作者：Lemon
编辑：汪瑞杰
《奇葩说》曾有个辩题是“你愿意要大城市一张床，还是小城市一套房？”。出题人或许想不到，如今逃离了北上广深等一线城市，回到故乡的浙江小镇青年们，在小城市也很难拥有一套房了。
2021年3月起，浙江的义乌、永康、开化、江山等一批县级市相继出台楼市调控政策，为地方楼市降温，而政策推行的大背景是，开化江山等地已经出现超过3万元/平米的二手房挂牌价，义乌永康等地则已经出现4万元/平米的二手房挂牌价，这样的房价水平，已经超越了国内许多省份的省 会城市以及一批二线城市。
在经济发展水平较高、人均收入水平领先全国的义乌、永康，房价上涨尚有较强的经济支撑，但在浙江经济发展水平较低的衢州市，两个房价水平超二线城市的县级市，使得政府动用了调控政策平抑市场，一时之间引发了市场热议。
以江山市为例，安居客数据显示，江山市区二手房均价接近2万元/平方米，同比2020年上涨14.3%，而2019年官方数据显示，江山市全社会单位在岗职工年平均工资仅为56608元。而事实上，在藏富于民的浙江，还有大量县级市都出现了房价水平远高于工资水平的情况。
由这四个县级市开始，浙江的楼市调控力度或许会逐渐拓展至县级。
持续领跑
以2016年为原点向后看去，浙江的各个低能级县市展现出了惊人的楼市弹性。
根据安居客数据计算，2016年至今，永康房价一路从9100元/平米上涨至18445元/平米，涨幅超过102%，江山房价从9713元/平米上涨至20281元/平米，涨幅超过108%，此外，诸暨、温岭、余姚等一批县级市都在不到五年的时间里实现了平均房价翻倍。
而同期，浙江省省会城市、强二线城市杭州的房价上涨约76%，一线城市深圳的平均房价仅上涨约37%，北京、上海的平均房价更是堪堪与2016年基本持平。从经济体量和发展状况而言，浙江低能级县市与一二线城市不可同日而语，但房价的涨幅却显然已经领跑全国。
2020年初，突发的新冠疫情影响了各大城市经济发展，但得益于整体防控政策以及县域经济的较强独立性，浙江的县域经济表现出了旺盛的恢复力，以县（市、区）为单位，90个县（市、区）中有89个都呈现GDP正向增长，诸暨、余姚、温岭、义乌四县市的GDP增速均在3.6%以上，高于全省平均GDP增速，高于全国GDP增速1.3个百分点。
县域经济的快速回暖，迅速带火了地方楼市，其中尤以江山最为明显，安居客数据显示，其二手房价格从2020年1月的15670元/平米上涨至12月的19020元/平米，年内涨幅接近30%。此外，余姚、诸暨等县市也在2020年出现了接近20%的房价涨幅。
一组惊人的数据是，2021年4月中旬，江山黄陈小区北侧地块经过7小时296轮的报价，由浙江万荣湖北房地产以4.6亿元总价竞得，楼面价13987元/平方米，溢价率76.52%。这样的楼面价，即使放在杭州的首批集中供地中，也处于中游位置。
国内一家TOP3房企的区域总表示，不仅是浙江，在长三角、大湾区等经济发达的地区，县级城市在一定程度上受到了核心城市的热度传导，由于核心城市“双限”及集中供地等政策，房企竞争十分激烈，使得以往非重点城市成为近期房企关注重点，导致土拍市场升温迅速，特别是调控政策相对宽松的县级市，同时在某些城市还存在结构性机会的情况下，地价不断被刷新。
为了平抑地方楼市波动，2021年3月起，浙江的义乌、永康、开化、江山等一批县级市相继出台了楼市调控政策，有条件的实施限地价、限售等土地出让政策。
房企加码
“浙江的市场和其他地方都不太一样，从我们的经验来看，整体市场呈现出非常显著的橄榄型，中端需求是最旺盛的，具体到县市来说，一些相对高端的产品如排屋、平层反而是非常受欢迎的。”一家浙江区域性房企的营销副总认为，浙江的县域依然有非常大的挖掘潜力。
持有类似看法的全国性房企不在少数，除了早早布局县域的碧桂园，万科、融创、保利、华润等一批房企都在近年纷纷杀入了浙江的四五线县市。
