这个网红城市楼市有多火?打新一套净赚100万,连偏远郊区的房价都涨了30%

火热的杭州楼市更加火热了。此前还能摇上号的新房项目,现在全成了摇号难度大的红盘。还有二手房业主见人涨价,来一个询价客户涨一波房价。

作者:Lemon

编辑:汪瑞杰

5月8日结束的杭州市首批集中供地,为火热的楼市又添助力。

为期两日的集中供地中,共出让57宗涉宅用地,总建筑面积757万平方米,总起价934.7亿元,总成交额1178.2亿元,综合整体溢价率约26%,其中有41宗地除溢价率封顶外,还竞配了自持要求,自持总面积达到66.2万平方米,最高竞配自持比例达到40%。

高达66.2万平方米的自持面积,意味着首批集中供地不仅没有起到预期中提高市场供应、缓解供需情况的作用,反而让首批集中供地的可售新房供应量一下子减少了数千套。

开发商拿地的狂热,被视为楼市的利好信号,短短两天时间,已经有不少二手房业主找到了中介,要求将自己的房源继续涨价出售,也有业主选择“待价而沽”,暂时撤下房源,等待土拍的火热进一步刺激房价。

火热的杭州楼市,似乎没有在这个盛夏有些许降温的势头。

新房供需失衡

“太难了,以前看不上的萧山、余杭现在我都会去摇了,结果还是摇不到,我可能真的是个非洲人。”已经连续八次摇号未中的王覃决定五月去灵隐寺转转运,他在3月参与了朝闻花城的摇号,往期,朝闻花城项目中签率一直都超过20%,但恰好到了他去摇的这一期,中签率却只有不到9%。

“粉盘”摇身一变,成了限售“红盘”,这成了如今杭州新房市场的一大特点。1月27日,杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让,即对热点红盘进行限售。

新政发布之后,限售成为了杭州买房人最关注的关键词。2月,曾经有多个楼盘为了增加中签率,防止进入限售序列,选择在摇号登记人数达到一定数量后关门谢客。

尽管如此,各区域板块的中签率持续走低,截止4月末,已有接近2万套新房房源被列入限售红盘。例如,2021年3月,杭州十一区内摇号楼盘共38个,其中中签率低于10%的共15个,超过40%的楼盘都成了杭州限售新政限制的“红盘”。

一位杭州本土强势房企的区域总表示,大量粉盘变红盘,与限售新政带来的购房者焦虑,以及新房供给减少这双重刺激密不可分,“一方面,刚需购房者害怕更多新政会卡住未来的购房资格,急于入场,另一方面,2020年年中开始,杭州市政府放缓了供地节奏,2021年上半年新盘供应量低于预期,两个因素叠加,供需关系就出现了比较明显的差异。”

公开数据显示,2021年2-3月,杭州市新增新建住宅套数约2.5万套,但网签套数却超过了4.4万套,需求量大增,呈现出极度供不应求的现象。

这样的市场供需状态下,王覃的困惑不难理解:4月的新盘中,曾经中签率高达41.87%的春来枫华公寓,加推中签率骤降,仅有8.89%,成为限售红盘;曾经中签率55%的中天汀洲印月,中签率更是一举降至5.79%,成为限售红盘。

“低中签率、粉盘变红盘,这样的现象可能还会持续一段时间,除了首批集中供地,2021年前几个月的土地供给量不大,4月土地市场更是0供给,只要需求量不出现显著减少,新盘的供应量在一段时间内依旧会低于需求量。”前述区域总认为,集中供地远水难解近渴。

二手房填平洼地

首批集中供地的57宗土地,如果按照周边二手房的价格来卖,能多卖多少钱?

