作者：杨一星
广州4·21调控刚过20天，楼市真的是越来越焦灼，市场的恐慌情绪被撩拨到极致。
我们从最近黄埔天河的两大热盘秒光说起。
01
黄埔、天河两大热盘秒光
这是一张黄埔科学城万达广场附近某楼盘的销控图。
5月5日晚上20:00，该楼盘小程序选房，92-116㎡的面积区间，单价4.75-6万/㎡，不到30秒，全线飘红，180套房被一抢而空！
值得注意的是，这个项目，曾备受广州人嫌弃。
▲楼盘实拍图
因为它虽然占据了黄埔科学城最好的地段，但产品做得很差。
户型、园林、物业槽点一大堆，2019年开卖时一度滞销，2020年乘着广州房价暴涨的东风，才渐渐解套。
现在广州楼市刚刚调控不过两周，开发商放出180套房源来试试水，没想到就被秒光。
不禁让人质疑，为什么？
其实原因很简单，广州网红板块黄埔科学城，已经出现了一二手房倒挂。
该项目部分房源低至4字头，而附近位置不如自己的二手房价格，却达到了4.7-5.8万。
这样的一二手房倒挂之下，还挑什么产品，买买买就是了。
无独有偶，天河边角料板块的某项目，开盘5秒售罄！
5月8日20:00，该项目小程序选房，79-90㎡的面积区间，价格6.37-8.5万/平，一共306套房源，不到5秒，直接秒光，火爆程度堪比春运抢票。
▲售楼处实拍
作为天河区少有的新盘，项目所处靠近广园快速的广氮板块，是天河的边角料板块。
虽然自身也有缺点，不靠近地铁，周围配套不全。自带清华附小的学位，清华附中需要摇号。
但因为带着“天河”的光环，还是吸引了大家哄抢。
500万出头就可以买79㎡三房，680万起能买89㎡四房，得房率高，性价比非常不错。
02
调控后，市场情绪更加焦灼
这两个项目之所以会如此火爆，最关键的原因还是，踩对了广州楼市的大势。
4 ·21广州调控中，杀伤力最大的无非就是两项：
一是人才购房需交12个月社保；
二是二手房增值税2年免征改为5年免征，不满五的房源的要多交5.3%的增值税。
受此影响，调控20天后，广州楼市呈现出一些新的特点：
1）买卖双方博弈加剧，购房者更加焦虑
广州楼市，正在进入买卖双方的博弈阶段。
业主依然强势，钓鱼挂高价，坚信调控只是扬汤止沸，缓过劲来，一样会非常坚挺。
毕竟广州楼市真的不缺购买力，这一波上涨也给了业主十足的信心，好房子不愁卖。
购房者害怕踏空，焦虑愈加深重，恐慌性上车。
二手房的重税，让大家都更想去买限价新房，而不是既要看业主的脸色，还要承受二手房的高额税费。
而两大热盘都处于广州城市向东的核心板块，天河东和黄埔科学城，自然受到热钱的青睐。
2）区域分化更加明显
看涨预期好的珠城、黄埔、海珠、番禺、越秀、南沙，会继续坚挺，再往上冲；但投资属性没有那么强的白云、花都、增城、从化，买卖双方僵持拉锯，更多还是搏一搏的心态。
3）房贷收紧的预期，越来越强
4 ·21调控刚过，广州严查首付贷款来源和流水，首付款要求提前3个月入账，取消接力贷，二套房贷利率飙升至5.6%，房贷审核愈加严格。
现在不买，以后房贷审核可能更加难批。这导致购房者更加恐慌和焦虑，唯恐踏空，错失购房机会。
在这样焦灼的形势下，新盘被哄抢也就不奇怪了。
更何况，广州楼市还释放了两种信号，让楼市情绪更加焦灼：
1）吹风新房要限价，未来的新房更加不好买，可能还会摇号。
2）4月26日广州土拍，各大房企激烈厮杀抢地，华润更是凭一己之力将非核心板块白云金沙洲楼面价拉高到4.2万/㎡。地王频出的广州，看涨预期愈加强烈。
03
后市会怎么走？
广州行情走到今天，该涨的板块基本都涨到位了。
优质板块珠城涨幅60-80%，黄埔科学城在50%左右，南沙则是40%。
调控之后，热钱会更加集中于核心板块。
到2021年底，广州大概率还是保持缓涨，然后高位横盘。
因为广州楼市开始出现了两个现象：
1）优质板块出现一二手房价倒挂，新房热度走高
虽然黄埔区限定二手房房价超6万/㎡，不得网签，但也给了二手房涨幅空间。接下来新房严格限价，卡死备案价，出现越来越多的一二手房倒挂，是迟早的事。
前文中黄埔30秒抢光的项目，一二手房倒挂价差已经超过1万，但这只是前菜。更多天河海珠黄埔的倒挂项目，已经在路上。
现在在广州买新房，真的很简单，看谁手速快，谁抢到就是谁的。
既没有首套和二套的倾向，也无全款和贷款的歧视，更无深圳打新一样严格的各项指标的审查。
总而言之，只要有一二手房倒挂，广州就算调控再严，房贷要求再严格，核心板块新房热度还是会居高不下。
2）豪宅板块珠江新城，供需紧张有所缓解
广州这一轮最先起势的就是珠城。
2020年，珠城是绝对的卖方市场。只要房子足够好，价格足够笋，大把客户可以分分钟掏出几千万全款，出一套秒一套。
业主还会提大堆苛刻的要求，例如占用学位、多住半年、要求买家赎楼。
现在珠城供需紧张的局面，有所扭转。
去年下半年的疯狂行情不再上演，最近不少明星楼盘的好房子，成交周期拉长。
例如，珠城西区的标杆盘保利香槟国际，有套141㎡的 3+1房，15年楼龄，房子自住保养得不错，一手业主，挂牌价2000万。
这种房子低于144㎡，不超豪宅标准，不用付高额税费，南向高楼层，竟然放盘一个月都没有成交。
放在2个月前，肯定是内部流转，直接被秒。
但现在成交周期拉到这么长，可见珠城供需紧张的大势真的扭转了，热度渐降。
核心板块二手房的降温，会继续向郊区蔓延。
04
结语
广州楼市的焦灼，会越来越严重，向之前的深圳看齐。
但现在的广州，还是给了购房者喘息的空间，核心板块的新房、次新房依然买得到。
如果新房一二手倒挂加剧，会吸引越来越多的人入场抢房，后期可能会需要摇号，中签率走低，买新房越来越难。
此外，4·21调控只是广州第一波试水，再过几个月，如果市场热度依旧很高，可能会有新一轮调控风暴来袭，踏空的风险性会越来越大。
对购房者而言，能上车抓紧上车，不然到时就要扒车了。