10%;成交量达到155.24万平方米,环比上升30.44%,同比上涨145.91%。

国家统计局统计数据也显示,自去年1月份以来的15个月内,南京房价有12个月上涨,2个月持平,仅1个月下降0.1%。

这也让南京楼市的首付门槛不断提高。记者调查发现,在河西、江北新区核心区、南部新城和鼓楼滨江等热门板块的热门项目首付需要八成起,甚至高于常规的二套房首付比例;而在燕子矶、新玄武、小行等板块,首付比例也已逐渐提高至五成。

最为典型的是“万人摇”楼盘频出的江北新区核心区。“现在江北核心区几乎全部都是首付八成起,我们下一期加推也要提高首付比例,这次是五成首付买核心区的最后机会了。我们也需要降热度,因为根本不愁卖。”在长江时代·1516项目售楼处,李翔告诉记者。

记者还走访了江北新区的长江时代·1314、首开万科江悦光年等项目,发现八成首付已成“标配”,大多项目的验资金额在200万~260万元间不等,但每个项目还是吸引了超过3000组报名。

在吴翔华看来,这些板块热度较高,且新房价格与二手房出现倒挂,经常出现“万人摇”和2%~3%的低中签率的情况,监管部门便默许开发商以高首付比例来筛选购房人群。

而正如李翔所说,超高的首付比例也催生出不少“花钱降首付比例”的生意。“除了新项目,江北新区核心区的大部分项目都可搞定。”中介人士张丽(化名)告诉记者,花语熙岸是核心区性价比最高的项目,有一个名额比较便宜,只需花费30万元左右便能在拿到房号的同时,将首付比例从八成降至五成,“三成我不敢保证,但可以去试一下。”

而时间拨回至去年6月,南京楼市还是低首付、低中签率的景象。彼时位于南京长江隧道出口附近的江畔都会上城,共计推出223套精装房源,最低首付比例还仅为三成。但两天就吸引了12000多组顾客报名,最终11890组审核通过,中签率不到2%。

有中介称须捆绑“装修包”

“我能拿出八成首付,只是不愿意加‘装修包’,最后很多项目的销售人员就不联系我了。”3月以来,已看过多个项目的张女士感慨道。

记者注意到,自去年下半年以来,随着“双限”地块逐渐上市,捆绑“装修包”乱象也开始在南京楼市横空出世。

据李翔介绍,所谓“装修包”是在原来精装修房基础上的升级版。现在南京的房地产项目普遍分为简装和精装修两个阵营,简装的效果和安置房差不多,但购买“装修包”就可从基本的简装进行硬件升级。

“整个南京房地产市场,捆绑‘装修包’是一个基本趋势,价格在500元/平方米~5000元/平方米不等。”李翔告诉记者。

以长江时代·1314和长江时代·1516两个项目为例,开发商分别为央企保利和招商,简装均价在32750元/平方米左右,而“装修包”价格则为1514元/平方米,这部分款项可以贷款,但不包含在首付中。

记者获得的相关文件显示,上述项目“装修包”的提升主要体现在装修材质和品牌两方面,还增配了定制玄关柜、电动晾衣架、消毒柜和地暖等项目。

“你不买‘装修包’,我会被罚很多很多钱。打个比方,你买‘装修包’我(一套房)可能赚到1万元,但如果不买我就要被罚5万块钱,所以说你不买我是不会通知你的。”李翔向记者坦言道。

长江时代·1314置业顾问则向记者暗示:“我只能跟你说,上一期我们项目首开1000多套房源,99%的购房者都买了‘装修包’,说白了这部分就是开发商的利润,多少也得让我们赚点。”而首开万科江悦光年置业顾问甚至在记者离开时反复确认:“你会买‘装修包’吧?”

“对于开发商而言,选择购买‘装修包’的无疑是优质客户。但又不能强买强卖,就只能让购房者签字声明自己是自愿购买。而不购买‘装修包’的客户则被排除在外,大家只好纷纷买单。”吴翔华如是说道。

人才购房灰色产业链

动辄2%的超低中签率,让不少人动起了人才购房的“歪脑筋”。

近日,据新华社报道,南京市部分中介借助“挂靠”高新技术企业、代考资格证等方式,帮购房者伪造“人才身份”,优先购买新楼盘牟利,扰乱市场秩序,损害城市人才引进成果。

据了解,从2020年开始,南京从新推出的商品房源中拿出两到三成,优先卖给符合条件的人才,购房者需具备高学历,并在认定的高新技术企业等机构任职,同时具备社保缴纳记录。

据报道,有房地产中介表示,代办“人才购房资格”费用需要2万元左右,申请批下来后再付款。房地产中介工作人员表示,从2020年起就开展了这项“业务”,每到热门倒挂盘开盘的节点,咨询量就激增,“平均下来,一个月成交个七八单不成问题。”

在业内人士看来,人才购房灰色产业链暗流涌动的背后,是在同一个项目中具有人才购房资格的中签率往往是普通购房者的10倍左右。例如,在刚刚结束抽签的长江时代·1516项目中,84套房源共吸引3436人摇号,综合中签率2.44%。其中,普通购房者中签率为1.21%,而人才购房者中签率高达11.03%。

对此,4月26日,南京市人才安居工作领导小组办公室发布公告称,已启动调查程序,正会同市公安、人社、市场监管、房产等部门开展调查核实工作。一旦查清事实,将对涉事单位和个人按有关规定予以严肃处理,对违规取得人才购房证明的予以注销。

“各方面比之前严格多了,昨天刚去办理了一个,要排队到6月底。”4月29日,张丽向记者表示,现在代办人才购房资格需要有本科学历,在南京缴纳一年以上社保,在南京无房并一年内没有房产交易记录,代办费用也上涨到了3.5万~4万元。

当记者提出对“政府加大人才造假调查力度”的担忧时,张丽解释称:“购房证明我们会带你去房管局直接现场开,开出来的是正规的、真实的购房证明,如果真被查到购房证明就会作废,但费用也无法退回了。”

此外,张丽还表示,其可以有偿提供江北新区核心区、大校场和小行等热门板块项目的“房号”。

“大校场和小行现在的费用都很高,一个房号基本都是60万元起步。我们会正常和你签个人合同,但不涉及公司。交完定金后自己可以先去摇号,如果没摇到,补齐尾款就可以拿到房号。虽然我们搞不定具体到某一楼层的某一户,但大致的楼层区间和面积段都是可以保证的。”张丽说。

“人才购房乱象背后的原因在于,相关政策把人才作为购房优先级,而真正想在本地工作和居住的人才数量并没有想象中那么多,这也导致许多‘炒房型人才’涌入,钻了政策漏洞。”吴翔华建议,应该进一步收紧人才购房的条件,比如设置缴满两年社保等其他附加条件。

对于相关问题,记者多次联系南京房管局和人社局,截至发稿时未获回应;江苏保利房地产公司工作人员称会协调媒体对接人员,但截至发稿时其未给出回复,招商蛇口南京公司工作人员则直接挂断了电话。