调控后广州楼市热度不减,有楼盘开盘卖光,部分片区房价两年翻一倍

撰文:谢婷

编辑:汪瑞杰

因长期低调而一度被喊话踢出一线城市的广州,近期因楼市升温而刷了一波存在感。

5月8日,城投珠江·天河壹品线上开盘,306套房源在5秒内抢光。“单价6字头买天河,买到就是赚到”、“准业主出来吱个声,让我们吸个欧气”、“准备了几个月,一眨眼就被甩下车”……开盘当晚,天河壹品的楼市交流群炸开了锅,买到的幸运儿坐等升值,周边楼盘的中介趁机推介楼盘。

“红五月”来临,广州楼市迎来开门红。广州中原发展研究部数据显示,今年五一期间广州推货量冲破3000宗,为近5年新高。其中,增城推货量占半壁江山、有的楼盘的去化率在100%,部分楼盘去化率不足3成。

楼市表面火爆,难掩调控高压。今年4月,广州连续出台调控组合拳,涉及房贷、个税、购房门槛等,调控从严趋势明显。城墙高筑,将热钱抵挡在门外。久未闹腾的广州楼市,因此有了诸多新鲜故事。

“买房趁早”的参差

眼看着广州房价一步步走高,刚需客李馥十分庆幸当年咬牙上车。

2018年,刚毕业3年的李馥在父母的催促下踏上了买房之路。眼看着天河、越秀、海珠等区域房价水涨船高,无奈之下她只能选择到更远的南沙买房。彼时,在广州人心中,南沙是平日不会抵达的“边疆”,地铁尚未开通,极少有本地人到访。

由于囊中羞涩,李馥有且只能选择南沙。2018年下半年,李馥看中刚需盘万科海上明月,以2万元/平方米的单价买入60平方米的小两房,成功上车。

让李馥万万没想到的是,当时的权宜之举,竟让她成为朋友眼中的投资高手。2019年以来,由于头顶自贸区光环、购房门槛低、地处广深莞交界,南沙成为深圳客投资的热门之选,多家品牌房企进驻,将房价推高至4万/平方米以上。

“还好当时咬牙买了房,不然现在哪里上得了车。”今年,李馥的房子已经交房,她成功住进梦想小屋。

然而,在广州工作近5年的陈志则没有李馥的运气。

早在2018年前后,陈志就想着买房,便利用周末实际陆陆续续看了许多房子,但基于首付压力,犹豫了几年后,陈志才真正下定决心,找了各路亲朋好友“支援”,便将购房预算定在了300万元。

趁着这次五一空闲,陈志跑遍了白云、番禺、天河、南沙、增城、黄埔等广州多个区域看房,但由于预算不够,新房中可选择的地方就只有增城、南沙。

政策的多变无疑让他陷入两难。此前,原本坚定选择二手房的陈志,发现广州二手房调整增值税后,不仅二手房选择变少,还有可能因为房子不够年限多缴纳几十万元的税。

如今,对于陈志而言,预算之内可选择的新房过少,二手房首付又可能增多,一时间他并不知道如何选择,只能继续选择观望。

“等待着也很焦虑,害怕楼市的政策再有改变,也不知道是不是符合自己的预期,房价会不会接着涨。”陈志的处境变得十分两难。

事实上,像陈志一样心悬在半空的购房者不在少数。一名广州增城房产经纪人对腾讯房产表示,目前很多购房者的心态都有点绷不住了。一方面,房贷利率、购房成本在增加,买家想观望一段时间;另一方面,今年出台了太多政策,买家又担心现在不买之后可能买不了或更贵。

新房成交热度不均 二手房余温未减

今年以来,广州楼市带货能力十足,整体上战绩不俗。

以五一黄金周为例,根据阳光家缘数据显示,2021年五一(5月1日—5月5日)广州新房成交1204套,同比上升134.24%。合富研究院数据统计,广州五一假期推新去化率维持在42%左右,成交总体规模较4月周均上升。

房企在供应方面也早有准备。广州五一假期楼市推新约3500套左右,较2020年五一升约40%。其中,货量集中增城和南沙两区,两区新货合计占比约50%;中心近郊新货供应集中个盘,但优势地段项目“缺货”局面并未缓解。

