洛阳撤县划区后的市场扩围!

4月19日河南省中原城市群建设工作领导小组正式印发《郑州都市圈交通一体化发展规划(2020—2035年)》(以下简称《规划》)。

《规划》详细梳理了郑州都市圈交通一体化的发展现状,明确了郑州都市圈交通一体化的范围(以郑州市为核心,包括郑州市域和开封、新乡、焦作、许昌4市中心城区以及巩义市、尉氏县、新乡县、原阳县、武陟县、长葛市、平原城乡一体化示范区)、目标(到2025年都市圈一体化综合交通体系初步形成)。

郑州都市圈交通一体化范围:5市市域

从郑州都市圈一体化发展来看,郑北、郑东、郑南均有联动发展,位于郑西的洛阳作为副中心城市,也在2020年年底确定了《洛阳都市圈发展规划(2020-2035)》,推动洛阳、平顶山、焦作、三门峡、济源5市一体化发展,而2021年3月地铁一号线的开通,孟津、偃师的撤县划区都在进一步推动洛阳的发展。

3月18日,国务院批复同意撤销孟津县、洛阳市吉利区,设立洛阳市孟津区,撤销县级偃师市,设立洛阳市偃师区,洛阳进入由量变到质变的发展快车道。现已经过了近2个月的时间周期,我们对洛阳的市场情况进行一个简单梳理。

洛阳市行政区划变化示意图

城西区域西工、老城量价齐升

从区域上来看,西工区、老城区更为临近孟津区,而洛阳向东发展至偃师,伊滨区为必经之路。

从近两月的主城区(未计算孟津、偃师)成交量价变化来看,除洛龙区作为城市发展中心区的利好下量价齐升,剩下则以西工、老城两区域3月份实现量价齐涨,而伊滨区受区域发展初期阶段影响,成交量价变化受区域内规划发展、配套落位、单盘项目推出节奏等多重因素影响,变化较大。

数据来源:CRIC2020

多区域周度单盘来访上升明显

从3月份至今的周度市场监控来看,在撤县划区后的3月中下旬,多区域在3月底4月初项目来访量达到一个阶段性峰值,购房客户在城市扩围发展后,对城市未来发展信心增强,原有主城区价值属性更加凸显。

近两月分区域单盘客户来访变化走势图

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数据来源:克而瑞市场调研数据

洛阳南部临近孟津的西工区、老城区无论是项目的成交量价还是周度的客户来访均有明显上涨,而洛东区域伊滨区的客户来访也有了明显上升,在4月初达到阶段高点,伴随城市继续向东发展,伊滨区作为洛阳未来CBD,必将加快发展进程,成为下一个洛龙区。

城市容量的提升

洛阳市作为十三朝文明古都,国家历史文化名城,地下文物多,主城区可开发用地逐渐减少,“撤县划区”有效地解决了门槛制约问题,促进洛阳副中心城市的落实,洛阳城市框架进一步拉大,未来除伊滨新区外,孟津、偃师将成为未来城市发展新区。

接下来,偃师市、孟津县将与洛阳市共享资源,获得更多财政支持,其基础设施建设,居民的“待遇”也将纳入整个城区进行通盘考虑,后续城市化步伐明显加快,城市建设将更加完善,百姓的生活质量将得到同步提升,社保、贷款、城建、交通等都会享受洛阳市市辖区待遇。

孟津+吉利年度成交量在91万方左右,偃师年度成交量约68万方,伴随3月份的政策颁布,区域市场热度提升,客户来访量及成交量均有所上升,预计2021年两区域成交量较去年将有明显增量。

主城七区:

成交约282.79万方,成交均价约9860元/㎡

数据来源:CRIC2020

孟津:

2020年成交约83.74万方,成交均价约6211元/㎡

数据来源:CRIC2020

吉利:

2020年成交约7.24万方,成交均价约4328元/㎡

数据来源:CRIC2020

偃师:

2020年成交约68.17万方,成交均价约5770元/㎡

数据来源:CRIC2020

2021年两区域的城市容量都将并入洛阳市的城市整体容量,市场容量进一步提升,同时伴随区域等级提升,城市未来良好的发展前景、新划区域价格洼地、原有主城价值升高等多重因素影响下,部分客户(县域刚需改善客户、城市边缘刚需客户、城市投资客户)需求增加,预计2021年年度市场容量将达到新高度,同时价格的变化、产品的更新迭代等使得洛阳房地产市场由量变进入质变阶段。

变化原因与表现:

县域良好的发展前景

2月份孟津县设立大学城,高等教育的人才培训与导入,区域未来发展前景良好;3月份孟津、偃师撤县划区,区域等级提高,客户认可度提升。良好的发展前景被纳入洛阳投资客户的考虑范围。

城市价格洼地

孟津、偃师的成交均价明显低于主城区,作为城市新区的价格优势明显,满足城市边缘刚需客户的购买力,同时也满足了部分中端客户的改善需求。

经济协同发展下收入增加

偃师市、孟津县将与洛阳市共享资源,获得更多财政支持,百姓的生活质量将得到同步提升,购买力增加。

主城西工、老城、伊滨区价值凸显

作为洛阳向东、向南发展的重要连接区域、未来西工、老城、伊滨区将优先承接城市扩围发展利好,区域价值提升下推动部分客户的购买成交。

产品更新升级

孟津、偃师现有进驻品牌房企已较多,未来伴随多企业拿地布局扩围,县域住宅产品更新迭代,促进县域客户的改善需求增加。

总 结

未来洛阳市的竞争已不仅仅局限于原有主城七区的竞争,孟津、偃师的加入,市场扩围,必然带来洛阳房地产市场的量价质变和房地产行业的重新洗牌,预计2021年洛阳市主城区的市场容量将不仅仅局限于450万方。

从克而瑞洛阳一季度的榜单中我们可以看到,城市扩围后上榜房企也有新的变化,此时,企业地市布局的前瞻性得到较好的体现,也为企业的后续拿地指明方向。

作者:周静颖

城市研究事业部

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