一位全国性房企的区域投拓负责人与记者一起做了简单估算,“应该超过500亿,平均下来,每套房与周边房价将产生超过一万元的倒挂价差,部分土地的倒挂价差可能会达到两万元以上。”

令购房者眼红的一二手房倒挂价差,是杭州楼市持续高热的另一大因素,万人摇、中签率低的稀缺性,以及限价政策带来的特殊性,让杭州新盘具备了更强的金融属性。2020年末,钱江新城就已经出现过一二手房最高倒挂近6万元/平米的倒挂价差,此外,钱江世纪城、滨江西兴、未来科技城等板块也都出现过最高接近2万元/平米的倒挂价差。

愈演愈烈的倒挂,以及对楼市继续高歌猛进的市场预期,催生了二手房市场日益高涨的惜售情绪。

5月7日,杭州集中供地首日结果出炉后,一批二手房业主就找到了中介要求将挂牌房源涨价。我爱我家滨江区一家门店的店长表示,业主的情绪和土拍一样火热,甚至有所超越,“店里中介们的朋友圈都被刷爆了,一些业主立刻就电话要求涨价,还有一些本来出售意向很强烈的业主也开始犹豫了,要求房源下架的也有,他们都想再观望观望。”

待价而沽出现在了不少原本就热门的二手房板块,一些曾经屡屡进入成交套数排行榜的二手房小区,如今成交量几乎接近于零,如风雅钱塘、东方郡、东方福邸等,都曾是红极一时的热门二手房。

一位手上有东方福邸房源的中介表示,业主现在已经完全不考虑卖房的事了,“每次有个客户来看房,他就要涨一点,就像是在测试市场能够接受的价格上限,每来一个,他都会觉得下一个客户会给的更高。”

相反,许多原本并不热门的二手房板块,正迅速填平与周边热门板块之间的价格洼地。三月下旬至四月中旬,近郊、冷门板块以及低价二手房量价齐升,如位于良渚文化村、城东、滨江区冷门地区的二手房项目,以及价格仍未突破3万元/平米的勾庄、临平等二手房板块,都在三月相继进入了二手房成交量快速攀升的序列中。部分板块在2021年的价格涨幅超过30%。

前述店长表示,二手房市场的热力正不断向下传导,“现在一些传统意义上的‘老破小’小区,难停车、无管理、楼龄老,也纷纷出现了成交的苗头,从我十几年的中介经验来看,这并不是一个乐观的信号,二手房市场情绪过于火热,业主惜售,成交困难,中介反而难做。”

自持与品质

很大程度上,杭州市的首批集中供地原本被视作为楼市人工降温的利器,但事实上,大部分地块的顶格溢价率以及完全刷新了纪录的超高自持率,令大量开发商陷入了“内卷”的焦虑中。

前述投拓负责人表示,集中供地的火热完全超出了其和团队的预料,在他看来,一些地块已经接近于负收益,例如建发拿下的38%自持率地块,地上地产拿下的40%自持率地块,“可售的建筑面积只有总建筑面积的11%左右,我们已经有点看不懂了。”

即使不提这两块刷新自持上限的地块,其他超过25%自持率的地块也大幅压缩了开发商的利润空间,“自持在小部分开发商眼中是正向收益的,典型的比如龙湖,但在大部分开发商手里,基本是零收益甚至负收益的,不仅要投入大量资金进行建设和后续运营,还很有可能会入不敷出。比较不负责任的说,这次集中供地,开发商拿的地很难有利润率超过3%的。”

一边是高自持、顶格溢价率带来的高成本,另一边则是咬死的上限限价,多位业内人士向记者表达了对该批地块未来产品的质量担忧——想要保持项目不亏损,就只有降低产品品质了,而2021年又是钢材等基础材料价格暴涨的一年。

据介绍,行业内公认的指标“房地差”,即精装限价与楼面价之间的差价保持在9000元/平米以上是较为安全的,但此次土拍中,如果计算上自持面积,大部分项目的房地差已经低于8000元/平米,开发商实现盈利的空间已经极其狭窄。

一位杭州区域性房企总裁对记者表示,“我很难想象,在这样的条件下,开发商能够造出有品质的产品来,这几乎是不可能完成的任务,从企业的层面来看,完全就是为了拿地而拿地,以地融资,保持高周转。从各方面的风向和消息来看,竞自持的方式可能难以为继。”

据了解,2021年4月,杭州市政府官网发布了《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解》,文件专门针对建筑质量进行了工作分解。文件提出,6月底前,会同多部门联合制定建筑质量提升文件,9月底前,试点开展“竞地价 竞品质”的土地出让方式。

前述房企总裁表示,“我们非常期待竞品质的出让方式到来,能够一改当前杭州楼市的面貌,杭州一直是房地产产品的品质高地,应该把成本用在让业主花同样的钱住更好的房子,而不是土地本身。”