前述TOP3房企区域总表示，浙江的县域经济强，藏富于民的特色尤为显著，县内几乎都有各自的特色产业，如桐庐的快递、海宁的皮革、永康的五金、义乌的小商品等，县域经济可能会超越市域经济。同时，浙江民营经济活跃，孕育了大批的企业主、个体户，形成了庞大的潜在购买客群。“浙江是一个民营经济发达、县域经济特色发展、城市之间多元合作发展、城市活力极高的地区，每一个区县都富含了大量机会。”
房企对浙江县域经济的热情，从拿地上就可见一斑。3月11日，碧桂园、绿城、大发&华鸿、中天、金茂、新鸿、万固、上坤等16家房企报名参加了永康市老活塞场地块的竞拍，经过200轮激烈竞价，碧桂园以8.39亿元竞得该地块，楼面地价达到14673元/平方米，溢价率更是超过220%。
华西证券在研报中指出，2021年一季度，59家样本房企加大了二线城市和三四线的投资力度。在一线城市拿地金额占比从2020年的18%降至12%，在三四线城市的拿地金额占比为31%，三四线城市3月单月出让金同比增长超4成。同时三四线城市溢价率持续上升，较2020年底上涨近10%。
县域楼市的良好表现吸引大开发商入场，与此同时，大型开发商的入场也同步推动了周边楼市的持续上行。
衢州市一家地方中介门店的店长表示，“大部分市中心老小区的价格飙涨，实际上都是在知名开发商在周边开建项目才发生的，因为好的开发商会为新小区争取更好的配套，而且也会带动一批拆迁人群就近寻找适合的房源，来维系自己的人际关系圈。”
对一个相对封闭的市场而言，这样的双向刺激能够快速激发改善性购房需求，填平楼市的价格洼地，但当入驻的房企数量越来越多，房屋的金融属性高于居住属性时，就容易偏离“房住不炒”的方向。
人工降温
综合四个发布了调控新政的县级市来看，县域级别的楼市调控与一二线城市的调控力度有所区别。在县域级别的调控中，实行限地价、限售之类较严苛的土地出让条件，都有一定的附加条件，而并非对所有项目实行。
例如，最近发布的江山市调控新政，提出了强化土地供给、完善住房保障体系、优化土地供应模式、加快住宅项目建设、加强商品房预售管理、实行住房限售、加强购房合同更名管理、建立市场监管联动机制、加强房地产市场秩序整治、提高租房提取公积金额度、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等十二条稳楼市政策。
其中，限地价以及限售的土地出让政策，都建立在“市场关注度高的热点地块”这一前提条件下，在当地房企眼中，这样的调控政策属于“可接受的范围之内”。
总体而言，县域级别的人工降温，主要针对的是涨幅大、市场关注度高、恶意捂盘、炒作迹象明显的楼盘、开发商及中介机构。
对开发商而言，为土拍市场降温是利好消息。前述TOP3房企区域总认为，“过于火爆的土拍市场，在一定程度上会影响购房者的预期，这不利于区域房地产市场稳健发展。浙江各地政府作为重要责任主体，因城施策，及时出台调控政策，包括增加土地供应、土地竞价限制、新房限价、限售等，力图实现区域内‘稳地价、稳房价、稳预期’，有效满足居民更好居住需求，促进房地产市场平稳有序发展。”
抑制与地方经济发展水平不匹配的房价增长速度，对激活地方产业、提升经济活力也有促进作用。多位行业分析人士认为，楼市维持平稳是地方经济健康发展的基础，楼市波动大，会分散地方政府扶持其他支柱产业的决心，房价过高，更会致使地方失去创新活力及经济活力。
一位接近地方调控政策制定层面的人士表示，“现阶段，要迫使地方政府脱开土地谈财政是不现实的，但是，必须要为未来的发展步调打好框架，不能让土地依赖症、高房价成为县域经济健康发展的绊脚石。”
该人士还表示，自上而下的全面调控一定不会止步于这四个县级市，具体的调控措施也要在实践中不断完善修正，确保地方房地产市场健康、平稳发展。