从“火热”到“退烧”,重庆楼市缘何上演“过山车”行情?

“我也没意识到,就是感觉房价突然上涨了”,这是小娜来到重庆的第七个年头,而她和老公买的位于重庆照母山约克郡北郡的房子,三年来价格已经涨了不止一倍。

“我是2018年买的,买的时候大概每平方米1.5万吧,最近涨价到每平方米3.5万-4万,还不一定有人卖。”小娜告诉新京报记者,最近身边越来越多的人在谈论房子的话题。

据记者了解,重庆楼市在4月已然走热,在4月末集中供地结束之后,“五一”假期更是上演了一波小长假抢房的行情。不过,随着供应加大、限贷、基准利率上浮等多种调控措施发力,5月“火热”的重庆楼市在6月逐渐呈现平稳态势。

随着多种调控措施发力,5月“火热”的重庆楼市在6月逐渐呈现平稳态势。

量价齐增,重庆楼市热度持续攀升

前段时间,重庆楼市和山城温度一样越来越热。

今年春节后,重庆房价就开始明显上扬,3月份,重庆新房价格涨幅扩大,据国家统计局数据显示,3月重庆新房价格环比上涨0.9%,在全国70城中涨幅排名第四;4月新房价格环比上涨1.4%,涨幅位居70城首位。二手房方面,3月重庆二手房价环比上涨0.8%,而4月则环比上涨1.3%,涨幅位居70城中的第二位。

4月末的集中供地更是给重庆楼市“添柴加火”。在4月28日-29日的重庆首批集中土拍中,主城区46宗地块成交总金额超635亿元,平均溢价率超40%,最高溢价率达到129.98%。

此次重庆集中供应的25宗地块中有14宗位于渝北,而有9宗都集中位于中央公园板块,且溢价率均超过40%。尤其是保利拿下的中央公园地块溢价率高达83.2%,楼面价也高达15711元/平方米,为此次集中供地楼面价最高。

对于重庆此次土拍的高溢价率,除了中央公园板块等区域的优质地块集中供应外,易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出,“重庆属于地价相对便宜的城市,所以也是此轮‘双集中’供地中性价比较高的城市,很多房企都会去拿地,结果也导致了高溢价率的现象。”

土地市场的“火热”,也传导到了重庆楼市。重庆本地一名资深中介告诉记者,“重庆现在最火的地区是渝北,比如照母山、中央公园板块等,尤其是中央公园板块热度持续攀升,比如89平的户型春节后卖140万,而最新的报价为180万。尤其是‘五一’以来,重庆核心板块行情持续看涨,看房者多,但是二手房业主不着急卖,想等房价涨一涨再出手,观望情绪较浓。”

据贝壳APP显示,中央公园板块二手房均价从今年2月快速上扬,2月挂牌成交价约为1.61万元/平方米,5月的成交均价已经达到1.88万元/平方米。最新一周(5月28日-6月3日)数据显示,中央公园板块成交均价同比去年上涨22.3%。

重庆集中土拍过后的“五一”小长假期间,重庆楼市成交量激增,多数新盘都取消了原有的折扣。克尔瑞重庆监测数据显示,“五一”假期后,包括华侨城、御湖壹号等重庆多个新项目出现了“开盘即售罄”现象,建面均价连续两周上涨,库存量持续下降;截至目前,重庆商品房库存量592万平方米,去化周期仅为3个月。

根据克而瑞统计数据,5月最后一周,重庆主城区商品房供应37.92万平方米,环比下降35.04%,商品房成交79.20万平方米,环比上涨30.84%,持续供不应求。

“尤其是土拍行情火爆的西区和北区,集中加推项目均为各区域板块高热度项目,蓄客充足,产品接受度高,总价可控,升值潜力较大,客户购买欲强烈,集中开盘去化率达到99%,市场持续向好。”克而瑞对重庆楼市作出分析称。

据中原地产提供的数据,重庆新房均价在5月突破1.4万元/平方米大关,达到14572/平方米,相比于4月的13842元/平方米上涨约5.27%。

重庆本地的房地产研究资深人士李亚(化名)向记者分析称:“其实,相比于热点一、二线城市,重庆房价上涨相对滞后,从今年4月份开始有较为明显的上涨,加上4月底的土拍,优质地块集中供应,溢价率普遍较高,这对成交地块周边的房价形成带动效应,加上开发商等的宣传,形成了房价上涨的预期。”

由热到稳,限贷等举措助力楼市回归理性

“开发商取消折扣、成交量上涨、成交均价上浮,这是重庆楼市走热的表现,但是,重庆楼市远没有达到火爆的程度,没有外界所称的一房难求。”李亚称。

在李亚看来,作为我国中西部地区唯一直辖市的重庆,其房价相比于其他热点一、二线城市表现得相对平稳,并没有出现大涨大跌的现象,且长期以来“供应量相对充足,供需达到相对平衡的状态”,且重庆新房均价水平也低于热点的一、二线城市。

目前,重庆并未执行限购的政策,但是实施了差别化的信贷政策,即对本市已经拥有2套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭,暂停发放个人住房贷款;对不能提供1年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。此外,重庆对主城区购买的新房和二手房实施为期两年的限售。

“虽然没有限购,但是重庆对于外地购房者,无户籍、无工作、无企业的人员,购房是需要全款的,纳税满一年及以上的外地人可以贷款买房,但是5月以来,随着市场升温,银行目前对贷款审批相比之前更为严格,能不能贷到款取决于个人的条件和资质等因素。”重庆本地中介向记者表示。

另一个有效的调节措施为首套房房贷利率上浮。进入5月份,重庆多家银行首套房房贷利率为LPR+80个基点,二套房房贷利率为LPR上浮100个基点-115个基点。与四月相比,首套房普遍上调20个基点,二套房上调20-35个基点。

“虽然重庆不限购,但是,对于外地人来说限贷可以有效抑制投资需求,而首套房房贷利率上浮,对于刚需等购房者来说也增加了购房成本,有助于市场降温。另外,长期以来重庆征收房产税,对高端住宅成交也有抑制作用,这样多层次措施形成叠加效应也会使得楼市尽快回归‘房住不炒’的轨道上来。”李亚分析称。

作为房产税试点城市之一,重庆以高端豪宅为重点征收对象,形成阶梯征税,符合重庆市“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念,对高档住宅成交形成有效制约。

进入6月,随着供应加大和调控措施落地,重庆的房价正在逐步调整中。最新一周(5月31日-6月5日)的数据显示,重庆主城区商品供应为45.05万平方米,环比上涨19.73%,商品房成交54.51万平方米,同比下降31.17%,商品房建面均价13245元/平方米,环比下降0.18%。

在首批集中供地后,重庆今年还将有两次集中供地。对于7-8月份的第二次集中供地,李亚建议称:“重庆其实可以仿照其他热点城市的做法,比如设置熔断、限价、增加竞自持等措施,有效控制溢价率,另外,在集中供地时,也应注意避免位置优越的地块集中推出,建议相对分散或者分批次推出。”

严跃进也持有类似看法,其表示:“对于布局重庆的房企来说,也需要注意风险的防范,毕竟高地价现象会影响到未来的盈利。后续重庆地价或会有所降温,尤其是第一次拍地后地价过热,预计会有各类政策调整的可能。”

新京报记者 徐倩 图片来源/IC photo

编辑 杨娟娟 校对 卢茜