“五一”广州楼市：推货量创新高 “假人才真炒房”受遏制

经历了4月份的两轮调控，广州楼市迎来变局下的“五一”黄金周。

“看板房的客户从一楼排到二楼，两小时喝光22大箱水……”位于远郊增城区的新世界星辉楼盘于“五一”当天开放营销中心，营销人员在微信朋友圈这样记录开盘当日的火热。

由于今年“五一”供货量为近五年同期新高，再加上各大房企采用“额外折扣优惠”“加大渠道力度”等方式拉升人气，尽管调控政策叠加，但不少刚需楼盘以及不限购的远郊区域依然热度不减。

据合富研究院统计，广州‘五一’假期全市推新量约3800套，较去年“五一”假期增加35%，略低于2020年“十一”假期的4000套。全市推新去化率42%，不过各区域之间分化依旧明显，有开盘不到30秒抢光的，也有楼盘的去化率仅在10%左右的。

值得留意的是，就在节后首个工作日，市场传出广州拟出台新盘限价的细则。据称，新备案的项目，价格备案后年内不得调整，全户型备案价格不能超过2021年一季度所在街道的一手成交均价。

多个楼盘销售人员告诉《中国经营报》记者，新的备案价制度以及近期银行严查首付款等，明显影响了开发商的推货计划。记者走访了解到，如中鼎·珺和名城珺合府、大壮名城等项目从3月份就开始蓄客，但由于预售证发放等原因，项目推售进度不断延迟，迟迟不能入市。

供应量创近五年新高

人才购房政策“打补丁”、增值税征收时间延长至5年、严查首付来源……在402、421新政和土拍盛宴多板块刷新地价的叠加影响下，今年的“五一”假期，广州楼市热度不减，出人意料。

“等了好几个月，听说‘五一’终于要开盘。”李芳取消了“五一”出游计划，约了中介安排好五天的看房计划，希望假期成功“上车”。

位于黄埔核心地段的大壮名城是李芳的目标楼盘。5月5日晚，大壮名城开启线上抢房。记者从当晚开盘的视频看到，现场销控大屏幕瞬间由蓝变红，不到一分钟，推出的188套房源全部售罄。据了解，该项目建面92~118平方米，均价在5.5万元/平方米左右。据称，最热门的房源一套房有31人同时抢。

“等不了了。”李芳说，这个项目去年12月推新的均价为5万元，四个月时间每平方米涨了四五千元。

早在4月初，李芳便按照开发商诚意登记的要求，冻结了10万元在新开的银行卡里，据悉，当日开盘全是面向冻资认筹的客户。李芳幸运地抢到了一套92平方米的户型。

位于远郊的增城，“五一”期间有多个新盘开放销售中心或样板房，现场人气火热。

新世界星辉位于增城新塘板块，“五一”当天开放了销售中心和样板房，推出57~136平方米户型，并开启认筹登记。据销售介绍，项目开放当天，自己和同事接待了上千访客，看样板间的客户从一楼排到二楼，打印筹单的机子运作到发热卡机……

值得注意的是，据合富研究院和阳光家缘数据统计，黄金周5天，今年广州“五一”楼市推货量冲破3800宗，为近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等远郊推新套数占全市近7成。

增城以354套成交量稳居第一，占全市网签量1204套的近三分之一。而受到预售证“难产”影响，黄埔、天河、海珠、番禺等多个中心区域在“五一”期间 “缺货”局面仍然明显，成交较平淡。

开发商推货受影响

“五一”节后的第一个工作日，业界流出一份关于广州拟出台新房限价的细则，引起节后市场关注。

记者从多个楼盘处获悉，尽管暂未接到限价的正式通知，但销售也在催着客户尽快网签。楼盘销售普遍表示，限价是板上钉钉的事，只是看细则怎么限。

4月16日，广州政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人，要求各区按照分区精准施策，分类指导。4月22日，广州市发布调控新政后，“分区调控”逐渐落地。4月23日，海珠区住房和建设局率先发文，从引导备案价格、执行“一房一价”标价等6条措施，对不接受政府价格指导的，住建部门将暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

调控轮番出台影响着开发商的推货计划。在新政磨合期，由于规定预售证必须与项目备案价挂钩，不少开发商的项目由于暂时未获预售证，延迟推售计划。

链家的一名中介告诉记者，公司代理的不少楼盘拿不到预售证，都已认筹蓄客数月，等到预售证获批就开盘。该中介表示，预售证“难产”主要原因就是限价。

大壮名城在4月30日获批了4栋的预售证，赶上了“五一”黄金周前夕的最后一班车。不过，5.5万元/平方米的备案均价远低于此前认筹时6万元的吹风价。销售人员告诉记者，项目从3月便开始冻资认筹，3房户型冻结10万元，4房户型冻结30万元，客户需在指定银行开户冻结。当问及下一栋开盘的时间和价格时，销售表示会在政府的指导均价下推出。

记者就推货是否受新政影响联系了该楼盘开发商广州市暹岗大有投资有限公司，截至发稿前暂无回复。

对此，广州市房协专家委员欧江波表示，4月份，广州市及各区接连出台的房地产调控政策在“五一”期间发挥了一定的作用。最明显的是，市场上刚需产品占比明显上升，大户型、高价盘有所减少，开发商短期推盘行为趋于谨慎、理性，市场炒家受到明显抑制。目前处于新政消化期，很多项目还没有拿到预售证。预计假期后开发商将会有更清晰的方向，预售证的发放也会相应增加。

打击“炒房”新政显效

在“五一”到来之前，广州接连出台两轮新政，升级对楼市的调控。新政限制了部分外地买家进入广州购房的资格，购房者心态生变，开发商趋于谨慎，广州“五一”楼市也有了新的变化。

“的确有减少，新政挡住了一部分外地客户。”位于南沙的时代天逸销售人员称。该项目在“五一”节开放了营销中心和样板间，主推13、14栋，面积在80~106平方米，预计开盘后价格约3万~3.2万元/平方米。

5月7日，该项目延续着“五一”假期的火热，门口停车场停了不少来看房的车。正如销售人员所说，新政挤压出了不少外地客。经记者大致统计，现场粤A广州车辆20余台，深圳的粤B车辆只有1台，没有见到粤S东莞车辆。

4月22日，《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》）生效，针对人才购房政策做出调整。《通知》规定，享受人才政策的购房者，必须提供购房之日前12个月在人才认定区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，且不得补缴。辖内九个区的二手房交易增值税的征免年限，从两年提升至五年。

在深中通道等利好概念的加持下，从去年至今，广州南沙、黄埔等地涌入了大量“深圳客”“东莞客”前来购房。此前记者在采访时，曾有南沙一售楼人员称外地购房者占到六七成。虽然深圳客、东莞客部分不满足南沙购房条件，但不少中介或开发商都会提出，可代办各类中级技工证书，满足人才购房要求，帮助买房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，人才购房乱象，是广州楼市暴涨的罪魁祸首，也是促发“调控加码”的直接原因，“去年房价上涨最快的也是这两个区域。”他指出，2019年底以来，人才门槛不断降低，没有本地流水、社保，就凭学历证明，就能买房，这违背了人才政策的初衷，更加违背了“房住不炒”的顶层架构。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，人才购房社保/纳税证明提升至12个月，相对于此前部分区域仅需半年证明或无需证明提高了一定门槛，对于抑制部分借道人才政策行购房之实的非自住需求有一定作用，对短线快进快出的炒房投机分子产生一定影响。