对应之下,市场成交的集聚效应依旧明显。

五一期间,广州成交热点多集中在外围城区轨道交通沿线、规划优势、货量供应充足等特征的区域。其中,中心区整体去化较4月下降,传统热销区中的天河、荔湾、海珠去化5成左右;近郊区域成交拉升,新货去化率将近60%;远郊新盘集中,但去化率相比较低,仅在4成左右。

在新房售价方面,房企普遍采用维稳策略。合富研究院数据显示,五一假期广州全市超8成项目价格环比4月持稳,约1成项目价格环比小幅上升1-5%,但中心与近郊缺货城区,五一假期存在价格涨幅大于5%的项目。

中心区域新房稀缺之下,在节前迎来新规的二手房市场,无疑备受关注。

贝壳研究院数据显示,“五一”期间50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%,较今年4月周末日均水平下降约3成。北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降的情况下,广州二手房日均成交量与去年相比仍然上涨。

此前,广州二手房成交已经已有一波余温。广州中原发展研究部数据显示,2021年4月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为16025宗,环比3月同期(10132宗)环比上涨6.74%,同比大涨78.6%,成交再度升至16000宗的高位水平。据了解,4月21日单日网签量超2000宗。

一名TOP 5房企营销负责人对腾讯房产表示,近期广州不少开发商都在观望,等待政策走向稳定后重新部署战略。同时,由于广州9个区域的二手房增值税免征标准从2年改为5年,变相提高购房成本,不少客户转战新房市场,因此也有开发商主动降价以争夺客户。

对于后市,广州中原研究发展部认为,5月份虽然为传统楼市销售旺季,但在新政的持续发酵影响下,整体成交可能较4月份有所回落,价格或以平稳或微幅下调为主。

楼市调控加紧 房企拿地热情依旧不减

近期,广州政策调控轮番加码,官方相继从"供地稳预期"以及严格把控"热区"量价稳定进行调控。

4月2日,广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,分别从住宅用地供应监管、新建商品住房价格备案、人才政策购房、加强房地产金融管理等六大方面进一步调控。

其中,广州明确人才购房政策“补丁”,规定通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

半个月后,4月21日,广州发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,重点主要包括对广州9个区个人销售住房增值税免征年限由2年变5年;人才购房需缴纳1年个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

有业内分析人士认为,广州密集加码政策之下,除了打击“假人才真炒房”行为,将热区住房增值税征免年限延长,也在一定程度上推进优化了楼市的限购限售。

除了政策的严控,利率也迎来多次调整。4月28日,四大国有银行广州辖区内网点将首套贷款利率上调至5.4%,二套房贷利率上调至5.6%, 相比4月初各上调10个BP,是广州地区今年以来的第三次调整。经历过三轮加息之后,广州的首套房贷利率成为四大一线城市首位,二套房贷利率则仅次于北京。

在一级市场的供应中,广州也相继从“供地稳预期”以及严格把控“热区”量价稳定进行调控。同时,《2021年供地计划》《2021年供地蓝皮书》以及3年供地计划相继三部重磅文件相继出炉,广州以稳定市场对于“供货量”的预期,从长期来看利于楼价稳定。

4月27日,广州首次集中供地落下帷幕,最终合计成交42宗,收金超900亿元。经历26日、27日连续两日竞价,吸引包括越秀地产、融创中国、珠江投资、金地集团、华润置地、保利发展、新鸿基等上百组企业报名,多宗地块触发摇号机制,一度无法统计各家房企的最终收获情况。

在此次广州集中供地中,黄埔、南沙、番禺等热门地块竞争激烈,多宗地块成交溢价率在40%以上,但也有多达6宗地块流拍,为增城、从化的远郊区。

土地市场的热度传导到交易市场,对房价将带来什么影响?对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对腾讯房产表示,供应放量的情况下,房企拿地选择增加,开发商抢地情况减少。4.22调控以后,新房开始全面限价,二手房市场对新房的带动作用下降。此外,“三道红线‘扩大试点房企的范围,新房市场开始进入触顶阶段,加上银行房贷利率明显提升,预计未来1-2年市场将进入横盘期。

(应受访者要求,文中李馥、陈志为化名)